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为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律、法规，结合自治县实际，制定本条例。

本条例适用于自治县行政区域内的物业管理活动。

自治县建设行政主管部门负责物业服务活动的监督管理工作。财政、公安、消防、市场监督、物价、环保、民政、动监、综合执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。 街道办事处（乡镇人民政府）负责指导本辖区业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调处物业矛盾纠纷，协调物业企业与社区居民委员会关系。 社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，具体负责监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，会同自治县建设行政主管部门对本辖区内物业服务企业服务活动的日常管理与考评，将物业管理纳入社区管理范畴，做好本辖区的物业管理活动的具体工作。

本条例所称的业主是指物业所有权人。物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业服务活动中的权利，承担相应义务。 业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。 业主委员会应由7人以上11人以下单数组成。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

业主委员会工作经费由政府根据实际情况给予适当补贴，工作经费的管理和使用应当定期在物业管理区域内公告，接受业主监督。

因物业管理区域发生变更等原因，导致业主大会或者业主委员会解散的，解散前由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织业主做好财产清算工作。 物业管理区域未成立业主大会和业主委员会，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）组织业主共同决定有关事项，并由该社区居民委员会代业主委员会履行职责。

新建小区在业主大会选聘物业服务企业之前的物业服务，由建设单位负责，并签订书面的前期物业服务合同及制定临时管理规约，在15日内报自治县建设行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）备案。临时管理规约的制定不得损害业主合法权益。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约即行失效。 工程项目竣工后，物业行政主管部门、社区居民委员会应参与工程项目的验收。前期物业服务收费标准、服务项目及质量应在《前期物业服务合同》中约定，《前期物业服务合同》生效至物业竣工验收合格并交付使用前的物业服务费由开发建设单位承担；交付业主后的物业服务费由业主按照建筑面积承担。自治县物价行政管理部门负责对物业服务收费的标准实行监督管理。

建设单位在出售房屋时，应将《临时管理规约》作为房屋买卖合同的附件体现，购房人在购买新建房屋时，要对《临时管理规约》予以书面签字确认，并受其约束。

规划部门应在批准的建设工程规划设计方案中载明停车场及物业服务用房、业主委员会用房的位置和面积，建设单位应在综合验收后，将上述用房及资料交付给自治县建设行政主管部门代管。建设面积在3万平方米以上的小区物业服务用房按照建设工程项目总面积的3‰，最低不得少于80平方米，业主委员会的办公用房不少于15平方米在物业服务用房中调剂无偿配置。开发建设在3万平方米以下小区的物业用房和业主委员会用房可与相邻小区用房合并。物业服务用房和业主委员会用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。 物业服务用房和业主委员会用房房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，属于全体业主共有，用作从事物业管理活动，任何单位和个人不得出售、出借、擅自改变其用途。 住宅小区内城管执法、治安管理等办公用房的建筑面积不低于20平方米，在社区办公用房中调剂，产权属于政府所有，建设投资由政府承担，具体投资来源应当在项目建设条件意见书中载明。

建设单位应当按照法定的保修期限、范围，承担住宅物业的保修责任。自治县行政区域内实行新建住宅物业保修金制度。保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。自治县建设行政主管部门应当对保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。 建设单位应当在房屋竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑总面积每平方米10元的标准，一次性向建设行政主管部门设立的保修金专用账户交存，作为物业保修期内保修费用的保证。物业质量保修金保证的保修责任期限为十年。 建设单位不履行保修义务或拖延履行保修义务，业主委员会或社区居民委员会可以提出申请，经自治县建设行政主管部门审核后，有物业服务企业的由物业服务企业维修，无物业服务企业的由业主委员会或社区居民委员会组织维修，其费用在保修金中支出。待保修期满后保修金结余部分本息余额及时退还建设单位，但因物业质量进行维修导致保修金不足的仍由建设单位进行补缴。

一个物业管理区域由一家物业服务企业提供物业服务。物业服务企业从事物业服务活动应当具备相应资质。从事物业服务的管理人员应当按照国家有关规定，取得相应的职业资格证书。

物业服务企业的权利： （一）依照物业服务合同对物业实施管理； （二）依照物业服务合同收取物业服务费用。业主未按照物业服务合同交纳物业服务费的，可采取必要的催缴措施或向人民法院提起诉讼； （三）制止违反物业相关法律、法规及业主管理规约的行为； （四）委托专营企业承担专项物业管理业务； （五）要求业主委员会协调其与业主的纠纷； （六）法定和依法约定的其他权利。 物业服务企业的义务： （一）按照物业服务合同提供物业服务； （二）对大型维修计划提交业主大会审议。大型维修计划包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等，并在小区内公示； （三）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和物业服务费用的收支情况，并在小区内公示； （四）根据业主委员会要求，列席业主大会或业主代表大会及业主委员会会议，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务； （五）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为，举报、协助有关部门制止违法行为，维护物业管理区域秩序； （六）接受建设行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）等其他有关行政管理部门的监督、指导，协助社区居民委员会对社区生活服务和日常监督管理、考核； （七）法定和依法约定的其他义务。

物业服务企业在进行物业服务活动中，禁止下列行为： （一）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人； （二）不按照规定向有关部门报送物业服务合同； （三）擅自改变物业管理用房用途； （四）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途； （五）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益； （六）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营； （七）未取得相应资质等级从事物业服务活动或以虚假欺骗行为取得资质等级； （八）物业服务企业合同期限届满，未及时移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房； （九）出租、出借、转让资质证书； （十）擅自停水停电； （十一）不履行物业服务合同； （十二）物业服务企业未按照合同约定自行终止物业服务； （十三） 未经业主大会同意，物业服务企业与业主委员会擅自修改服务合同内容； （十四）其他严重损害业主权益的情形。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报送到自治县建设行政主管部门备案。

物业服务企业在签订物业服务合同时，应当向自治县建设行政主管部门交纳物业服务履约保证金。交纳的物业服务履约保证金作为该住宅物业服务项目被擅自终止合同时过渡时期物业服务费用的保证。标准为住宅物业服务项目总建筑面积三个月收取的物业服务费用。未按规定交纳的，不得参加物业资质申报、资质复审和物业选聘。 物业服务企业不按照物业服务合同提供服务的或未按照合同约定擅自终止物业服务的应当承担违约责任，所交纳的物业服务履约保证金予以按服务合同剩余年限返还。合同到期不再续签的，或业主大会主动解约的，在物业用房、物业档案等移交无误后，物业服务履约保证金按合同约定、使用情况返还物业服务企业。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险和办公费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。供水二次加压设备运行电费和供热换热站、加压设备运行电费、水费由供水、供热单位承担，不得列入物业服务成本。 物业管理区域内的残冰积雪应及时清除运送，实行物业管理的由物业服务企业负责，未实行物业管理的，由社区居民委员会负责组织清运。 物业服务企业应当按照有关技术规范和标准对电梯、避雷、消防等涉及人身、财产安全和生活保障以及其他有特定要求的设施设备，进行定期检查和维护，确保设施正常、安全运行，应当委托具有相应资质等级专业机构进行维修和养护，并签定维修保养合同，电梯达到使用年限需强制报废时，可依法申请专项维修资金在本小区内统筹调配使用，予以更新。

物业服务企业因物业服务合同期限届满，业主大会没有作出续聘决定退出物业服务的，应当履行下列义务： （一）向物业行政主管部门和业主委员会（未成立业主委员会的，向街道办事处、乡镇人民政府）移交物业档案、物业服务相关资料和物业服务用房； （二）撤出物业管理区域内的物业服务人员； （三）结算物业服务费用和预收、代收的有关费用； （四）法律、法规规定的其他事项。

物业服务企业提前擅自终止约定退出的，社区居民委员会应按照小区管理应急预案进行临时托管，街道办事处应报请建设行政主管部门协调环卫等相关部门对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业缴纳的物业服务履约保证金中列支。

业主及物业使用人应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。禁止下列行为： （一）违反房屋装饰装修规定拆改房屋承重结构、移动和破坏共用的设施设备； （二）擅自搭建或插建建筑物、构筑物； （三）私开门窗、擅自改变房屋、公共建筑和共用设施使用用途； （四）擅自在室内挖建地下室； （五）侵占、损坏或者擅自移动物业共用部位共用设施设备； （六）占用共用部位和场地堆放物品，设置摊点； （七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动； （八）擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地； （九）随意悬挂、张贴、涂写、刻画； （十）侵占通道、绿地，毁坏绿化和园艺雕塑品； （十一）随意倾倒垃圾、杂物，堆放易燃、易爆、有毒、有害、放射性等危险性物品，排放超过规定标准噪音、油烟；乱设摊点、商亭、露天烧烤； （十二）违反治安管理规定从事赌博和迷信活动等非法活动，饲养动物干扰他人正常生活，车辆随意乱停乱放； （十三）在住宅小区范围内从事经营性活禽、畜屠宰； （十四）擅自改变房屋设计用途，从事经营性活动； （十五）法律、法规及管理规约禁止的其他行为。 有前款规定情形的，物业服务企业、业主委员会或居民委员会应劝阻和制止，督促改正，拒不改正的及时报告相关行政管理部门，相关行政管理部门应当依法及时处理。

在物业管理区域内开办看护班、诊所、餐饮、洗浴、歌厅、游戏厅、麻将馆、加工厂（点）、修理部等场所的，需征得业主委员会、物业服务企业及相邻业主同意，并且按照审批权限由环保、消防、公安、卫生、教育、市场监管、房产、综合执法等有关部门批准。