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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业的使用、维护、服务及监督管理活动，适用本条例。

物业管理应当坚持以人为本、业主自治、政府监管、权责分明、和谐包容的原则。

市、县（区）人民政府 负责 本辖区内物业管理工作的组织和领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系，促进物业服务行业 健康 发展。 具有行政管理职能的市人民政府派出机 构， 在本辖区内承担前款规定的县级人民政府职责。

市住房城乡建设主管部门是本市物业主管部门，负责全市物业 管理 活动的 指导、 监督 和 管理工作。 县级人民政府物业主管部门负责本辖区内物业 管理 活动的监督管理工作。 市、 县 （区） 人民政府其他有关行政主管部门在各自的职责范围内，负责物业 管理 活动的有关监督管理工作。 具有行政管理职能的市人民政府派出机 构 ，根据授权负责本辖区内物业管理 活动的监督管理 ，具体工作可以由有关 内设 机构负责。

街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导和监督 本 辖区内物业管理活动的相关工作。 社区居民委员会协助街道办事处（乡镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。

物业主管部门应当建立物业服务企业信 用 档案，对物业服务企业、项目负责人实 行信用 管理 。

物业 服务行业自律组织 应当建立和完善物业服务企业及从业人员自律制度，规范行业行为。

鼓励建设单位、业主大会或者业主委员会、物业服务企业委托物业服务第三方评 估机构，开展物业服务标准和质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 第二章 前期物业管理

物业管理区域应当根据建设用地规划许可证确定的红线范围，综合考虑建筑物的规模、物业共用设施设备、社区建设等因素划分。 分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；物业管理区域已经分割成多个自然街区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。

住宅物业建设单位在 申请办理商品 房预售许可证或者商品房 现 售备案前，应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地 规划许可 证 确定的红线图 、建设用地使用权证书、项目规划设计方案等资料，向物业所在地县级人民政府物业主管部门申请划分物业管理区域。物业主管部门应当自收到申请之日起二十日内 会同街道办事处（乡镇人民政府） 进行物业管理区域划分。 物业管理区域划定后，建设单位在 销售商品房 时，应当以图文形式将下列内容向买受人明示 ， 并作为商品房买卖合同的附件： （一）物业管理区域的范围； （二）物业共用部位、共用设施设备名称； （三）规划用于停放 机动 车 、非机动车 的车位、车库数量和位置； （ 四 ）物业服务用房的面积和位置； （ 五 ） 生活垃圾收集站点、公厕等 其他需要明示的场所和设施设备。

物业管理区域划定后确需调整的，应当形成区域调整方案，明确调整后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等，并经物业管理区域专有部分占建筑总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意。

住宅物业的建设单位应当 依法 通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业；投标人少于三个或者住宅（含同一物业管理区域内非住宅）物业总建筑面积不超过三万平方米的，经物业所在地县级人民政府物业主管部门批准，可以采取协议方式选聘物业服务企业。 县级人民政府物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）应当对前期物业服务企业的选聘进行监督。

建设单位在销售物业前应当制定临时管理规约。临时管理规约 应当包含 下列内容： （一）使用 、 维护物业共有部分的规则； （二）使用物业专有部分的权利和义务； （三）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务； （四）分担物业管理区域费用的方式； （五）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务； （六）建设单位更换前期物业服务企业的条件； （七）消防安全防范义务； （ 八 ）违反临时管理规约应当承担的责任； （ 九 ）其他有关事项。 临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。 临时管理规约的效力至业主大会通过的管理规约生效时终止。 建设单位应当将临时管理规约在销售场所公示 ，在物业销售前向物业买受人明示，并予以说明。 物业买受人在购房时应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同，应当将已备案的前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备清单及其产权归属资料等作为约定的内容。 建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业费；已作出物业费减免承诺的，应当向物业服务企业支付相应的物业费。

建设单位无偿配置的物业服务用房应当为地面以上能够使用的房间，具备水、电、通风、采光、简单装修等使用条件，且设有服务厅、办公用房、卫生间等，依法属于全体业主共有，不得擅自 改 变用途。

新建住宅物业交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。物业与竣工验收资料不符的，由建设单位负责整修。 建设单位应当在县级人民政府物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）的监督下，按规定向物业服务企业移交物业服务用房和下列资料： （一）规划、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）电梯等特种设备 和 消防 设施的 设计、制造、安装合格证、质量证明书、监督检验报告等安全技术档案； （四）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （五）业主名册； （六）应当移交的其他资料。 未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单，并书面承诺补交的具体期限，最长不超过十日。

物业服务企业应当设立业主共有资金专用账户，并按照合同约定公布收支情况，每年不得少于一次。 业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本账户后十五日内，物业服务企业应当将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本账户。

前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘物业服务企业： （一）物业 服务企业 提前解除合同的 ； （ 二 ）物业服务企业擅自撤离的； （ 三 ）物业服务企业被吊销营业执照的； （ 四 ）法律、法规规定的其他情形。 建设单位应当 自 新的物业服务企业确定后十日内，将更换物业服务企业的情况告知物业买受人 。

前期物业管理期间，建设单位已经注销或者无法履行相关义务，但尚未成立业主大会的，物业服务企业应当于退出物业管理区域六个月前书面告知业主及物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）。 街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业服务企业退出前，依法组织业主决定管理模式。 第三章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会