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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，保障物业的安全和合理使用，营造良好的人居环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅物业管理及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理的方式，对物业管理区域内的房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。 业主和物业服务企业开展物业管理活动，应当遵循诚信友善、公平公开、有偿服务的原则。 倡导绿色智慧管理理念，推进“智慧安防小区”建设，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，对街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理指导监督的工作经费给予保障。 市住房和城乡建设行政主管部门（以下简称市物业主管部门）负责本市行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作，制定全市物业管理活动的相关制度和示范文本，指导和监督物业服务市场诚信体系建设等工作。 各县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门（以下简称县级物业主管部门）负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，指导街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。 发展和改革、市场监督管理、综合行政执法、自然资源和规划、生态环境、应急管理、公安、财政等部门应当在各自职责范围内，依法加强物业管理的监督管理工作，建立违法行为投诉、处理和回复制度，依法及时处理物业管理区域内的违法行为。

街道办事处（乡镇人民政府）指导本辖区内的业主成立和选举业主组织，协助监督业主组织依法开展活动，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调解物业管理纠纷。 居民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理有关工作。

物业管理行业协会应当推进物业服务标准化建设，建立和完善物业服务企业及其从业人员自律制度，调处物业管理纠纷，促进物业服务企业依法诚信经营。 第二章 业主组织

符合业主大会成立条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到建设单位或者业主提出筹备业主大会书面报告之日起六十日内，指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开首次业主大会会议。县级物业主管部门应当对业主筹备召开首次业主大会会议给予业务指导。 筹备组由业主和建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会的人员组成，建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会的人员担任。 筹备组一般由五至十三名单数成员组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的百分之五十。参加筹备组的业主由街道办事处（乡镇人民政府）或者居民委员会组织业主推荐产生。有本条例第十七条所列情形的业主不得成为筹备组成员。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对成员名单有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。 建设单位应当自筹备组成立之日起七日内向筹备组提供业主名册、房屋以及建筑面积清册、建筑规划总平面图、共用设施设备清单和物业管理用房配置清单等筹备业主大会会议必要的资料。建设单位已经注销或者已经移交物业服务企业的，由物业服务企业提供相关资料。

筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业主大会会议，并负责下列筹备工作： （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积，以及业主在首次业主大会会议上的投票权数； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容; （三）草拟管理规约、业主大会议事规则等草案； （四）依法确定首次业主大会会议表决规则; （五）制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单; （六）制定业主委员会选举办法; （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米一元且总额不少于五万元的标准承担。建设单位应当在房屋竣工验收前，将筹备经费存入县级物业主管部门以竞争性方式选择产生的银行账户。 筹备组应当向全体业主公示筹备经费的使用情况。筹备经费结余部分的使用由业主大会决定。

业主大会会议召集人应当于会议召开十五日前将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等予以公示。业主大会会议不得对未经公示的议题进行表决。 业主委员会未按照规定及时组织召开业主大会会议的，业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开。

下列事项由业主大会会议作出决定，不得授权业主委员会行使： （一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举或者更换业主委员会委员、选举业主委员会候补委员； （三）制定共有物业和共有资金的管理与使用办法； （四）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定其他公摊费用的收取标准； （五）选聘、解聘物业服务企业； （六）申请改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有物业的用途。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公示。 市物业主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决等有关事项提供服务，不动产登记机构等单位应当予以协助。 在确保业主意思表示真实、有效的前提下，业主大会可以采用手机短信、微信等方式实名投票表决。 一个独立产权单位登记有二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人参加业主大会会议。

业主大会通过的管理规约或者议事规则规定成立业主代表大会，并明确授权事项的，可以成立业主代表大会。业主代表大会根据业主大会的授权行使职责。 业主代表大会由业主推选的业主代表和未推选业主代表的业主组成。业主代表的名额按照业主总人数的一定比例确定，由业主以幢、单元、楼层等为单位按照比例推选产生。业主代表一般不少于三十人，每推选单位至少有一名业主代表。 业主代表的投票权数按其所代表的业主的投票权数计算。业主撤销所推选的业主代表授权的，应当书面通知业主委员会，并可以另行推选业主代表。 业主代表大会作出决议后，业主委员会应当在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不得少于十日。公示期内提出书面反对意见的业主少于业主总人数的三分之一且其专有部分少于建筑物总面积三分之一的，业主代表大会作出的决议生效。 成立业主代表大会的，应当向县级物业主管部门备案。

业主委员会由业主大会选举产生，接受业主监督。 业主委员会由五至十一名单数委员组成，设主任一名、副主任一至二名，由业主委员会从委员中选举产生。业主委员会每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会具体人数和任期由业主大会议事规则确定。 业主大会可以设立业主委员会候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会委员人数的百分之五十，其选举产生规则、任职资格和职务终止规则与委员相同。 业主委员会委员出缺时，由候补委员按照得票多少依次递补并予以公示，同时向县级物业主管部门备案。 当按照前款规定递补后，业主委员会委员人数低于原有人数的百分之五十的，应当报告街道办事处（乡镇人民政府）按照本条例规定的换届改选程序重新选举业主委员会。

县级物业主管部门接受业主委员会备案后，对备案材料齐全的，应当发放备案证明和统一社会信用代码证。业主委员会应当持统一社会信用代码证向金融机构申请开立账户。属于业主共有的资金和经营收益，不得以个人和其他单位的名义进行存储和管理。

业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，向业主大会报告履职和财务收支情况，并在物业管理区域内显著位置公布，接受业主询问或者质询； （三）拟订物业管理区域内部管理制度以及共有物业、共有资金的管理与使用方案； （四）拟订物业服务企业选聘方案，物业服务内容、标准以及收费方案或者其他公摊费用的收取标准方案； （五）组织筹集和监督使用物业专项维修资金，以及管理共用设施设备； （六）代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （七）制作和保管会议记录、业主以及业主代表名册、业主委员会选举以及备案材料、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件和工作档案，并接受业主查询； （八）及时了解业主、非业主使用人的意见和建议，督促业主、非业主使用人遵守管理规约、交纳物业管理费以及其他费用，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）按照业主大会决定或者业主大会议事规则聘请执行秘书、财务人员； （十）配合街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作； （十一）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下列情形之一的业主不得担任业主委员会委员： （一）有故意犯罪或者严重失信等行为的； （二）拒付物业服务费、公共水电公摊费、不交存物业专项维修资金等损害业主共同权益的行为的； （三）有损坏房屋承重结构、违法建设等严重物业不当行为且未改正的； （四）本人、配偶及其近亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的； （五）其他违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则等不宜担任业主委员会委员的情形的。 业主大会可以在管理规约或者议事规则中规定，具有下列情形之一的业主委员会委员职务自行终止，由业主委员会予以公告： （一）不再是本物业管理区域的业主的； （二）有本条前款规定情形的； （三）因疾病或者犯罪被限制人身自由等原因丧失履行职责能力的； （四）违反本条例第十八条禁止性规定，受到行政处罚的； （五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职之日起满一个月的； （六）法律、法规规定的其他情形的。

业主委员会委员不得有下列行为： （一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者拒不执行业主大会决定； （二）擅自动用物业专项维修资金、业主共有收益，或者侵占、挪用业主共有财物； （三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业服务企业、有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬，接受减免物业服务费用或者其他费用，或者牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益； （四）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关的活动； （五）与本业主委员会订立商业合同或者进行交易； （六）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽业务、销售商品； （七）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务企业签订物业服务合同，或者违规使用业主大会或者业主委员会印章； （八）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拖延、拒绝提供有关资料； （九）其他损害业主共同利益或者可能妨碍公正履职的行为。

业主委员会应当按照业主大会议事规则规定以及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在七日内召开业主委员会会议。 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时，由副主任召集和主持。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）指定一名委员召集和主持业主委员会会议。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。业主委员会委员不得委托代理人参加会议。候补委员有权列席业主委员会会议，但不具有表决权。 业主委员会应当建立会议记录制度。会议记录须由出席会议的业主委员会委员签字。业主委员会应当妥善保管会议记录。 业主委员会在职权范围内作出的决定，对全体业主具有约束力，并应当在作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项予以公示。

业主委员会任期届满二个月前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面报告街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当派员指导。 业主委员会不按期组织换届选举或者集体提出书面辞职的，街道办事处（乡镇人民政府）应当指导业主进行换届选举。 在新一届业主委员会选举产生前，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项组织召开业主大会会议。