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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和工作环境，促进社会和谐与稳定，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。

物业管理应当遵循业主自治、专业服务与政府依法监管相结合的原则。

市人民政府物业管理行政主管部门负责全市物业管理活动的政策指导、行业发展规划和监督管理工作。县区人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 公安、民政、财政、规划、城市管理、环境保护、工商行政管理、质量技术监督（市场监督管理）、物价等相关行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。物业管理行政主管部门负责组织协调各有关部门定期对物业管理区域内的违法违规行为进行监督检查。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，监督物业管理活动，调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，协助街道办事处或者乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 业主委员会应当积极配合社区居民委员会依法履行自治管理职责，支持配合社区居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。 物业服务企业应当按照有关规定参加本市信用档案与评级管理，依照有关法律、法规和物业服务合同约定从事物业服务活动。 第二章 业主自治

业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域内的全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合《山东省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当在三十日内，组建业主大会筹备组。 筹备组由七人以上单数组成，由业主代表以及建设单位、前期物业服务企业、社区居民委员会、街道办事处或者乡（镇）人民政府等派员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。 筹备组应当自成立之日起十日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公示，公示时间不得少于七日。 筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府代表担任，具体负责组织、协调业主大会的筹备工作。 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以楼层、单元为单位推选至少二名业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议三日前，应当就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，由业主代表在参加业主大会会议投票时提交。

业主大会会议可以采用召开全体业主会议、书面征求意见或者其他形式召开。采用书面征求意见的形式召开的，应当将征求意见书送达每一位业主，征求意见书回收率达到百分之八十以上；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，每位受委托的代理人可以接受不超过三名业主的委托。

首次业主大会会议，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意，表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会。 业主拒付物业公共服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他侵害业主共同权益行为的，业主大会应当在管理规约和业主大会议事规则中对其参与权、选举权等行使予以限制。

业主委员会一般由五至十一人的单数组成，每届任期不超过五年，可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则约定。业主委员会委员在业主中选举产生，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。 分期开发建设的住宅小区，先期开发部分符合业主大会成立条件的，可以成立业主大会、选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主委员会任期届满，其权利自动终止。 业主委员会任期届满六十日前，应当组织召开业主大会会议进行换届，选举新一届业主委员会。新一届业主委员会自原业主委员会任期届满后履行职责。 业主委员会任期届满前三十日，尚未召开业主大会会议产生新一届业主委员会的，物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府应当组织换届。 原业主委员会任期届满未能选举产生新一届业主委员会的，新一届业主委员会成立前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处或者乡（镇）人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。 原业主委员会任期届满之日起十日内，应当将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主所有的财物等一并移交给新一届业主委员会。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员： （一）本人或者配偶或者其直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的; （二）损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质的; （三）本人有严重不良信用记录或者犯罪记录的; （四）未按照规定交纳物业公共服务费，经催交后仍拒绝交纳的; （五）违反有关规定出租房屋的; （六）存在妨碍公正履行职务的其他行为的; （七）业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员应当遵守法律法规和管理规约，不得有下列行为： （一）阻扰、抗拒业主大会行使职权； （二）挪用、侵占业主共有财产； （三）索要、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （四）利用职务之便要求物业服务企业减免物业公共服务费或者其他费用； （五）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； （六）擅自以业主大会或者业主委员会的名义作出决议，侵害业主共同利益或者扰乱正常物业管理秩序； （七）其他侵害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会委员有前款行为之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，终止其委员资格。 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。 业主委员会任期内，委员出现空缺时，应当及时补足。业主委员会委员出现成员人数不足二分之一或者其他无法正常运作情形的，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当召开临时业主大会，重新选举业主委员会。 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关或者损害业主共同利益和合法权益的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县区人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。 第三章 前期物业管理

建设单位应当依法通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，并自签订前期物业服务合同之日起十日内报价格行政主管部门和物业管理行政主管部门备案。 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理行政主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。 前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。建设单位制定的临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

前期物业服务企业承接物业前，应当与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同约定共同对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验后应当与建设单位签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并办理物业交接手续；对发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关行政主管部门督促落实。 建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。 物业服务企业应当依法向物业管理行政主管部门办理承接查验备案手续，并将承接查验情况在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。 物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。 物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的，由建设单位承担。

建设单位应当在物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府的监督下，按照规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料： 规划竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收交接单等竣工验收资料； （二）共用设施设备安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）业主名册； （五）物业的使用、维护、管理必需的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的清单，并书面承诺补交的具体时限。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起三日内，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。未成立业主委员会的应当移交给所在地社区居民委员会暂时管理。

建设单位应当按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五无偿配置物业服务用房，最少不低于一百平方米。 物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，并安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近。没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。 物业服务用房应当进行简单装修，具备供水、供电、供暖、采光、通风等正常使用功能，预留通讯、网络、安保预警等端口。 电梯井、管道井、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。 业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。

物业服务用房的所有权属于全体业主共有。建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号;在申请房屋所有权初始登记时，应当一并办理物业服务用房权属登记。 前期物业服务企业利用物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备进行经营的收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，扣除相应的管理费和税费后，收益资金归全体业主所有，可以优先用于折抵物业公共服务费。前期物业服务企业应当按季度将收益资金收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当加强对收益资金收支情况的监督管理。 第四章 物业管理服务

从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格。 从事电梯、消防、电气、制冷作业等物业服务人员应当具备相应从业资格。