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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造安全、文明、和谐的人居环境，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》和《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合德阳市实际，制定本条例。

德阳市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理遵循业主自治与依法监管相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，制定和落实扶持政策，加强行业管理，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理专业化水平，促进物业服务行业健康发展，提升社区治理能力。

市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，组织开展物业服务信用评价工作，建立物业管理信用信息档案，协调处理物业管理活动中的重大纠纷； 城乡规划主管部门负责监督建设单位按照规划设计要求完善物业服务用房及相关配套设施建设，协调处理因配套设施不完善而产生的纠纷； 城市管理主管部门负责查处违法建设、违规装修、毁损绿地、影响市容和环境卫生等行为； 公安机关负责监督指导安全防范工作，依法调处治安纠纷，查处违法犯罪案件； 价格主管部门负责规范前期物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费行为； 消防主管部门负责监督物业服务企业对共用消防设施进行维护管理，依法查处占用消防通道、毁损消防设施等行为； 其他相关行政主管部门按照各自的职责，依法开展物业管理活动的监督管理和服务工作。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导、协调本辖区内物业管理区域业主大会的设立和业主委员会的工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；组织推动老旧小区开展物业管理，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理活动中的纠纷。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理有关的工作。

街道办事处（乡镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度，相关行政主管部门、居（村）民委员会、公安派出所、建设单位、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等有关方面参加，协调处理业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接过程中出现的问题以及其他重大物业管理纠纷。

物业管理协会等行业组织应当制定物业服务行业规范和等级标准，加强行业培训与指导，强化行业自律管理，促进行业诚信经营，提高物业服务水平，协助主管部门做好信用信息管理和调解物业管理纠纷。 第二章 业主、业主大会、业主委员会

依法登记取得房屋的所有权人为业主，享有法律、法规规定的业主权利，承担业主义务。业主不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。 业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知物业服务企业或者业主委员会。 物业交付后，业主应当按照规定和约定交纳物业服务费用、住宅专项维修资金和其他应当由业主共同分摊的费用，不得拖欠或者拒绝交纳。

物业管理区域内的全体业主组成业主大会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主大会选举产生业主委员会作为其执行机构。 业主大会和业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同实施管理。

符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起30日内，书面报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）申请设立业主大会，同时报送以下资料： （一）物业管理区域划分资料； （二）建设工程规划核实合格证； （三）业主名册； （四）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件； （五）建设工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明； （六）物业服务用房、业主委员会议事活动用房配置资料； （七）其他有关的文件资料。 建设单位未按规定及时书面申请设立业主大会的，物业所在地县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当予以督促，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。同一物业管理区域内已交付专有部分十分之一以上的业主可以联名向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处（乡镇人民政府）在收到报告之日起15日内，应当会同物业所在地县（市、区）住房和城乡建设主管部门组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组应当依法履行职责，在业主大会会议召开15日前，将首次业主大会会议召开方案在物业管理区域内显著位置公告，自筹备组成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。 筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费应当由建设单位承担，实行专款专用。

业主大会履行下列职责： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （二）选举、更换或者罢免业主委员会委员，监督业主委员会工作； （三）确定物业管理方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他管理人； （四）依法筹集和使用专项维修资金，并监督实施； （五）制定、修改物业共用部位、共用设施设备管理、使用、经营等方面的规程； （六）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议、决定； （七）依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途； （八）决定业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用以及业主委员会委员补贴的经费来源、标准； （九）法律、法规规定以及管理规约、业主大会议事规则约定应当由业主共同决定的其他事项。 业主大会制定的管理规约、业主大会议事规则等不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害公共利益。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议由业主委员会根据业主大会议事规则的规定组织召开。 发生下列情形之一的，业主委员会应当自业主提议或者情形发生之日起20日以内组织召开业主大会临时会议： （一）经五分之一以上的业主向业主委员会书面提议的； （二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的； （三）业主委员会委员缺额人数超过委员总数二分之一以上的，或者业主委员会主任、副主任全部辞职、离任的； （四）管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。

业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见等形式召开，表决事项可以采取现场投票、手机短信、电子邮件以及QQ、微信等即时通讯方式投票。业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法委托代理人参加并投票。 业主人数较多的物业管理区域，可以以楼幢或者单元为单位共同推选业主代表参加业主大会会议，但表决事项应当经业主本人签字同意，具体操作办法应当在业主大会议事规则中明确。 业主大会通过的管理规约、业主大会议事规则和其他决议、决定，对全体业主具有约束力，业主不得以未参加业主大会会议为由拒绝执行。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内按照规定向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）备案，并可持备案证明向所在地公安机关申请刻制印章和向银行开设账户。 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意并签字确认。

业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况，接受业主询问； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并监督履行； （四）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （七）配合街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、公安机关等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作； （八）督促业主按照规定交纳物业服务费用； （九）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。 业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布并及时更新下列情况和资料： （一）管理规约、业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况； （五）物业共用部分的使用和经营收益的收支情况； （六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （七）业主委员会日常工作制度、年度工作报告； （八）业主委员会委员姓名及联系方式； （九）其他应当向业主公开的情况和资料。 业主对前款第四项、第五项、第六项公布事项有重大异议的，经五分之一以上的业主提议，并经业主大会会议通过，业主委员会应当委托第三方机构进行核查或者审计。

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并应当符合下列资格条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵守法律法规、管理规约、业主大会议事规则，履行业主义务，责任心强，公正廉洁，无不良信用记录； （三）具有一定组织能力和必要的工作时间； （四）管理规约、业主大会议事规则规定的其他资格条件。

在物业管理区域内有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）可以组织业主成立物业管理委员会，临时对物业管理区域实施管理： （一）前期物业管理期间达不到规定的条件而无法成立业主大会、选举产生业主委员会的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的； （三）业主委员会不能正常开展工作、不履行职责达半年以上，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能调整或者重新选举的。