LawHub

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据国务院《物业管理条例》等法律法规，结合自治州实际，制定本条例。

本自治州行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

自治州房地产主管部门负责全州物业管理活动的统一监督管理工作。 县（市）人民政府负责本行政区域内物业管理工作的领导和组织，确定县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府物业管理机构；鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理水平，促进物业管理行业健康发展。 县(市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责本行政区域内物业管理区域划分、物业承接查验等日常监督管理工作。 社区、居（村）民委员会协助、配合街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。 其他有关行政职能部门按照各自职责负责做好物业领域相关监督管理和服务工作。

自治州房地产主管部门、县（市）物业主管部门应当开展物业管理法律、法规、规章以及相关政策的宣传、培训，引导业主和物业服务企业依法行使权利、履行义务；应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信教育和管理，促进物业服务企业依法经营、诚信服务，维护市场秩序和公平竞争，推动物业管理行业健康发展。 业主、业主大会和业主委员会

房屋所有权人为业主。物业使用人根据法律法规、管理规约以及其与业主的约定，享有业主权利，承担业主义务。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。业主不能参加业主大会会议的，可以委托代理人参加。代理人不能为本小区物业服务企业人员，且受理委托不得超过三个。 业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

一个物业管理区域内，已交付业主使用的房屋建筑面积达到百分之五十以上，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，建设单位应当向物业所在地的县（市）物业主管部门或街道办事处、乡（镇）人民政府报送下列筹备首次业主大会会议的文件资料： （一）物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 符合成立业主大会条件的，县（市）物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府，应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

业主大会决定下列事项： （一）制定、修改业主大会议事规则和管理规约； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）选聘或者解聘物业服务企业； （四）筹集和使用专项维修资金； （五）在规划许可的前提下，改建、重建建筑物附属设施； （六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费标准； （七）改变共有部位的用途； （八）利用共有部位经营以及经营收益的分配与使用； （九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用； （十）改变或者撤销业主委员会不合法的决定； （十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。 决定前款第(四)项、第(五)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款规定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 由于业主达不到法定人数无法召开业主大会的，可以召开业主代表大会，决定除本条款第(四)项、第(五)项以外的其他事项。业主代表大会的代表可按幢、单元、楼层等为单位推举产生，业主代表不得少于全体业主的百分之五十。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律法规规定的职责，接受业主的监督。 业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会委员每届任期不超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。 业主委员会会议做出的决定，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五天，在超过专有部分占已交付建筑物总面积过半数的业主且占已交付物业总人数过半数的业主同意的情况下生效。 业主大会和业主委员会的决定，对全体业主及物业使用人具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

业主代表大会代表和业主委员会委员应当符合下列条件： （一）系本物业管理区域内的常住业主，遵守法律法规，公道、正派，能正确维护业主的合法权益。 （二）本人有履行业主代表大会代表、业主委员会委员职务的能力和时间保证； （三）能带头履行业主义务，按时交纳物业费、住宅专项维修资金等费用； （四）法律法规规定的其他条件。

业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。 业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主大会会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的； （二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的； （三）业主委员会委员缺额人数超过总人数二分之一，或者业主委员会主任缺额，或者二名副主任缺额的； （四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他需要召开业主大会临时会议的。

首次业主大会会议经费由建设单位承担，除首次业主大会会议外工作经费从共用部位、共用设施收益中列支，无共用部位、共用设施收益的由全体业主分摊。工作经费的收支情况，应当每半年以书面形式在物业显著区域内公示一次，公示期限不得少于七天，接受业主监督。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列材料向物业所在地的县（市）物业主管部门和街道办事处或乡（镇）人民政府备案： (一)业主大会成立和业主委员会选举的情况； (二)管理规约； (三)业主大会议事规则； (四)业主大会决定的其他事项。

业主委员会应当建立定期接待制度，接受业主、物业使用人的咨询、投诉，并做好记录，必要时及时向物业服务企业、建设单位等反馈。 业主委员会应当建立信息公开制度，及时公布物业服务合同的签订与履行、管理规约的实施、住宅专项维修资金的归集和使用、公共收益的收支情况等物业管理活动中的重大事项。 业主委员会应当建立工作记录制度，做好业主大会会议、业主委员会会议以及物业管理活动中重要事项的记录，并建立工作档案。

业主委员会任期届满前九十日内，应当召集业主大会会议进行换届选举。根据管理规约或者业主大会决定，应当委托第三方专业机构对业主委员会任期内财物状况进行审计。 业主委员会任期届满逾期未进行换届选举的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促指导换届选举。

业主大会会议选举出新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其属于业主共有的财物等，移交新一届业主委员会。拒不移交的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

业主大会、业主委员会应当配合所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区、居(村)民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督。

业主委员会委员不得有下列行为： （一）挪用、侵占业主共有财产； （二）非法索取、收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （三）利用职务之便要求物业服务企业内任职或减免其个人物业服务费； （四）擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动； （五）其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者百分之二十以上有投票权的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定终止其委员资格： （一）以书面方式提出辞职请求的； （二）不履行委员职责的； （三）利用委员资格谋取私利的； （四）拒不履行业主义务的； （五）侵害其他业主、物业使用人或物业服务企业合法权益的； （六）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。 前期物业管理