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为了进一步规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造和谐有序的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业、其他管理人按照合同约定或者业主通过自行管理等方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业管理应当遵循业主自治管理、专业服务、社区治理和政府监管相结合的原则。

市、区（县）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理工作纳入城市管理体系，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业服务水平。

市住房和城乡建设行政主管部门负责本市物业管理工作的指导、监督和管理工作。　　区（县）住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内物业管理工作的指导、监督和管理工作。　　市、区（县）其他相关部门按照各自职责，依法做好物业管理相关的监督管理工作。 街道办事处（镇人民政府）负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。　　居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）开展物业管理活动。 第二章　业主和业主组织

业主应当按照法律、法规等相关规定，实名参加住宅小区物业自治管理活动，行使权利、履行义务。

首次业主大会会议应当成立筹备组。筹备组中业主代表的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）根据具体情况制定，并事先通过公告等方式告知全体业主。推荐办法应当明确规定业主代表任职条件、名额分配方式、推选程序和候补程序等。

新建物业首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老旧住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由区（县）人民政府承担。老旧住宅小区的范围由区（县）人民政府确定并公布。 建设单位应当在办理商品房预售证前，将筹备经费存入街道办事处（镇人民政府）指定的银行账户。 筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报街道办事处（镇人民政府）,并在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于该住宅小区的物业管理。

业主大会应当建立规范的财务管理制度。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等应当按照财务要求建账、入账，并定期在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证及相关会计资料。 经百分之二十以上业主提议，业主大会可以决定委托有资质的中介机构对住宅专项维修资金、业主共有收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等相关财务收支情况进行审计，并向全体业主公示审计报告。 在业主大会议事规则中可以规定对任期内和离任的业主委员会成员进行经济责任审计。

业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。 业主委员会主要履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和支持物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）监督管理业主共有收益； （七）审核需要业主分摊的费用； （八）督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用； （九）组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用； （十）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十一）受业主大会委托代表业主提起或者参与涉及业主共同利益的仲裁或者诉讼； （十二）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会应当向业主公示下列情况和资料，随时接受业主查询： （一）管理规约和业主大会议事规则； （二）业主大会和业主委员会的决定； （三）物业服务合同； （四）住宅专项维修资金的筹集和使用情况； （五）物业共有部分的使用和收益情况； （六）占用业主共有道路、场地用于停放车辆的车位（库）处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）其他应当向业主公开的情况和资料。 前款第四项、第七项规定的事项每年至少在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示，第五项、第六项规定的事项每半年在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主以及街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居(村)民委员会、建设单位等派员组成。 物业管理委员会人数应当为九至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。 物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

物业管理委员会自成立之日起三十日内应当将成立情况书面告知物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门。

物业管理委员会应当依法履行职责。 物业管理委员会代行业主委员会职责期间，街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指导成立业主大会；能够选举产生业主委员会的，应当指导选举产生业主委员会。 物业管理委员会应当自业主委员会依法备案之日起解散，并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。 第三章 前期物业和物业服务

建设单位选聘物业服务企业从事前期物业服务的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区（县）住房和城乡建设行政主管部门办理招标备案，并提供下列资料： （一）建设单位工商营业执照； （二）与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件（包括土地使用批件或其他权属证明材料、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、物业管理区域划分意见书和物业服务用房证明）； （三）招标公告或者投标邀请书； （四）招标文件； （五）临时管理规约； （六）委托代理机构的应当提供招标代理委托合同； （七）法律、法规规定的其他资料。

新建商品住房交付使用前，建设单位应当向物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门申请交付使用核验，取得《商品住房交付使用条件确认书》后方可交付使用。办理商品住房交付使用核验时，应提供下列资料： （一）商品房销（预）售许可证； （二）辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书； （三）供水、供电、供气、供热、通信等开通文件，采取临时性措施的，提供相关部门的证明文件； （四）项目按照规划要求需配建的教育、医疗、环卫、人防、物业服务用房及其他商业服务和管理等公共服务配套设施的移交承接手续；公共服务配套设施不能与项目同步建设、同步交付使用的，开发建设单位应当提供可供过渡使用的相应配套设施，并出具书面承诺书（承诺书包含公共服务配套设施交付使用的时间、交付使用时应当达到的标准等内容）； （五）物业管理区域内的道路、绿化工程完成情况的书面报告书； （六）与前期物业服务企业签订的前期物业服务合同； （七）法律、法规、规章和政策规定的其他资料。 未取得《商品住房交付使用条件确认书》的商品住房，不得交付使用。 未取得《商品住房交付使用条件确认书》的建设单位，向买受人交付房屋的，应当承担相应的法律责任，并承担自商品住房交付使用之日起至取得《商品住房交付使用条件确认书》期间的物业服务费。

新建物业在交付使用十五日前，建设单位和物业服务企业应当在物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）监督指导下，邀请居（村）民委员会、业主代表参加，按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备等进行承接查验。 建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议。物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

新建物业在承接查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构和设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料； （二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （三）供水、供电、供气、供热、通信等准许使用文件； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料； （六）业主名册； （七）物业管理区域内各类建筑物、构筑物和设施设备的清单； （八）承接查验所必需的其他资料。 建设单位未能在规定期限内全部移交前款所列资料的，应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体期限。 物业服务企业接收前款所列资料，应当建立档案。

物业服务企业应当自物业交接后三十日内，持下列文件向物业所在地区（县）住房和城乡建设行政主管部门办理备案： （一）物业服务合同（前期物业服务合同）； （二）管理规约（临时管理规约）； （三）物业承接查验协议； （四）建设单位移交资料清单； （五）查验记录； （六）交接记录； （七）其他与承接查验有关的文件。 符合备案条件的，区（县）住房和城乡建设行政主管部门应当向物业服务企业出具物业管理项目备案证明。 物业服务企业应当在备案后十五日内将备案情况，在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。