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为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。

市、县级人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系；制定扶持政策，引导老旧小区、保障性住房的业主选聘物业服务企业开展物业管理活动；建立完善部门联动管理体制，协调处理物业管理工作中的突出问题，提高物业服务和管理水平。

市、县级物业管理主管部门负责物业管理活动的统一监督管理工作。 公安、价格、规划、环境保护、城市管理、卫生健康、应急管理、市场监督管理、人民防空、燃气管理、供排水管理等有关部门按照各自职责，建立物业投诉处理等制度，会同物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）在物业管理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理的相关工作。 街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管理工作的指导、协调和监督。 社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政府）做好物业管理的相关工作。

市物业管理主管部门应当会同相关部门组织建立物业管理公共服务平台，用于电子投票、信息公开、招投标、纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。 鼓励物业服务企业运用互联网等新技术，提高物业服务水平。

物业管理协会应当建立完善行业诚信和自律机制，协助物业管理主管部门做好信用信息管理，维护业主及物业服务企业合法权益。

建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。具体办法由市物业管理主管部门制定。 第二章 业主和业主组织

房屋的所有权人为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义务。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。 筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会、公安派出所等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于百分之六十。 筹备组成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。

首次业主大会应当制定业主大会议事规则和管理规约。 业主大会议事规则和管理规约的示范文本由市物业管理主管部门制定。

业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 同一物业管理区域有两幢以上房屋的，可以按幢、单元或者结合实际情况组成业主小组，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表在业主大会会议召开前应当征集本小组业主的意见和建议，需要业主书面投票表决的，由业主本人签字确认。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有较强的公信力和组织能力、模范履行业主义务的业主担任。业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年。 鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和其他社会知名人士参加业主委员会选举。

业主有下列情形之一的，不得作为首次业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员候选人： （一）正在被执行刑事处罚的； （二）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、违法出租房屋、侵占公共场所等物业管理相关违法行为且未改正的； （三）无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金且未改正的； （四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社会公德造成不良影响的； （五）本人、配偶及其直系亲属与为本物业管理区域提供服务的物业服务企业有利害关系的； （六）索取、收受建设单位、物业服务企业的财物或者其他利益的； （七）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规定的其他情形。

业主委员会及其委员不得有下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定； （二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料； （四）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同； （五）挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产； （六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益； （七）利用职务之便为自己或者他人在物业收费、停车等方面谋取不当利益； （八）挪用住宅专项维修资金； （九）打击报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人； （十）其他侵害业主合法权益的行为。 业主委员会委员有前款规定行为之一的，应当按照业主大会确定的规则予以罢免。县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当予以指导、协助。

业主委员会应当及时将下列信息在物业管理区域内显著位置公示，并及时更新： （一）业主委员会委员名单、职责分工和联系方式； （二）业主大会、业主委员会的决定； （三）业主大会、业主委员会每半年的工作经费收支情况和业主委员会委员工作补贴等费用情况； （四）业主委员会委员、候补委员交纳住宅专项维修资金情况、每年交纳物业公共服务费、公共能耗费、停车费等情况以及停车位使用情况； （五）其他应当向业主公示的信息。 前款第一项应当长期公示，第二项至第四项公示时间不得少于六十日。

业主委员会有下列情形之一的，县级物业管理主管部门应当责令限期改正；拒不改正的，由县级物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主召开业主大会会议，调整或者重新选举业主委员会： （一）不能正常开展工作的； （二）委员人数不足总数二分之一的； （三）不依法履行职责，严重影响社区和谐稳定的。 实行差额选举的业主委员会委员出现缺员时，可以从候补委员中按照得票多少顺序依次递补。

业主委员会在任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会。街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助业主和业主委员会成立换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届工作小组人员构成参照首次业主大会筹备组人员构成。

业主委员会应当自换届工作小组成立之日起十日内，将其保管的财务账簿凭证、业主名册、会议记录、文书档案等资料、印章以及其他属于业主所有的财物移交街道办事处（镇人民政府）保管。不按时移交的，街道办事处（镇人民政府）应当责令其限期移交；拒不移交的，公安机关应当协助移交。 街道办事处（镇人民政府）应当在新一届业主委员会备案后十日内，将其保管的前款所列资料、印章、财物等移交新一届业主委员会。