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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

物业管理应当坚持党建引领、政府主导、业主自治、多方参与、专业化服务的工作格局。

市、县（市、区）人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入本地区现代服务业发展规划、城乡社区治理体系和综合治理考核内容，提供财政预算经费保障，建立健全综合协调工作机制，协调解决物业管理工作中的重大问题。 街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，明确物业管理工作机构，配备专门管理人员，会同市、县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建设主管部门具体指导、监督所辖区域内的业主依法成立业主大会和选举业主委员会，并监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理的关系。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理的相关工作。

市、县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 市、县（市、区）人民政府（管委会）其他有关部门和机构应当按照各自职责，依法做好物业管理活动的有关监督管理工作。

鼓励利用移动互联网、物联网和云计算等新型信息技术建设智慧物业管理平台，发展智慧物业。 第二章　前期物业管理

新建物业的建设单位应当按照国家、江西省有关规划、设计规范和工程标准，建设物业基础设施和配套公共服务设施。 自然资源主管部门应当将物业基础设施和配套公共服务设施的建设要求列入物业建设项目的规划条件。

新建物业管理区域内的供水、供电、供气等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程统一规划、统一建设、同步交付使用。 新建物业管理区域内的专业经营设施设备竣工验收后，根据有关规定和要求将其移交给相关经营单位。相关经营单位接管后，应当负责维修、养护，确保其安全运转和正常使用。 专业经营设施设备未移交相关经营单位的，不得将物业交付使用。

建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。 物业服务用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，按照物业总建筑面积千分之二的标准配置，最低不少于一百二十平方米，具备通风、采光条件和水、电使用功能。 业主委员会办公用房在物业服务用房中安排，最低不少于二十平方米，具体位置由物业服务人与业主委员会协商确定。 政府保障性住房和政府负责的拆迁安置房未配建物业服务用房的，由市、县（市、区）人民政府（管委会）统筹解决。

在业主、业主大会选聘物业服务人之前，由住宅物业的建设单位选聘物业服务人实行前期物业管理。住宅物业的建设单位应当在新建房屋出售之前，制定临时管理规约，通过招标投标的方式与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者面积少于二万平方米的物业管理区域，经物业所在地的县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务人。 建设单位、物业服务人应当自签订前期物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，向物业所在地住房和城乡建设主管部门备案。 前期物业服务合同和临时管理规约应当作为新建房屋买卖合同附件。 前期物业服务合同可以约定期限，一般不超过二年。未约定合同期限或者合同期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

建设单位应当在新建物业交付使用十五日前，与前期物业服务人完成对物业共有部位、共用设施设备的承接查验工作。 住房和城乡建设主管部门应当加强对新建物业承接查验工作的监督和指导，负责组织业主代表、相关部门和街道办事处、乡镇人民政府以及供水、供电、供气等相关单位参加承接查验，也可以聘请相关专业机构予以协助。 办理新建物业承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料： （一）物业管理区域划分相关文件； （二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （三）电梯、锅炉等特种设备的台账清单和详细安全技术档案，其他共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料； （四）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、智慧物业、人民防空工程等设施设备相关文件； （五）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （六）物业管理必需的其他资料。 第三章　业主自治

一个物业管理区域内，房屋出售并交付的物业建筑面积达到总建筑面积百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告。 建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的非新建物业，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面要求。 街道办事处、乡镇人民政府应当在收到报告或者要求之日起三十日内组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

首次业主大会应当审议并通过业主大会议事规则、管理规约等重要事项，选举产生业主委员会成员和候补成员。 新建物业首次业主大会筹备经费由建设单位承担，在办理新建物业承接查验前交至物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指定的银行账户，供业主大会筹备组使用，具体标准和管理办法由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。 非新建物业首次业主大会筹备经费由全体业主共同承担。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见、网络投票等形式召开。 业主大会会议采用集体讨论形式的，业主可以自行参加，也可以书面委托代理人参加；采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告；采用网络讨论和投票形式的，应当具有业主身份，并接受住房和城乡建设主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督。 业主可以以幢、单元或者楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。 业主代表应当在参加业主大会会议三日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见；需要投票表决的，应当经业主本人确认后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

下列事项应当由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会成员、候补成员或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会成员候选人按照居（村）民委员会推荐、业主自荐、业主联名推荐等方式产生。 鼓励符合条件的党员、退休人员和居（村）民委员会成员通过法定程序担任业主委员会成员。

业主委员会负责执行业主大会决定的事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职及物业管理实施情况； （二）与物业服务人签订和解除物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （四）拟定公共收益资金使用和管理措施； （五）监督住宅专项维修资金的使用； （六）督促业主按时支付物业费； （七）监督管理规约的实施； （八）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （九）对业主、物业使用人违法违规装饰装修房屋进行劝阻； （十）对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状、赔偿损失； （十一）维护业主公共利益； （十二）业主大会赋予的其他职责。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由物业所在地的县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

已经召开首次业主大会并成立业主委员会的，业主委员会应当按照规定组织召开业主大会会议。逾期未召开的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府会同县（市、区）人民政府（管委会）住房和城乡建设主管部门指导业主召开。

业主委员会成员、候补成员不得有下列行为： （一）干扰、阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定； （二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料或擅自使用业主大会、业主委员会印章； （三）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作； （四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自与物业服务人签订、修改物业服务合同，擅自决定应当由业主或者业主委员会共同决定的事项； （五）挪用、侵占业主共有财产或者将业主共有财产借给他人、设定担保； （六）收受建设单位、物业服务人和有利害关系的其他单位、个人提供的财物或者其他利益； （七）违规泄露业主信息； （八）拒不支付物业费； （九）侵害业主合法权益的其他行为。 业主委员会成员、候补成员存在违反《江西省物业管理条例》有关规定或者前款规定行为的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其成员、候补成员资格。