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为了维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，促进物业管理行业规范发展，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。

本条例所称物业，是指已经建成并投入使用的各类建筑物及其附属设施、设备和场地。

市、县（市）区人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导，将物业服务纳入本地区现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立健全物业管理综合协调机制和资金投入与保障机制，制定和落实物业服务扶持政策，促进物业服务行业健康发展。

市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 各县（市）区物业行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，接受市物业行政主管部门的业务指导和监督。 市、县（市）区人民政府有关行政主管部门在各自职责范围内，负责物业管理活动的有关监督管理工作。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导和监督本辖区内物业管理活动的相关工作。 居（村）民委员会协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好与物业服务有关的工作。

物业服务行业协会应当依法制定和组织实施物业服务行业行为准则，组织业务培训，强化行业自律管理，促进行业诚信经营，对物业服务企业之间的纠纷进行调解，维护物业服务企业合法权益。鼓励物业服务企业加入物业服务行业协会。

鼓励物业服务管理向社会化、专业化、市场化、信息化、智能化方向发展，采用互联网、物联网等技术，提高物业管理水平和服务质量。 第二章 业主和业主组织

房屋所有权人为业主。尚未办理房屋所有权登记，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主，享有法律、法规规定的业主权利，承担业主义务。业主可以依法委托物业使用人行使业主权利、履行业主义务，委托应当以书面形式提交业主委员会和物业服务企业。 业主买卖、租赁、继承、赠与、借用房屋的，应当采取书面报告、手机短信、电子邮件等有效方式告知业主委员会和物业服务企业。

业主应当遵守有关法律、法规以及物业管理规约的规定，按时足额交纳物业服务费，不得以放弃业主权利为由不履行业主义务。

一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元或者楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。 业主委员会由业主大会依法选举产生，接受业主的监督，执行业主大会的决定，依法履行职责。 业主大会、业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会、业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。

建设规划将分期开发的建设项目划分在同一个物业管理区域的，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

业主委员会委员应当由物业管理区域内具有完全民事行为能力、遵守法律法规、热心公益、责任心强、具有一定组织能力的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表担任。 业主大会可以在议事规则或者管理规约中规定，有下列情形之一的业主不得担任业主委员会委员： （一）有故意犯罪或者被列入严重失信人员名单的； （二）本人及近亲属与该物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的； （三）欠交物业服务费、住宅专项维修资金等应当交纳的费用的； （四）有损坏房屋承重结构、违法装修搭建、违法占用物业共有部分等行为且未改正的； （五）其他违反业主大会议事规则、管理规约等不宜担任业主委员会委员的情形的。

业主委员会委员除不得有《辽宁省物业管理条例》第三十七条第一款规定的行为外，还不得有下列行为： （一）阻挠其他业主委员会委员履行职责； （二）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝向业主委员会提供由其保管的物业管理有关文件、资料； （三）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章。

业主委员会可以依法在银行开立账户管理业主共有资金，建立规范的财务、印章、档案监督管理制度，妥善保管财务原始凭证、相关会计资料及档案。住宅专项维修资金、共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴等应当按照财务管理规定分别建账管理。

县（市）区物业行政主管部门、街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业服务行业协会，应当免费对业主委员会委员、候补委员进行物业管理法律、法规及业务知识和职业道德等岗前培训和定期培训，提高相关人员的物业管理水平。

住宅小区有下列情形之一的，由辖区街道办事处或者乡（镇）人民政府组织成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经辖区街道办事处或者乡（镇）人民政府指导后仍不能成立的； （三）原业主委员会任期届满，新一届业主委员会尚未选举产生的； （四）业主委员会委员不足半数，业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经辖区街道办事处或者乡（镇）人民政府指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由业主代表以及辖区街道办事处、乡（镇）人民政府、公安派出所、居（村）民委员会、建设单位代表组成，每届任期不超过三年，人数为七至十三人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处或者乡（镇）人民政府在业主中推荐产生。物业管理委员会主任由街道办事处或者乡（镇）人民政府在物业管理委员会成员中指定。 物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

物业管理委员会自成立之日起三十日内应当将成立情况书面告知物业所在地县（市）区物业行政主管部门。 物业管理委员会应于业主委员会依法成立之日起解散，并于七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续。

经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，物业管理区域可以实行业主自行管理，街道办事处或者乡（镇）人民政府应当予以监督指导。实行业主自行管理的，应当将管理负责人、管理方案、收费标准、管理期限和法律责任等内容提交业主大会会议作出决定。 实行业主自行管理的物业管理区域内的电梯、消防等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备，应当委托专业机构进行维修和养护。 第三章 物业服务

鼓励住宅小区智能化系统建设，推进物业管理、安全防范、信息通讯和设备监控智能化，提高物业管理品质和服务质量。