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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业及其他管理人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动。

本条例所称物业管理，是指建设单位通过选聘物业服务企业，签订书面合同，进行前期物业管理；业主通过选聘物业服务企业或其他管理人，按照物业服务合同的约定，或者通过自助式物业管理、简单式物业管理等自主管理方式，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

市、自治县、区人民政府（含高新区管委会，下同）应当促进物业管理向社会化、专业化发展，培育物业管理市场。 物业管理实行业主自主与专业服务、社区管理与政府扶持相结合的管理体制，遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、依法管理的原则。

市房产行政管理部门是本市物业行业的行政主管部门，负责对全市物业行业的管理、监督和指导工作。 自治县、区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督、管理工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府在自治县、区物业行政主管部门指导下，做好本辖区内物业管理活动的具体工作。 社区居民委员会依法负责本区域内物业管理活动的协调与服务工作。 规划建设、物价、工商、财政、公安、消防、民政、综合执法、环保、质监等有关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的相关工作。 第二章 新建物业与前期物业管理

物业管理区域内公共服务配套设施，应当严格按照国家和省有关规定的标准和规范进行规划、设计和建设。 规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，公共服务配套设施应当符合规划的要求。 物业管理区域由自治县、区物业行政主管部门按规定进行划分。

物业管理用房由开发建设单位提供，房屋面积不计入分摊的公共建筑面积，产权归全体业主共有。未经业主大会同意，不得改变物业管理用房用途，不得买卖和抵押。 物业管理用房的配置应当符合下列标准： （一）建筑面积不少于建设工程项目总面积的3‰，按比例不足80平方米的按80平方米配建。业主委员会的办公用房不少于15平方米，在物业管理用房中调剂； （二）物业管理用房应当为地面以上能够独立使用的房屋，并具备水、电、暖气、采光、通讯等基本使用功能。

房产行政主管部门在核发商品房预售许可证、办理物业管理区域内的房屋和配套建筑所有权初始登记时，应当核查并注明物业管理用房的位置、面积。 开发建设单位应当制作物业管理用房标牌并予以公示。

新建住宅小区的公共服务配套设施应当具备下列条件： （一）生活用水纳入公共供水管网，并安装分户计量表； （二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统； （三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量表； （四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内室外燃气、供热管道的敷设并与相应管网连接，安装燃气分户计量表和供热分户计量表及控制装置； （五）电话通讯线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位； （六）按照规划要求完成消防供水、消防车通道等公共消防设施建设； （七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连； （八）按照规划要求完成教育、卫生、交通、环卫、商业服务、物业服务和政务管理等公共服务配套设施建设； （九）按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置； （十）住宅小区分期建设的，已建成的住宅区周边场地与施工工地应当设置有效隔离设施； （十一）法律、法规规定的其他条件。

物业管理区域内至用户终端的供水、供电、燃气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施由开发建设单位负责投资，依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，并与主体工程同时设计、同时施工、同时验收。 专业公共服务配套设施竣工验收时，各专业经营单位应当出具现场验收报告。 各类专业公共服务配套设施由各专业经营单位与开发建设单位签订协议后接收产权，各专业经营单位从接收之日起负责日常管理和维修。

按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的产权归属，应当在商品房买卖合同中约定。属于建设单位所有的，建设单位应当提供权属证明文件，并优先为业主提供服务。

物业管理区域内规划的车库（包括专用车库和共用车库内的车位，下同）的归属，由开发建设单位通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，开发建设单位不得销售。

开发建设单位应当在商品住宅预售前、非住宅建筑竣工验收备案前90日，依法选聘具有相应资质的物业服务企业，签订书面《前期物业服务合同》，并在30日内报自治县、区物业行政主管部门备案。 前期物业服务费标准应当在《前期物业服务合同》中约定。《前期物业服务合同》生效至物业竣工验收合格交付使用前的物业服务费由开发建设单位承担；竣工验收合格交付使用后的物业服务费由业主按照建筑面积承担。

鼓励前期物业服务企业提前介入项目开发建设，并对项目的规划设计、设施配套、施工安装、房屋交付、工程质量、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。

住宅工程竣工后，开发建设单位应当按照有关规定组织竣工验收。规划建设行政主管部门、消防、人防、房产等相关部门和专业经营单位应当按照国家有关规定，对工程质量及配套设施的完备情况依法验收。验收时应当通知前期物业服务企业参加。 依附于物业搭建违法建筑物的，规划建设行政主管部门对该物业不予办理竣工备案，房屋登记机构对该物业不予办理产权初始登记。 住宅工程未经竣工验收或验收不合格的，不得交付使用。

开发建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的前期物业服务企业按有关规定完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。开发建设单位和前期物业服务企业在办理物业交接验收手续时，应当移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣 工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料； （五）业主名册； （六）住宅专项维修资金（以下简称专项维修资金）收取明细账册； （七）物业管理必需的其他资料。

业主大会选聘物业服务企业或其他管理人后，前期物业服务合同自行终止。前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起30日内，在所在地自治县、区物业行政主管部门的监督下，向业主委员会和新选聘的物业服务企业移交本条例第十六条规定的资料以及下列文件和资产： （一）实施前期物业服务期间有关物业改造、维修、保养的技术资料； （二）物业管理用房和属于业主共有的场地、设施设备； （三）使用共用部位、共用设施设备的经营性收益和使用该款项购置的资产； （四）预收的物业管理服务费、场地占用费和共用部位、共用设施设备经营性收益的结余； （五）债权债务清单； （六）专项维修资金明细账； （七）应当移交的其他管理资料和资产。 前款所称其他管理人是指物业服务企业以外的，从事物业服务或者从事设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项物业管理的组织和个人。 第三章 业主、业主大会、业主委员会

房屋所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 业主在物业管理活动中，不得以放弃权利而不履行义务。

同一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会，选举产生一个业主委员会。 符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会： （一）业主已入住面积的比例达到50%以上； （二）业主已入住户数的比例达到50%以上。