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为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内住宅物业（以下简称物业）的管理、使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。

物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区治理和政府监管相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动物业服务社会化、市场化、专业化、智能化。 县（市、区）人民政府应当推动建立住宅物业服务第三方评估制度，支持、引导业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方评估机构进行物业服务质量评估，物业服务标准、费用测算及物业项目交接、查验等。

市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。 发展改革、教育、公安、民政、财政、自然资源和规划、生态环境、应急、市场监管、城市管理等相关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会会议的召集，业主委员会的选举、换届以及物业管理委员会的成立等工作，监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责，组织召开物业管理联席会议，调解物业纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法进行自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

物业服务行业组织应当加强行业自律，协助有关部门调解物业纠纷，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。 第二章 业主自治管理

一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域包括住宅小区内的住宅物业、非住宅物业以及与住宅物业结构相连的非住宅物业。 住宅小区内业主人数较少的，经全体业主一致同意可以不成立业主大会，由全体业主共同行使业主大会职责。 住宅小区内业主人数较多的，可以幢、单元为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组可以推荐业主代表，主持讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造等事项；可以由小组全体业主书面授权一至二名业主代表参加业主大会会议。

符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位、前期物业服务企业应当及时向街道办事处、乡（镇）人民政府书面报告。建设单位、前期物业服务企业未按规定报告的，十人以上业主联名，可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会的申请。街道办事处、乡（镇）人民政府应当及时调查核实，按照要求组建业主大会筹备组。

建设单位应当及时将下列资料报送首次业主大会筹备组： （一）业主名册； （二）物业管理区域证明； （三）房屋及建筑面积清册； （四）规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的备案证明； （六）物业服务用房配置资料； （七）房屋质量竣工验收情况； （八）其他有关的文件资料。

筹备组应当履行法定职责，并做好下列筹备工作： （一）征集吸纳业主对首次业主大会会议议题和决定草案的意见； （二）列明物业区域共用部位和共用设施设备清单； （三）草拟物业区域共同管理事项、标准、规约； （四）草拟物业服务合同涉及的服务事项、服务标准、服务等级、服务费用等； （五）其他具体筹备工作。 筹备组法定职责事项及前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。 筹备组应当自成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议召开后，其业主大会会议由业主委员会负责召集。业主大会会议召开五日前，业主委员会应当就会议内容向全体业主公告征集意见，并将会议内容书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府及社区居民委员会。街道办事处、乡（镇）人民政府或者社区居民委员会应当派员参加，并做好指导和监督工作。 业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织业主召开业主大会会议。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、利用电子信息技术征求意见等形式。 采用集体讨论征求意见的，会议材料应当书面印发与会业主，安排专人完整记录业主讨论情况，并由业主签字确认；采用书面形式征求意见的，应当将会议材料送交每一位业主，业主应当在送达回执上签字；利用电子信息技术征求意见的，应当将会议材料通知到每一位业主，发送证明应当妥善保存；无法送达的，应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于五日。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照法律、法规和业主大会授权开展活动。 业主委员会应当与业主、物业服务企业、社区居民委员会建立良好的沟通协调机制，建立物业纠纷协商调解机制，促进和谐社区建设。 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，用于发布业主自治等信息。业主委员会组成及委员分工情况，应当在公示栏长期公示，接受业主监督。

业主大会与业主委员会的活动经费、业主委员会委员的报酬一般从公共收益中列支或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。

住宅小区有下列情形之一的，应当成立物业管理委员会： （一）具备首次业主大会会议召开条件，经筹备组两次组织仍未能召开的； （二）首次业主大会会议未能选举产生业主委员会或者业主委员会任期届满，经街道办事处、乡（镇）人民政府两次协调督促仍不能选举产生的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上，需要重新选举，经街道办事处、乡（镇）人民政府两次协调督促仍不能选举产生的。

物业管理委员会由街道办事处、乡（镇）人民政府组织成立，由业主成员以及街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会、建设单位等派员组成。 物业管理委员会由七人以上单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、乡（镇）人民政府在业主中推荐产生。 街道办事处、乡（镇）人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成立情况书面告知县（市、区）物业主管部门。 物业管理委员会成员及工作分工情况应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会作为临时机构应当依法履行物业管理职责，就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成业主共同决定。 符合业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促物业管理委员会及时组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。 物业管理委员会在选举产生业主委员会之日起七日内，与业主委员会办理财物和相关资料移交手续，由街道办事处、乡（镇）人民政府宣布解散。 第三章 新建物业与前期物业管理

建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县（市、区）物业主管部门申请物业管理区域划分登记。 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，根据建筑物规模、共用设施设备建设、社区建设等情况综合确定。

县（市、区）自然资源和规划、住房和城乡建设行政主管部门在建设工程规划许可和设计审查时，应当按照有关规定确定物业管理区域内物业服务用房和其他配套建筑与设施设备、专业经营设施、绿化、道路、车库、车位及地下人防工程等项目的配置及建设标准，并征询物业主管部门、房地产开发主管部门、专业经营单位的意见。 建设单位应当严格按照主管部门批准的规划许可文件和设计审查文件进行建设，对共用场地、设施设备单独设置供水、供电等计量器具。