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为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者自行对住宅物业管理区域内的建（构）筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理以及维护环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系；制定扶持政策，引导物业服务企业为老旧小区、保障性住房等提供物业服务。 市、县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理住宅物业管理工作中的突出矛盾和问题。 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责本辖区内住宅物业管理工作的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好住宅物业管理相关工作。

市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的统一监督管理。有关行政主管部门按照各自职责，做好住宅物业管理相关工作。

市、县（区）人民政府及其相关部门、街道办事处（乡镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与住宅物业管理相关活动。 鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构开展项目承接查验、物业服务费用测算、物业服务质量评估等活动。 第三方机构应当依照法律、法规和合同的约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、全面。

市、县（区）人民政府应当建立和完善住宅物业管理工作奖惩机制，定期进行监督检查，并将住宅物业管理工作纳入年度工作目标责任考核。 第二章 住宅物业管理区域与共有物业 第一节 住宅物业管理区域

住宅物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。 城乡规划主管部门在审查住宅建设工程设计方案时，应当听取物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）对住宅物业管理区域划分的意见。 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发、两个以上建设单位开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业，配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个住宅物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管理区域。 已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的，由县（区）物业管理行政主管部门会同街道办事处（乡镇人民政府）提出住宅物业管理区域划分方案，在征求相关业主意见后予以确定。

新建物业出售前，建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。 已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（区）物业管理行政主管部门备案。

住宅物业管理区域划定后不得擅自调整。 住宅物业管理区域需要分立、合并的，应当依照相关法律、法规的规定办理。 住宅物业管理区域调整后，应当重新办理住宅物业管理区域备案。 第二节 共有物业

住宅物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有： （一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋； （二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间； （三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地； （四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备； （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等； （六）法律、法规规定的其他共有部分。

城乡规划主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。物业所在地县（区）物业管理行政主管部门在住宅物业交付使用前，应当对物业服务用房进行核实。 建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置必要的物业服务用房： （一）建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下各类物业总建筑面积的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置； （二）相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应当有独立通道； （三）办公区配置公共卫生间，并配置独立计量水、电表等设施，预设通讯、有线电视、网络宽带等端口； （四）适度装修。 分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

物业服务用房竣工验收后，建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交，并接受物业所在地县（区）物业管理行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）监督。 建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用房计入公摊面积。 业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排，具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。 未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。物业服务用房不得买卖和抵押。

建设单位在办理房屋所有权首次登记时应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。

新建物业出售时，建设单位应当向物业买受人明示下列内容： （一）住宅物业管理区域的四至范围说明及附图； （二）公共场所、共有绿地的面积和位置； （三）地下室、底层架空层、天台的面积及权属； （四）物业服务用房的面积和位置； （五）其他需要明示的场所和设施设备。 物业服务企业应当将前款所列内容在住宅物业管理区域内向全体业主长期公告。 第三章 管理组织形式 第一节 业主和业主大会

房屋的所有权人为业主。 尚未依法办理不动产登记的下列主体，在物业管理活动中应当认定为业主： （一）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋所有权的人； （二）因继承或者受遗赠取得房屋所有权的人； （三）因合法建造取得房屋所有权的人。 尚未依法办理不动产登记，基于买卖、赠与、征收补偿协议等已经合法占有房屋专有部分的人，可以认定为业主。 已经达到交付使用条件，尚未向物业买受人交付的专有部分，建设单位享有业主权利、履行业主义务。

业主在住宅物业管理中，享有下列权利： （一）接受物业服务企业按照物业服务合同约定提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会、物业管理委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部分、共用设施设备、相关场地使用及收益情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部分、共用设施设备住宅专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。

业主在住宅物业管理中，履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业共用部分和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决议、决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照相关规定交纳住宅专项维修资金； （五）按照约定交纳物业服务费用； （六）不得损害公共利益和他人合法权益； （七）法律、法规规定的其他义务。

一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由该住宅物业管理区域内的全体业主组成。 住宅物业管理区域内业主户数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 业主大会自首次业主大会会议表决通过业主大会议事规则和管理规约之日起成立。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会会议： （一）住宅物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的； （二）住宅物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的。

符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）报送下列材料: （一）住宅物业管理区域证明； （二）房屋及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）交付使用共用设施设备的证明； （六）物业服务用房配置证明； （七）其他有关的文件资料。 建设单位或者十人以上业主公开联名书面提出召开首次业主大会会议申请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，并在十个工作日内予以答复。 街道办事处（乡镇人民政府）可以向不动产登记机构查阅、复制相关材料，或者要求建设单位、物业服务企业提供相关材料，不动产登记机构、建设单位或者物业服务企业应当予以协助。