LawHub

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理、使用及其监督活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理应当坚持业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则。

市、区、县（市）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。 街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。

市物业管理行政主管部门负责全市物业服务的统一监督管理，区、县（市）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务的监督管理。 建设、规划、价格、公安、城管、环保、工商、质监、市场监管等行政主管部门应当按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业诚信经营。 第二章　业主、业主大会和业主委员会

房屋的所有权人为业主。业主依据相关法律、法规规定，享有权利，履行义务，共同决定有关事项。业主不得以放弃权利为由不履行义务。 基于房屋买卖、赠与、继承、安置等民事法律行为已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的公民、法人和其他组织，在物业管理中享有业主权利，承担业主义务。 业主应当与物业使用人约定在物业管理中的权利和义务。

物业管理区域符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的； （二）已入住户数达到总户数百分之五十以上的； （三）首套房屋出售并交付使用满两年且入住户数的比例达到百分之二十五以上的。 对具备召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会会议的书面申请，并提供有关资料。建设单位在规定期限内未提出申请的，十人以上业主联名可以书面提出召开首次业主大会会议的申请。

建设单位应当提供筹备首次业主大会会议所需要的下列材料： （一）经备案的物业管理区域划分证明； （二）物业管理区域内建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地明细； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备交付使用的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）召开首次业主大会会议必需的其他资料。

首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在提出召开首次业主大会会议书面申请的同时，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，供首次业主大会会议筹备组使用。

街道办事处（乡镇人民政府）对符合召开首次业主大会会议条件的，应当在收到召开首次业主大会会议书面申请后六十日内，指导组建首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。 筹备组由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）代表、社区居（村）民委员会代表、建设单位代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员应当具有完全民事行为能力，且本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业没有利害关系。 筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）或者社区居（村）民委员会组织业主推荐产生。 筹备组应当在成立后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

筹备组应当自成立之日起九十日内按照国家有关规定完成首次业主大会会议筹备工作，组织召开首次业主大会会议，并于业主大会成立后自动解散。 筹备组未在九十日内完成筹备工作的，可以延期三十日。经延期仍不能完成筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）解散筹备组并书面公告。

首次业主大会会议应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会。

业主大会会议表决一般采用纸质方式实名投票；在确保业主意思表示真实、有效的前提下，也可以采用手机信息、电子邮件等方式实名投票。业主大会会议表决结果和决定应当以书面形式向全体业主公告。

业主委员会经依法选举产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会应当于业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点和内容通知全体业主，并同时告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当进行指导和监督。

业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。具体选举办法由业主大会议事规则约定。 业主委员会委员应当由本物业管理区域内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员；已经担任的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免： （一）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域物业服务企业有利害关系的； （二）损坏房屋承重结构、违法搭建或者破坏房屋外貌的； （三）擅自改变物业规划用途或者违法出租房屋的； （四）拖欠物业服务费、未缴纳住宅专项维修资金的； （五）索取、非法收受建设单位、物业服务企业利益的； （六）其他违反法律、法规、管理规约以及有不良社会诚信记录的。 业主委员会应当在选举产生后将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于七日。 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县（市）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。

业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）组织召开业主大会会议，报告物业管理情况，并在物业管理区域内显著位置公布物业管理情况，接受业主质询； （三）根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业管理活动中的相关问题； （五）督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用； （八）根据管理规约和业主大会议事规则，决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用并公布经营所得收益情况； （九）法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

业主委员会举行会议时应当有过半数的委员出席，业主委员会委员不得委托他人参加会议。 业主委员会作出的决定，应当经全体委员半数以上签字同意。业主委员会应当自作出决定之日起三日内，将会议情况以及决定事项在本物业管理区域内显著位置公告。 业主委员会召开会议应当告知社区居（村）民委员会，社区居（村）民委员会应当进行指导和监督。

除首次业主大会会议外，业主大会和业主委员会的工作经费由全体业主承担。具体筹集办法由业主大会决定。 业主委员会应当每半年在物业管理区域内显著位置公示工作经费的收支情况，接受业主监督。

业主委员会任期届满前三个月，应当书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）应当指导成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。 换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。