LawHub

为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善人民群众的居住和生活环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业管理及相关监督管理活动适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理和使用，维护环境卫生和相关秩序的活动。

市人民政府物业行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作，县（市）、区人民政府物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 其他相关行政主管部门按照各自职责，做好本行政区域内物业管理活动的相关工作。

街道办事处、乡(镇)人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举与换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 社区居（村）民委员会负责协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 物业行政主管部门应当加强对街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居（村）民委员会的物业管理人员的业务培训和考核。

物业服务企业享受国家和省、市制定的现代服务业优惠政策。 物业服务企业在住宅小区内共用设施设备和场地的维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的非经营性用水、用电、用气、用热价格按照国家、省、市相关法规政策执行。

老旧住宅区的改造整治应在各级政府的主导下进行。本着因地制宜、先易后难、区域负责、分批实施的原则，将地方财政投资、业主投资、社会投资等与建筑节能改造、供水供热管网改造等国家政策性补助资金结合起来，形成多元化投资改造的保障机制。 老旧住宅区改造整治完成后，街道办事处、乡(镇)人民政府应当组织业主成立业主大会，由业主大会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。 第二章 新建物业与前期物业管理

物业管理区域应当按土地使用证确定的使用范围为基础，结合建筑物规模、物业的共有、共用设施设备和社区建设等因素划定。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。 建设单位办理商品房预售许可证或者商品房房屋销售备案及棚改回迁房备案时，应当向所在地物业行政主管部门进行物业管理区域备案，并将备案情况告知物业项目所在地的街道办事处或者乡（镇）人民政府。 物业行政主管部门应当建立物业管理区域档案，载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共用部位共用设施设备主要情况和配套建筑等事项。 建设单位在物业销售时，应当将物业管理区域向物业买受人明示并在物业买卖合同中载明。

物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家、省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。 物业管理区域内的配套建筑，不得擅自改变用途。

建设单位应当在物业管理区域内按规划设计要求配置物业服务用房，物业服务用房由建设单位无偿提供，所有权依法属于全体业主所有,物业服务企业在物业合同约定的期限内拥有无偿使用权。 物业服务用房的具体位置应当在建设工程规划许可证附图中注明，分期建设开发的建设项目，物业服务用房应在一期工程中配置。 物业总建筑面积5万平方米以下的，按照不少于建筑面积100平方米配置；总建筑面积在5万平方米以上20万平方米以下的，按照总建筑面积的2‰配置；总建筑面积超过20万平方米的，除按照20万平方米的2‰配置外，超出部分按照1‰的标准配置，但最多不高于建筑面积500平方米。 物业服务用房应能独立使用，具备水、电、暖、通风、采光等使用功能及独立的水、电、暖等计量器具。多层物业应设置在地面一层，高层物业不得高于四层。物业服务用房不得抵押、转让、出租。未经业主大会决定，任何单位、个人无权改变物业服务用房、业主委员会办公场所的用途及标准。

新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列规定的，方可办理物业交付手续： （一）生活用水接入城市供水管网系统，并安装分户计量装置； （二）雨水、污水排放接入城市雨水排放系统和污水排放系统； （三）小区用电接入城市供电网络，并安装分户计量装置； （四）在城市管道燃气、集中供热主系统管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应系统管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置； （五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按相关设计要求配置到位； （六）按照消防要求完成消防供水、消防自动报警装置和消防车通道等共用消防设施建设； （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设； （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施； （十一）法律、法规规定的其他条件。 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行验收。

建设单位应当依法通过招投标的方式选聘前期物业服务企业。 本条例所称的前期物业管理，是指在建设单位交付房屋之后至物业项目业主大会、业主委员会成立并选聘出物业服务企业之前，由建设单位通过招投标的方式选聘物业服务企业，进行物业管理的活动。 招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书10日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业行政主管部门备案。

建设单位组织竣工验收和分户验收。对共用部位、共用设施设备的验收应由建设单位向相关部门申请，由相关管理部门及前期物业服务企业参与；业主入住时的分户验收，应在业主办理入住手续时，由业主、建设单位、前期物业服务企业共同现场查验并书面记录确认。建设单位对业主专有部分的保修义务自业主入住分户验收之日起计算，截止日期按国家相关规定时限执行。 建设单位应当自住宅小区竣工验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续。 建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房销售备案及棚改回迁房备案时，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及交接验收手续等资料报物业行政主管部门，并作为物业买卖合同约定的内容。

建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务和违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。建设单位应当在销售物业时将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人与建设单位签订物业买卖合同，应当对遵守临时管理规约作出书面承诺。

建设单位应当在物业行政主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府的监督下，自前期物业服务合同签订后30日内，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图和分户验收等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）业主名册； （五）专业经营单位的专业经营设施设备接收管理手续； （六）物业管理必需的其他资料。 前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会。 第三章　业主大会与业主委员会

房屋的所有权人为业主。 建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况以书面方式及时报告物业行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）业主已入住建筑面积的比例达到小区总建筑面积50%以上； （二）业主已入住户数的比例达到小区总户数50%以上； （三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到小区总户数25%以上。 首次业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 符合业主大会成立条件的，由建设单位向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请；建设单位30日内未提出申请的，可由该物业管理区域所在地的社区居（村）民委员会组织10人以上的业主代表提出申请。街道办事处、乡(镇)人民政府应在收到申请的30日内组建业主大会筹备组。 首次业主大会筹备组由7人以上单数组成，由建设单位代表、前期物业服务企业代表、业主代表和街道办事处或乡(镇)人民政府代表等人员组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的50%。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。 筹备组应当自成立之日起7日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）草拟管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）制定并提出首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告前款规定的内容。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当及时予以复核并在首次业主大会召开前告知异议人复核结果。 筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效证件为依据。 一个物业管理区域内业主在300户以上的，可以采取以楼（幢）、单元、楼层等为单位的方式推举1名业主参加业主大会会议。

业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过5年，可连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任。 业主委员会委员经推荐可以依照法定程序进入所在地社区居（村）民委员会任职。社区居（村）民委员会成员符合业主条件的可在业主委员会任职。 业主委员会成立、换届、变更，应当在30日内向物业所在地的物业行政主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府备案，并申请办理刻制公章。

业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会进行换届选举。 业主委员会应当及时将印章、档案资料以及属于全体业主的财物等，移交给新一届业主委员会，不及时移交的，街道办事处、乡(镇)人民政府应当协调督促其移交。新一届业主委员会应当在业主大会上说明上述交接情况，接受业主监督。 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定终止其委员资格： （一）拒不履行委员职责的； （二）业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的； （三）违法搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的； （四）利用职务之便要求或接受物业服务企业减免物业服务费等有关费用的； （五）违反少数服从多数原则，组织、煽动业主进行不正当维权等违法违规活动的； （六）违反其他法律法规规定，不适合继续担任业主委员会委员其他情形的。 业主大会和业主委员会日常工作经费由全体业主承担，可以从物业共有部分、共用设施设备经营收益中列支，也可由全体业主分摊。 经费的筹集、管理和使用由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，经业主大会会议表决通过后执行。业主委员会应当每年在物业管理区域内公告经费筹集、管理和使用情况，接受业主监督。