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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主自行管理等方式，对建筑物及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理、政府监管相结合的原则。

市及区（市）县人民政府应当将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和目标责任制，建立与之相适应的资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策。

市及区（市）县物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 价格、公安、司法行政、建设、规划、工商、质监、城市管理执法、环保、消防、人民防空等主管部门，按照各自职责，相互配合，依法做好物业管理的相关工作。 具有行政管理职能的市人民政府派出机构根据授权，负责区域内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府应当明确部门和人员，依法组织和指导本辖区内的业主成立业主大会、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调物业服务与社区管理、社区服务的关系，调解物业服务纠纷。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业服务有关的工作。

物业行业协会应当依照国家和省有关规定，制定行业服务标准，建立和完善行业诚信和自律机制，开展物业服务从业人员职业道德教育和专业培训，加强业务指导，调解物业服务企业之间的纠纷，协助物业主管部门做好信用信息管理，维护物业服务企业的合法权益。 鼓励物业服务企业加入物业行业协会。

推进智慧物业建设。鼓励采用互联网、物联网等信息化、智能化技术，提升物业服务质量和管理水平，方便业主参与公共事务、开展协商活动。

推进建立物业服务第三方评估机制。物业主管部门、业主、居（村）民委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务收费、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市物业主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 第二章 物业管理区域与前期物业管理

物业管理区域划分、调整和备案应当符合国家、省有关规定，具体办法由市物业主管部门制定。

物业服务用房应当按照国家和省有关规定配置和管理。 一个物业管理区域内被市政道路分割且分割后房屋总建筑面积超过五万平方米的自然街区，应当单独配置物业服务用房。

建设单位应当依法选聘物业服务企业对新建物业实行前期物业管理。住宅前期物业服务企业应当通过招标投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经区（市）县物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘。

建设单位与其选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，应当包括以下内容： （一）物业服务事项、标准、收费价格和委托代收费事项； （二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用分项测算； （三）调整物业服务收费的约定； （四）物业服务质量的评估方式； （五）物业服务用房的面积和位置； （六）共用设施设备清册； （七）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动的主体、所得收益的核算及分配办法； （八）违约责任及合同解除的条件； （九）合同期限； （十）与前期物业服务有关的其他事项。 建设单位应当自签订前期物业服务合同之日起三十日内，依法到区（市）县物业主管部门备案。 前期物业服务合同应当作为商品房买卖合同的附件。

新建物业交付使用前，建设单位应当依法向物业服务企业移交相关资料，并按照国家有关规定和前期物业服务合同约定，共同对物业管理区域内的物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。实施承接查验的物业，应当具备下列条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并报建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等公用设施设备按照规划设计要求建成并取得相关部门准许使用的文件，供水、供电、供气、供热已安装独立合格的计量表具； （三）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公共设施设备已取得使用合格证书； （四）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （五）车位、车库和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求； （六）住宅小区分期交付的，交付的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；交付区域内道路、绿地等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足功能使用要求； （七）住宅小区整体交付时，教育、邮政、文化体育、医疗卫生、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划要求设计建成； （八）法律、法规和前期物业服务合同约定的其他条件。

承接查验可以邀请区（市）县物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府参加。承接查验合格的，建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。 承接查验协议应当载明物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项。未经查验或者查验不合格的，物业服务企业不得承接。 物业服务企业应当自新建物业交接后三十日内至区（市）县物业主管部门依法办理备案，并于备案后十五日内将备案情况在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。 物业服务企业应当将承接查验的有关文件、资料和记录及时归档，建立物业承接查验档案，并妥善保管。 第三章 业主、业主大会及业主委员会

依法办理不动产登记或者依据《中华人民共和国物权法》第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。 尚未登记取得所有权，但基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为已经合法占有建筑物专有部分的人，可以认定为业主。

业主依照《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，享有业主权利，履行业主义务。 业主有下列行为之一的，业主大会可以在管理规约以及业主大会议事规则中对其参加业主大会会议、行使投票权等共同管理权的行使进行限制： （一）拒不按照物业服务合同约定支付物业服务费； （二）拒不交纳住宅专项维修资金； （三）拒不执行业主大会、业主委员会依法作出的决议、决定的其他行为。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

具备成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的，应当依照《辽宁省物业管理条例》有关规定申请、组建。 建设单位或者其委托的物业服务企业应当依法向街道办事处或者乡镇人民政府报送房屋等建筑物面积清册、建筑规划总平面图、业主名册等筹备成立首次业主大会会议必要的资料。建设单位、物业服务企业未依法报送或者建设单位注销的，街道办事处或者乡镇人民政府可以向不动产登记机构查询，不动产登记机构应当无偿提供。街道办事处或者乡镇人民政府对获得的资料应当妥善保管和使用，不得泄露或者另作他用。

筹备组组长应当及时召集并主持筹备组会议，组织筹备组成员依法履行拟定首次业主大会会议审议事项、确定会议表决规则等工作职责，筹备组成员不得委托代理人参加会议。 筹备组会议就相关事项作出的决定，应当经筹备组全体成员过半数同意和签字确认，制作书面记录并存档。 筹备组会议决定应当自作出之日起三日内、首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置向全体业主进行不少于七日的公告。业主有异议的，应当在公告期满前以书面形式向筹备组提出，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内组织复核，根据复核结果决定是否修改，并书面告知异议人。