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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。

物业管理应当坚持依法诚信、业主自治、专业服务、政府监管的原则。

市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一监督管理，县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。 其他相关行政管理部门按照各自职责，做好物业管理的相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府按照规定职责，做好辖区内物业管理的相关工作。 居民（村民）委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业依法诚信经营。 第二章 业主、业主大会与业主委员会

物业管理区域内，符合下列情形之一的，建设单位应当在十五日内书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府，并报送经备案的物业管理区域划分资料、房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交付使用证明、物业管理用房配置证明等文件资料： （一）已出售并交付使用的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的； （二）已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之五十以上的； （三）首套房屋已出售并交付使用满两年，且已出售并交付使用的房屋套数达到总套数百分之二十五以上的。

业主筹备成立业主大会的，应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。 符合本条例第六条规定情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县（区）物业管理行政主管部门，自收到业主的书面告知之日起六十日内，指导、协助成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居民（村民）委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，业主代表所占比例不低于筹备组成员总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主推荐产生。 筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调处理。

首次业主大会会议筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议应当将表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会等事项列入议程。 首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成筹备工作的，由街道办事处或者乡镇人民政府书面公告筹备组解散。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 需要投票表决的，业主大会会议的表决结果和决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。每位业主的意见应当存档。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数委员组成。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，依法向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府和县（区）物业管理行政主管部门备案。备案资料齐全的，相关备案机关应当自收到备案资料之日起七日内进行备案。 备案事项发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内到原备案机关办理变更备案。

业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守国家有关法律、法规； （三）遵守业主大会议事规则、管理规约，依法履行业主义务； （四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁； （五）具有一定的组织能力； （六）具备必要的工作时间。 鼓励符合条件的居民（村民）委员会成员参选业主委员会委员。

业主委员会委员不得有下列行为： （一）侵占、挪用业主共有财物； （二）利用职务之便，索取或者非法收受物业服务企业、有利害关系业主的财物，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益； （三）向物业服务企业销售商品、承揽业务； （四）泄露业主信息； （五）阻挠、抗拒业主大会行使职权； （六）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件资料； （七）擅自使用业主大会或者业主委员会印章； （八）擅自与物业服务企业签订物业服务合同，或者解聘物业服务企业； （九）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，或者改变其规划用途、设计用途； （十）业主委员会改选后或者委员资格终止后拒不移交其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物； （十一）打击报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； （十二）法律、法规禁止的其他行为。

业主委员会应当公开委员的联系方式，做好接待工作，听取业主对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主的咨询、投诉和监督。 业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同签订及物业管理中其他重要事项的记录，建立工作档案。 业主委员会应当及时公布业主大会和业主委员会作出的决定、物业服务合同签订和履行、管理规约实施及物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费、专项维修资金收支情况等重大事项。

业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府。街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县（区）物业管理行政主管部门，指导、协助成立换届改选小组。由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务收费等共同管理事项组织召开业主大会会议。 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给街道办事处或者乡镇人民政府代为保管。业主大会、业主委员会依法需要使用的，街道办事处或者乡镇人民政府应当及时提供。 街道办事处或者乡镇人民政府应当在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其代为保管的档案资料、印章及其他属于全体业主共有的财物移交给新一届业主委员会。

业主大会应当建立规范的财务管理制度。物业共用部位、共用设施设备经营所得收益、业主大会和业主委员会工作经费等应当按照财务要求建账、入账，每半年在物业管理区域内显著位置公示一次，公示时间不少于七日。 业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。

业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查询财务原始凭证及相关会计资料。 经百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议，决定是否委托有资质的中介机构进行审计。业主大会决定委托进行审计的，应当将审计结果在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。 对业主委员会委员是否进行经济责任审计，可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。

业主委员会应当建立规范的印章管理制度，指定专人保管印章。 使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定。使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担。可以由业主分摊，也可以从物业共用部位、共用设施设备经营所得收益中列支。筹集、管理和使用的具体办法，由业主大会决定。

物业管理区域内，有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会，临时代行业主委员会的职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府会同县（区）物业管理行政主管部门指导后仍不能成立的。