LawHub

为了规范深圳经济特区物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及其他当事人的合法权益，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合实际，制定本条例。

深圳经济特区物业管理活动适用本条例。 前款所称物业管理，是指对物业管理区域的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 经业主共同决定，可以委托物业服务企业或者其他管理人管理，也可以由业主自行管理。

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

市、区人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。

业主大会、业主委员会、物业服务企业等在中国共产党社区委员会（以下简称社区党委）的领导下依法依规开展物业管理活动。 业主委员会、物业服务企业应当依照中国共产党章程的规定设立中国共产党的基层组织，开展党的活动。

市人民政府住房和建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理法律、法规和相关规定； （二）研究拟定或者制定物业管理规划、标准、规范和措施； （三）指导、协调全市物业使用安全监督检查工作； （四）统筹全市物业专项维修资金管理工作； （五）建立全市统一的物业管理信息平台； （六）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作； （七）法律、法规规定的其他职责。 区人民政府住房和建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。 市、区住房和建设部门可以委托具有管理公共事务职能的组织对本条第一款第四至六项等相关物业管理活动进行监督管理。 市、区人民政府公安、规划和自然资源、城市管理和综合执法等相关部门按照各自职责，依法开展物业管理相关工作。 街道办事处负责组织、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，调解物业管理纠纷，并配合住房和建设部门对物业管理活动进行监督管理。 支持社区居民委员会发挥对业主大会、业主委员会、物业服务企业的指导和监督作用。

倡导绿色、智慧物业管理。鼓励采用新技术、新方法提高物业管理质量和服务水平，营造安全、舒适、文明、和谐、美好的工作和生活环境。 第二章　物业管理区域及共用设施设备

物业管理区域由市规划和自然资源部门在土地出让合同中予以确定。 确定物业管理区域应当考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、资源共享、便于管理的原则。 已经形成独立物业管理区域的，不再重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。 物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

建设单位应当在物业管理区域无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房。 业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房属于业主共有，应当办理产权登记并具有正常使用功能，任何单位和个人不得将其分割、转让、抵押，不得擅自变更用途。

业主委员会办公用房建筑面积应当不少于二十平方米。 物业服务办公用房面积按照下列标准提供： （一）物业管理区域物业总建筑面积未超过二十五万平方米的，按照不少于物业总建筑面积的千分之二提供，并不得少于一百平方米； （二）物业管理区域物业总建筑面积超过二十五万平方米的，二十五万平方米以内部分，按照该部分面积的千分之二提供；二十五万平方米以外部分，按照该部分面积的千分之一提供。 物业管理设施设备用房面积根据设施设备安装、使用、维护的实际需要提供。

物业管理区域的道路属于业主共有，但属于城市公共道路的除外。物业管理区域的绿地属于业主共有，但属于城市公共绿地或者明示属于私人所有的除外。物业管理区域的其他公共场所和公共设施，属于业主共有。 物业管理区域物业的以下部分属于业主共有： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施设备； （三）房地产买卖合同约定属于业主共有的物业； （四）法律、法规规定的其他共有部分。 建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

利用物业管理区域共有物业进行经营活动的，应当由业主共同决定，其收益属于业主共有。可能损害特定业主就其专有部分享有的合法权益的，还应当经该业主同意。

新建住宅建设项目竣工验收备案之日起三个月内，建设单位应当将附着于物业管理区域共有物业符合国家标准和技术规范的供水、排水、供电、供气、通讯等设施设备移交相关专营单位管理养护，相关专营单位应当接收。 现有住宅物业区域附着于共有物业的供水、供电、供气、通讯等设施设备，符合国家标准和技术规范，经业主共同决定移交的，相关专营单位应当接收，物业服务企业应当配合移交工作。 第三章　业主和业主组织 第一节 业 主

本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。 除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主： （一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人； （二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （三）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

业主依法享有下列权利： （一）参加业主大会会议，发表意见，行使投票权； （二）选举业主委员会、业主监事会或者监事，并依法依规享有被选举权； （三）监督业主委员会、业主监事会或者监事的工作和物业服务企业履行物业服务合同的情况； （四）对共有物业和业主共有资金使用管理的知情权和监督权； （五）就制订或者修改物业管理区域管理规约（以下简称管理规约）、业主大会议事规则、物业服务合同及其他物业管理事项提出意见和建议； （六）法律、法规规定的其他权利。

业主、物业使用人应当依法履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度； （二）执行业主大会、业主委员会依法作出的决定； （三）按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金； （四）配合物业服务企业或者其他管理人实施物业管理； （五）法律、法规以及管理规约规定的其他义务。

管理规约应当包括下列内容： （一）共有物业的使用和维护规则； （二）合理使用物业专有部分的权利和义务； （三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务； （四）物业管理区域相关费用的分摊规则； （五）违反管理规约应当承担的责任。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的具体职责和会议规则以及依法应当由业主大会议事规则规定的其他事项作出规定。 业主、物业使用人违反管理规约的，业主委员会、物业服务企业应当予以劝阻；不听劝阻的，业主委员会或者物业服务企业可以将相关情况予以公示。

业主投票权数、业主人数和业主总人数按照下列方法确定： （一）业主投票权数按照业主专有部分建筑面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算； （二）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算； （三）业主总人数，按照本款第二项业主人数的总和计算。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具书面委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。 第二节　首次业主大会会议筹备

新建物业管理区域物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之二十以上或者首套物业出售并交付使用满一年之日起十五日内，建设单位应当书面报告物业所在地街道办事处，并提供物业出售和物业交付资料、物业测绘文件、已筹集的物业专项维修资金清册等相关资料。 物业管理区域占业主总人数百分之二十以上的业主或者占全体业主所持投票权数百分之二十以上的业主联名，可以向街道办事处书面要求成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。 街道办事处应当在收到本条第一款规定的书面报告或者本条第二款规定的书面要求后一个月内成立筹备组，也可以根据物业管理区域实际情况主动组织成立筹备组。

筹备组由街道办事处、社区党委或者物业管理区域基层党组织、辖区公安派出所、社区居民委员会、建设单位派员和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务企业应当协助筹备组开展筹备工作。 筹备组由七至十名成员组成，其中街道办事处代表一名、社区党委或者物业管理区域基层党组织代表一名、业主代表三至五名、辖区公安派出所代表一名、社区居民委员会代表一名、建设单位代表一名，筹备组组长由街道办事处代表担任。 筹备组中的业主代表由街道办事处在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合本条例有关业主委员会委员候选人资格的规定。 筹备组业主代表不得担任首届业主委员会委员。