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为了维护物业管理各方的合法权益，规范物业管理活动，根据国务院《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》以及其他有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动，适用本条例。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业。 鼓励机关、企事业单位和其他组织推行物业管理。

市人民政府物业管理主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作。 县、区人民政府物业管理主管部门负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。 街道办事处、乡镇人民政府负责指导、帮助本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。 公安、住建、规划、市政、环保、园林、物价等部门按照各自职责，协同做好物业管理工作。 第二章 业主、业主大会及业主委员会

业主在物业管理活动中的权利和义务依照国务院《物业管理条例》的有关规定执行。 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反本条例和管理规约的规定应当承担责任，相关业主应当承担连带责任。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该物业管理区域内全体业主组成。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

物业管理区域按照下列规定进行具体划分： （一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定； （二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域； （三）已经实施物业管理的区域，其主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，经业主大会同意后可以划分为不同的物业管理区域； （四）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

物业管理区域房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑总面积百分之五十以上的，应当成立业主大会。 符合前款条件的，建设单位应当及时书面报告物业所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。街道办事处、乡镇人民政府自收到书面报告三十日内，组织成立业主大会筹备组。

业主大会筹备组由五至七人组成。组长由街道办事处或者乡镇人民政府工作人员担任，成员由建设单位代表一人，由业主推选产生的业主代表若干人组成。 业主大会筹备组成员名单应当自成立之日起七日内在物业管理区域内公告。 建设单位和物业服务企业应当协助业主大会筹备组工作，为筹备工作提供一切便利条件。

业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和议程； （二）拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确认业主身份，制作业主名册，确定业主在业主大会会议上的投票权数； （四）拟定业主委员会选举办法，提出业主委员会委员候选人名单； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开的十五日前将前款第（一）项至第（四）项的内容在物业管理区域内公示。

业主大会筹备组应当自成立之日起三十日内组织召开首次业主大会会议。 业主委员会选举产生之日起七日内，业主大会筹备组应当向业主委员会移交业主名册等有关资料，其职责自行终止。 业主大会筹备组工作所需经费，由建设单位承担。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会会议每年至少召开一次。有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）有百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 业主委员会不履行召集义务的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会会议。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将有关事项公告，通知全体业主，同时告知相关街道办事处、乡镇人民政府。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以书面委托代理人参加业主大会。 业主大会决定筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例规定的其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会、业主委员会作出的决定，应当予以公布。

业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的权利和义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

业主委员会对业主大会负责，依法履行下列职责： （一）召集和主持业主大会，报告物业管理年度工作； （二）代表业主与业主大会选聘或者解聘的物业服务企业签订、变更或者解除物业服务合同； （三）监督物业服务企业履行物业服务合同，协助物业服务企业开展物业服务； （四）及时了解业主、使用人的意见和建议，协调业主与物业服务企业的关系； （五）监督业主、使用人履行管理规约； （六）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会根据物业管理区域的规模可由主任、副主任、委员五至九名组成，人数为单数。业主委员会委员应当由业主担任，任期为三至五年，可以连选连任。 业主委员会委员实行差额选举，差额比例不得低于五分之一。业主委员会主任、副主任由当选的业主委员会委员从业主委员会委员中推选产生。 业主委员会任期届满六十日内，应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举。 业主委员会名单应当在物业管理区域内公告。

业主委员会应当自选举产生三十日内，持下列资料向所在地县、区物业管理主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案： （一）业主大会成立的情况； （二）业主大会议事规则； （三）管理规约； （四）业主委员会成员的基本情况。

业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员过半数以上同意。