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为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，提高业主自治能力，促进和谐社区建设，优化居住环境，根据国务院《物业管理条例》和相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督活动。 本条例所称物业管理，是指物业管理区域内的业主，通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、绿化、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

县区人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导。 街道办事处、乡镇人民政府对本辖区内物业管理工作实施监督管理，行使下列职责： （一）负责指导成立业主大会、选举业主委员会的工作； （二）组织物业服务企业的综合评定； （三）建立物业管理投诉机制，设立投诉电话和投诉点； （四）负责召集由县区住房和城乡建设行政主管部门、公安派出所、居民委员会、业主委员会和物业服务企业等单位参加的物业管理联席会议。 社区居民委员会的职责： （一）指导、监督物业管理工作； （二）指导、督促落实物业服务区域内突发事件应急预案的制定、培训、宣传、演练; （三）负责物业服务企业的日常监督； （四）调解矛盾纠纷； （五）指导、监督业主大会、业主委员会的工作； （六）听取业主、业主委员会的意见、建议； （七）向街道办事处、乡镇人民政府反映物业管理中存在的问题； （八）组织物业服务企业、业主委员会、业主代表参加的协商会议。

市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督、指导。 县区住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内的物业管理活动的监督指导。具体负责监督管理辖区内新建住宅小区前期物业管理招标投标、物业服务企业交接、物业承接查验，建立物业服务企业信用档案；处理房屋保修期内因工程质量问题引发的投诉和纠纷。 规划、公安、发改、综合执法、环保、安监、工商、质监、水务、民政、人防等行政管理部门在各自职权范围内，做好相关的监督管理工作，负责接受投诉，在七个工作日内处理并向投诉人答复。

建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，并纳入建设计划，同步设计、同步施工、同步交付使用。 物业服务用房应当按照建设住宅总建筑面积的千分之二至千分之三的比例确定，且不少于四十平方米。 物业服务用房应当为地面以上能够使用的房屋，一般建在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近，具备水、电、通风、采光等使用条件，且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。 物业服务用房、业主活动用房及其他共用设施的所有权属于全体业主，不得出售、出租、出借或者改变用途。登记机关应当以规划、设计和验收资料进行权属登记。

物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等终端用户的分户计量表及其专业经营设施设备，应当符合技术标准。室外配套工程地下管网建设应当与主体工程同时设计、同时验收。 专业经营设施设备包括供热、供气、供水等管线及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备和计量装置,不包括室内设施设备。 建设单位应当通知供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位和园林绿化行政主管部门跟踪监督室外配套工程施工，参加竣工验收和物业承接查验。竣工验收合格后，建设单位应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备和相关技术资料移交给专业经营单位，专业经营单位应当及时接收并承担其维修、养护的责任。 供气企业应当向业主提供使用说明书，说明书中标明注意事项。 物业管理区域内应当建设与其相适应的治安技术防范设施，维护费用纳入住宅专项维修资金支付。

物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用，未收费到户产生的损耗由专业经营单位承担。其中，属物业专有部分的费用，由业主缴纳；属物业服务企业使用的费用，由物业服务企业缴纳。 专业经营单位也可以书面委托物业服务企业代收费用，物业服务企业依计量数据按规定标准收取费用,不得加收额外费用。专业经营单位不得向物业服务企业收取变电、二次供水、换热、燃气调压等发生的费用。 专业经营单位不得强制物业服务企业代收有关费用，不得因物业服务企业或者其他管理人拒绝代收而停止提供服务。 专业经营单位不得因部分业主未交纳费用而停止对其他业主的服务。

建设单位在交付住宅时，应当向业主提供房屋使用说明书，并向业主现场说明房屋建筑的基本情况、设计使用寿命、性能指标、承重结构位置、管线布局、附属设施、配套设施及使用维护保养要求、禁止事项、装修注意事项等。

物业服务企业应当依法登记，实行自主经营、独立核算、自负盈亏，具备与服务相适应的条件。禁止建设单位选聘不符合条件的物业服务企业参与前期物业管理。

建设单位应当提供前期物业服务管理的配套设施设备，购买的固定资产归全体业主所有，由物业服务企业管理使用。涉及特种设备的，应当根据物业管理合同确定的特种设备管理单位或管理人及时按照规定办理使用登记及变更手续。

物业交付业主使用前发生的物业服务费用由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费用，由业主承担;已竣工但尚未出售或者未交付物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位承担。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件： （一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案； （二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等共用设施设备按规划设计要求建成，已安装符合国家质量标准的独立计量器具，并经法定检验机构检定合格； （三）共用服务设施已按照规划设计要求建成； （四）道路、绿地和物业服务用房等共用配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求； （五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书； （六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全； （七）法律、法规规定的其他条件。

建设单位在物业服务合同签订十五日以前，应当与选聘的物业服务企业完成共用部位、共用设施设备的承接查验工作，承接查验形成书面查验记录并加盖公章予以确认，物业承接查验记录应当作为前期物业服务合同的附件。 不符合承接查验条件的，物业服务企业应当在五日内书面通知建设单位，建设单位应当在五日内解决并进行复验。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

物业承接查验后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。

物业管理区域内依法成立业主大会、选举产生业主委员会。业主委员会委员空缺时，应当及时增补，业主大会、业主委员会依法行使权利、履行义务。 分期建设的小区，在完成一期工程交付使用后，依法成立业主大会。 在多幢楼房组成的小区内，每幢楼可以推选设立业主小组，业主小组就该楼的有关事项向业主委员会汇报，提出建议和意见。 业主大会、业主委员会应当配合、支持居民委员会工作，作出的决定，应告知居民委员会，并听取居民委员会的意见、建议。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员，已担任业主委员会委员的，应当按照业主大会议事规则，由业主委员会终止其职务并予以公示： （一）不具有完全民事行为能力的； （二）本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的； （三）有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的； （四）未按照规定交纳物业服务、公共水电分摊、停车费用满一年和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的； （五）违反有关房屋出租规定且未改正的； （六）牟取妨碍公正履行职务的其他利益且未改正的； （七）有不良信用记录情节严重的； （八）有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

业主委员会不得有下列行为： （一）阻挠、抗拒业主大会行使职权； （二）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料； （三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章； （四）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人； （五）未经业主大会同意，与物业服务企业签订物业服务合同； （六）擅自动用住宅专项维修资金，侵占业主共有财产； （七）违反法律、法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。

建设单位应当在交付物业之前，制定临时管理规约，业主大会成立后，由业主大会制定管理规约，原临时管理规约同时失效。业主、其他物业使用人、物业服务企业应当遵守临时管理规约和管理规约。

住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的。