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为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益，推动建设和谐宜居社区，提高人民群众对居住环境的满意度，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内住宅物业管理和相关监督管理活动，以及老旧住宅小区基本物业服务活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（市、区）人民政府应当将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局，制定并落实扶持政策，完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门（以下简称物业管理主管部门）负责住宅物业管理活动的监督管理工作；其他相关部门和机构按照各自职责做好物业管理的相关工作。 街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内住宅物业管理活动的指导、协调和监督。社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

建立健全社区党组织、社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在社区治理中的领导作用。

支持物业服务行业协会依法实行自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，调解行业纠纷，组织业务培训，推动行业健康有序发展。 第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

房屋所有权人为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利，履行义务。 业主对建筑物专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，街道办事处（乡镇人民政府）应当自收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出的书面申请之日起六十日内组织成立筹备组，并自筹备组成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户。 筹备召开首次业主大会会议所需费用的指导标准，由市物业管理主管部门会同发展和改革部门根据物业管理区域规模、建筑面积和业主户数等因素制定。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业等管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途，或者利用共有部分从事经营活动及其所得收益的分配与使用； （九）确定业主大会、业主委员会工作经费及标准，确定业主委员会成员工作补贴及标准； （十）有关业主共有和共同管理权利的其他重大事项。 实施前款第七项和第八项决定，应当依法办理有关手续。

首次业主大会会议召开后的业主大会会议，按照有关法律、法规规定和业主大会议事规则召开。 业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采用互联网方式表决的，可以通过市物业管理主管部门建立的物业公共服务平台进行投票。 社区居（村）民委员会应当对业主大会会议的召开和投票表决进行指导和协助。

业主委员会执行业主大会的决定，履行法律、法规规定的职责和业主大会赋予的职责。 业主委员会成员应当是本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主，遵守法律、法规和业主大会议事规则、管理规约或者临时管理规约，模范履行业主义务，热心服务公益事业，责任心强，公道正派。 业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员： （一）不具备与业主委员会工作相适应的健康条件的； （二）本人及其配偶、直系亲属与本物业管理区域内的物业服务企业有利害关系的； （三）被人民法院列为失信被执行人的； （四）法律、法规规定的其他不宜担任业主委员会成员的情形。 鼓励业主中的中共党员、社区居（村）民委员会成员以及具有财会、管理、法律等工作经验的人员参加业主委员会选举。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。 业主委员会可以凭街道办事处（乡镇人民政府）出具的备案证明申请刻制业主大会、业主委员会印章，开立业主大会银行账户，并应当将印章式样和银行账号报街道办事处（乡镇人民政府）备案。 街道办事处（乡镇人民政府）应当将前两款规定的备案材料抄送县（市、区）物业管理主管部门。 业主大会会议应当对业主大会、业主委员会印章和业主大会银行账户的使用和管理作出规定。

业主委员会应当按照业主大会议事规则和业主大会决定召开业主委员会会议。 业主委员会应当在会议召开七日前，在物业管理区域内显著位置公告会议内容和议程，并告知社区居（村）民委员会，听取业主和社区居（村）民委员会的意见和建议。社区居（村）民委员会应当进行指导，并可以根据情况派代表参加。 业主委员会成员不得委托代理人参加业主委员会会议。

业主委员会应当在物业管理区域内显著位置向业主公布下列事项： （一）业主委员会成员姓名、职责分工、联系方式； （二）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同； （三）业主大会和业主委员会决定的事项； （四）建筑物及其附属设施的维修资金筹集、使用情况； （五）由业主委员会管理的业主共有部分的经营与收益情况； （六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位处分情况； （七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况； （八）法律、法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定的其他应当向业主公布的事项。 前款第四项至第六项应当每年至少公布一次，第七项应当每半年公布一次，公布期均不得少于一个月；其他事项应当常年公布并及时更新。 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以解答。

业主委员会成员不得有下列行为： （一）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （二）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件资料，或者拒绝提供业主有权查询的文件、资料； （三）未经业主大会决定，擅自签订或者解除物业服务合同； （四）骗取、挪用、侵占建筑物及其附属设施的维修资金或者公共收益等业主共有财产； （五）索取或者接受建设单位、物业服务企业的财物或者其他利益； （六）其他侵害业主合法权益的行为。

担任业主委员会成员后出现本条例第十条第三款情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权终止其资格，并在物业管理区域内显著位置公告。 业主委员会成员出现本条例第十四条禁止行为之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权罢免其职务，并在物业管理区域内显著位置公告。 业主委员会成员书面提出辞职请求的，或者不再是本物业管理区域内业主的，其职务自行终止，由业主委员会在物业管理区域内显著位置公告。 被罢免或者终止职务的业主委员会成员，应当自罢免决定作出或者职务终止之日起五日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主或者业主委员会所有的财物移交业主委员会。 业主委员会任期内成员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者补选。

业主委员会任期届满前三个月内，应当按照有关规定组织换届选举。 业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其限期组织换届选举，社区居（村）民委员会应当对业主委员会换届选举予以指导、协助。 换届选举后十日内，原业主委员会应当在街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督下，将保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

物业管理区域有下列情形之一的，可以由街道办事处（乡镇人民政府）及时组织成立物业管理委员会，代行业主大会、业主委员会的职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的； （三）业主委员会长期不能正常开展工作，需要重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。 属于前款第三项情形的，由物业管理委员会代行业主委员会的职责，执行业主大会的决定。

物业管理委员会由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成，一般为五至十一人的单数。 前款规定的业主成员不得少于百分之六十，且应当具备本条例第十条规定的业主委员会成员的任职条件；物业管理委员会主任一般由业主成员担任；由非业主成员担任的，应当在业主成员中明确一名副主任。 物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调处理。

物业管理委员会成立之日起三十日内，街道办事处（乡镇人民政府）应当告知物业所在地的县（市、区）物业管理主管部门，并抄送有关资料。 物业管理委员会可以凭街道办事处（乡镇人民政府）开具的介绍信，申请刻制印章，开立银行账户，并将印章式样和银行账号报街道办事处（乡镇人民政府）备案。

物业管理委员会会议由主任召集，会议应当有过半数成员且过半数业主成员参加。三分之一以上成员提出召开物业管理委员会会议的，主任应当组织召开会议。 物业管理委员会作出决定应当经全体成员过半数同意。会议结束后三日内，物业管理委员会应当将会议情况以及决定的事项在物业管理区域内显著位置公布，公布期不少于十个工作日。 业主认为物业管理委员会作出的决定违反法律、法规规定的，可以向物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）投诉。物业管理主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当及时处理并答复业主。