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为了规范住宅区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅区物业管理活动及其监督管理工作适用本条例。 本条例所称住宅区，是指按照城市、镇规划建设的居民集中居住区。 本条例所称物业管理，是指住宅区业主选聘物业服务企业、委托其他管理人或者自行对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护住宅区内的环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动建立社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理水平。 市、县（区）人民政府统一领导本行政区域物业管理活动的监督管理工作以及重大物业管理纠纷应对工作，建立健全物业管理的监督管理协调机制和重大物业管理纠纷应急处理机制。 具有行政管理职能的开发区管理委员会按照市人民政府的规定，承担前两款规定的职责。

市、县（区）人民政府房地产主管部门，以及具有行政管理职能的开发区管理委员会所属房地产职能部门是本辖区物业管理主管部门，负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。 城市管理、建设、规划、价格、公安、人防、民政、消防、环境保护、市场监督管理、不动产登记等部门以及供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营单位应当按照各自职责，依法做好物业管理的相关管理和服务工作。

街道办事处、乡镇人民政府对本辖区物业管理活动承担下列职责： （一） 会同县（区）物业管理主管部门具体指导、监督所辖区域内的住宅区业主依法成立业主大会和选举业主委员会 ； （二）指导、监督业主大会和业主委员会及其成员依法开展活动； （三）指导、组织未成立业主大会的住宅区业主讨论决定其公共管理事务； （四）依法调解处理物业管理、物业使用矛盾纠纷； （五）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

对物业管理活动中的违法行为，业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业可以向物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门投诉。 物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府以及其他有关部门应当自收到投诉之日起七个工作日内予以处理，并告知投诉人；属于其他部门、单位职责的，应当及时转交有关部门或者单位，并告知投诉人。 物业管理主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、其他有关部门、居（村）民委员会及其工作人员，不依法履行物业管理相关工作职责的， 业主委员会、业主或者物业使用人、物业服务企业 可以向上级机关、主管部门或者监察机关反映情况，或者投诉举报。

审计机关对县（区）物业管理主管部门代管的物业质量保修金、住宅专项维修资金、首次业主大会筹备经费的归集、管理和拨付，应当定期进行审计监督。

市、县（区）精神文明建设工作机构应当将物业管理工作纳入精神文明创建和文明行为促进工作考核内容。

物业服务行业协会应当加强行业建设，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，宣传物业管理法律法规，协助调解处理物业管理纠纷。 第二章 住宅区配套设施的规划与建设

规划主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求，按照国家规定列入住宅区建设项目的规划条件： （一）停放汽车的车位、车库； （二）摩托车、自行车、电动自行车停车场，以及电动自行车充电场所； （三）社区居家养老服务设施和社区管理服务设施； （四）全民健身设施； （五）物业管理用房。 住宅区建设项目土地使用权出让前，规划主管部门应当会同房地产主管部门对列入规划的车位、车库等配套设施的建设数量、位置、首次权属登记等事项提出书面意见，并由国土资源主管部门将其作为住宅区建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。 规划主管部门在住宅区建设项目规划许可过程中，应当审查住宅区基础设施和配套公共服务设施的设计指标及其具体部位。

住宅区的建设单位应当按照规定配建停放汽车的车位、车库，集中停放摩托车、自行车、电动自行车的停车场，以及电动自行车充电场所。 住宅区内按照规划建设的地上停车库以及不属于人民防空工程的地下停车位，建设单位依法取得专有部分权属登记后，方能出售、出租，并应当首先满足本住宅区业主需求。 已建成住宅区的停车场所、电动自行车充电场所不能满足业主需要，且有可用场地的，由业主大会或者业主委员会、物业服务企业按照规定办理有关手续后修建。

新建 住宅区的建设单位应当按照规划设计要求在出入口、主要通道和主要公用设施区域、公共电梯等场所，安装视频监控图像信息系统。 鼓励已建成住宅区参照前款规定安装视频监控图像信息系统。

建设单位应当将住宅区内验收合格的供水、供电、供气、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸，移交给相关经营单位维护管理。经营单位应当接收相关设施设备，负责维修、养护，确保其安全运转和正常使用。 第三章 业主、业主大会和业主委员会

建设单位交付房屋，应当查验业主身份，收存业主签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。非业主的物业使用人入住住宅区，应当向业主委员会或者物业服务企业登记本人姓名、性别、工作单位，并提交其签署的本人及紧急状况联系人的联系方式确认书。 前款所称的联系方式，包括手机短信、电子邮件、信函等。业主或者物业使用人变更联系方式的，应当及时告知建设单位、业主委员会或者物业服务企业。 不得泄露、擅自使用业主或者物业使用人个人信息。

住宅区 物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑物总面积达到百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。街道办事处或者乡镇人民政府应当会同县（区）物业管理主管部门组建业主大会筹备组，组织召开首次业主大会会议并选举产生业主委员会。经指导仍未成立业主大会的，街道办事处或者乡镇人民政府应当指导、组织业主讨论决定住宅区公共管理事务。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

建设单位应当在申请不动产权属首次登记前，筹集首次业主大会会议的筹备经费，并存入县（区）物业管理主管部门设立的专门账户。 首次业主大会筹备组成立后，由街道办事处或者乡镇人民政府向县（区）物业管理主管部门申请拨付筹备经费。筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况，确保专款 专用。筹备经费的结余部分，应当根据业主大会的决定用于物业管理。

业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托他人或者推选业主代表参加业主大会会议。业主代表应当事 先征求其所代表的业主意见，并在业主大会会议上如实反映业主意见。 业主大会会议可以采用集体讨论形式，也可以采用手机短信、电子邮件、即时通信软件等电子数据形式以及其他书面征求意见形式。业主大会会议表决结果应当向全体业主公示。

业主大会作出决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。其中，决定下列事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意： （一）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金； （二）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施。 临时管理规约或者业主大会议事规则可以约定，依法召开的业主大会符合下列条件之一的，逾期未参加投票的业主的投票权数，计入已表决的多数方： （一）对依法应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项，已表决的多数方专有部分建筑面积和人数，达到建筑物总面积的过半数和业主总人数的过半数的； （二）对其他事项，已表决的多数方专有部分建筑面积和人数，达到参加投票业主的专有部分建筑面积总数的过半数和参加投票业主人数的过半数的。 临时管理规约或者业主大会议事规则约定前款表决规则的，建设单位应当在售房时向物业买受人提示该表决规则，业主大会筹备组或者业主委员会应当在业主大会会议召开前向业主提示该表决规则，如实记录业主参加投票情况，并公示因逾期未参加投票而计入已表决多数方的业主名单。

业主大会筹备组中的业主代表，以及业主委员会成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）热心公益事业，责任心强，公道正派，廉洁自律，具有一定的组织能力和文化水平； （三） 遵守有关法律、法规，遵守业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约，不存在损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外观等损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益的行为； （四） 不存在拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金以及应当负担的 物业管理 其他 相关 费用的行为； （五）本人、配偶以及直系亲属未在本物业服务企业中任职，也不存在 向其销售商品、承揽业务等 其他利害关系。 鼓励符合条件的社区居民委员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。

业主委员会成员有下列情形之一的，其成员资格自行终止，由业主委员会在住宅区显著位置公示并告知其本人： （一）不具备业主身份的； （二）不具备完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的； （三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的； （四）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。