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为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《福建省物业管理条例》等法律、法规，结合我市实际，制定本规定。

本规定适用于福州市行政区域内的物业管理活动。

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则，建立属地管理、分级负责的工作机制。

市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）组织实施关于物业管理的法律、法规以及本规定； （二）指导、协调乡镇人民政府、街道办事处、行业协会等依法开展与物业管理相关的工作； （三）负责物业服务企业的行业管理； （四）法律、法规规定的其他职责。

城乡规划、建设、市容、公安、民政、环保、物价、工商、园林、质监等有关行政主管部门应当按照各自职责，依法做好与物业管理有关的监督管理工作。

乡镇人民政府、街道办事处对本行政区域内物业管理活动履行下列职责： （一）组织、指导业主成立业主大会并选举产生业主委员会； （二）指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动，协调处理辖区内物业管理的日常事务； （三）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督； （四）法律、法规规定的其他职责。 村（居）民委员会根据有关规定对业主大会和业主委员会进行指导、协调和监督，依法协调处理物业管理纠纷。

建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会履行职责、物业服务企业退出、物业服务纠纷等物业管理中的问题。 物业管理联席会议由乡镇人民政府、街道办事处负责召集，由所在地的县（市、区） 房地产、建设、市容、公安、环保等有关行政主管部门和有关村（居）民委员会、业主委员会、物业服务企业组成。

房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守社会公德、管理规约和业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）维修、养护危害安全、妨碍公共利益以及影响其他物业正常使用的物业专有部分； （七）法律、法规规定的其他义务。

业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成。 物业管理区域是指只成立一个业主大会、相对独立的，并由一个物业服务企业实施统一物业管理的区域。 已实施物业管理的不同物业管理区域经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

市、县（市、区）人民政府应当逐步组织对未实施物业管理的旧住宅区域实施综合改造。 乡镇人民政府、街道办事处应当组织综合改造后的住宅区域业主按照县（市、区）房地产行政主管部门确认的物业管理区域，确定管理方式，并推广专业化物业服务。

在一个物业管理区域中，物业出售并交付使用的建筑面积达到该区域总建筑面积的百分之五十以上，或者首套物业出售并交付使用已满两年的，在县（市、区）房地产行政主管部门的指导下，由乡镇人民政府、街道办事处会同村（居）民委员会、建设单位、业主代表组成首次业主大会会议筹备组，组织召开首次业主大会会议。 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域的显著位置公告。 召开首次业主大会所需文件资料由建设单位提供，建设单位未能提供的，由业主大会筹备组书面申请，经乡镇人民政府、街道办事处确认，可以向房屋登记机构等单位查阅、复制物业管理区域内各业主独立产权建筑面积等资料，各有关单位应当予以配合。

同一物业业主超过一人的，物业共有人可以推选并委托一人参加业主大会会议。 物业使用人根据业主的书面委托，可以代理业主行使投票权和物业管理相应的权利和义务。

未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，按照管理规约或者业主大会议事规则的规定确定。

业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会每届任期三年，业主委员会应当每年至少向业主大会报告一次工作。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力、遵守管理规约和物业管理有关规定的业主担任，业主委员会委员可以连选连任。 在物业管理区域内，与物业管理有关属于全体业主权益的纠纷，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会可以代表全体业主依法行使诉讼权利。

业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当每三个月在物业管理区域内的显著位置公布，并接受业主的监督。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的乡镇人民政府、街道办事处、县（市、区）房地产行政主管部门备案，县（市、区）房地产行政主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。 业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当依照前款规定重新备案。

尚未成立业主大会或者尚未选举产生业主委员会的住宅区域，可以由所在地的乡镇人民政府、街道办事处组织业主确定物业管理方式。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关村（居）民委员会依法履行自治管理职责。

物业服务企业承担物业管理事务，应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同，合同应当向县（市、区）房地产行政主管部门备案。