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为规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业发展，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 本条例所称业主是指房屋所有权人。 本条例所称物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。 本条例所称物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格并取得物业服务企业资质，从事物业管理服务活动的企业。

市房产行政管理部门是物业管理的行政主管部门，负责全市物业管理活动的指导、监督和管理工作。 区（含开发区，下同）、县物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府指导辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，协助物业管理行政主管部门对物业管理活动进行监督管理，协调物业管理与社区建设的关系，调解物业管理纠纷。 居（村）民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。 第二章 业主、业主大会与业主委员会

业主在物业管理活动中的权利和义务按照法律、法规的规定和物业服务合同的约定执行。

物业管理区域由物业所在地区、县物业管理行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民政府以建设用地规划许可证确定的用地范围为基础，并考虑物业的共用设施设备、建筑规模、社区建设等因素划分。物业管理区域的划分，应当征求居（村）民委员会的意见。 建设用地规划许可证确定的用地范围内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域。

同一个物业管理区域内的业主应当依法成立一个业主大会，选举产生一个业主委员会。 只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会是代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的组织。业主通过业主大会对全体业主的共同利益事项作出决定和进行管理。 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，执行业主大会决定的物业管理事项。

尚未成立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居（村）民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积50%以上的业主且占总人数50%以上的业主书面同意。

物业管理区域具备下列条件之一的，可以成立业主大会，并选举业主委员会： （一）建设单位已交付业主的专有部分面积超过建筑物总面积50%以上的； （二）建设单位已交付业主户数比例达到50%以上的； （三）划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分，建设单位已交付业主的专有部分面积超过先期开发部分建筑物总面积50%以上，且已交付业主户数的比例达到50%以上的； （四）公有住房出售给个人的面积超过建筑物总面积50%以上的； （五）法律、法规规定其他可以成立业主大会情形的。

物业管理区域自具备成立业主大会条件之日起30日内，建设单位应当在物业管理区域内进行公告，并向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料，同时书面通知区、县物业管理行政主管部门： （一）物业管理区域划分意见书； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用公共设施设备的证明； （六）物业管理用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。

业主筹备成立业主大会的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政 府提出成立业主大会的书面意见。 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到业主书面意见之日起30日内，指导成立业主大会筹备组。筹备组负责业主大会筹备工作。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、居（村）民委员会代表、街道办事处和乡镇人民政府代表组成。 筹备组成员人数应为5人以上15人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处代表或者乡镇人民政府代表担任。 业主大会筹备组应当自组建之日起3日内，在物业管理区域内公告其成员名单和工作职责。

业主大会筹备组应当自组成之日起30日内，在街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。

物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主的意见。需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会会议上代为投票。

业主可以以幢、单元为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定。

业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）经20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形的。

业主委员会由业主大会选举产生，由委员5人以上15人以下单数组成。 业主委员会委员每届任期不得超过5年，具体由业主大会议事规则规定。 业主委员会委员具有同等表决权。 业主委员会委员本人、配偶及其近亲属不得在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向区、县物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续，区、县物业管理行政主管部门办理备案后7日内向市物业管理行政主管部门备案： （一）业主大会成立和业主委员会选举的情况； （二）管理规约； （三）业主大会的议事规则； （四）业主大会决定的其他重大事项。 居（村）民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。 业主委员会应当依法刻制和使用印章。