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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，促进本市物业管理工作的规范和健康发展。

本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。 市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由街道办事处、乡（镇）人民政府召集，房产、城市管理、公安、民政等县（区）部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度，共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题；建立物业管理纠纷调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房产行政主管部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。

业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市房产行政主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。 第二章　业主、业主大会与业主委员会

房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。 物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明材料； （二）房屋以及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备交付使用证明材料； （六）物业服务用房配置证明材料； （七）其他有关的文件资料。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡（镇）人民政府设立的专用账户。 首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

首次业主大会会议筹备组的人员结构、组织方式按照国家、省的有关规定执行。 筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五个工作日。

筹备组应当按照国家、省的有关规定做好制定业主委员会委员候选人产生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则和确定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项筹备工作，并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

物业管理区域内业主超过三百户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达每位业主；无法送达的，应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的，视为业主已经参加业主大会会议。需要业主大会会议投票表决的事项，应当采取实名可追溯的方式进行。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督，不得有超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为。 业主委员会由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任，其本人及其配偶、直系亲属不得在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者占有股份，不得索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬。 业主委员会实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不得超过五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。 业主大会和业主委员会的决定，对全体业主以及物业使用人具有约束力。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向街道办事处、乡（镇）人民政府办理备案手续： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约； （三）业主大会议事规则； （四）业主大会决定的其他重大事项。 业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列情况和资料，随时接受业主查询： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公示的情况和资料。 前款第四项至第七项规定的事项应当每半年公示一次。

业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。 工作经费的筹集、管理和使用办法由业主大会决定。 业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支，由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。