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为了规范本市物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障依法、安全、合理使用物业，营造安全、舒适、文明、美丽的人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。

本市物业管理应当遵循业主自治、专业服务、社区指导、政府监管的原则。

市、区（县）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，鼓励采用新技术、新方法提高物业服务水平，推动物业服务管理规范化、市场化。兰州新区管委会、兰州高新技术产业开发区管委会在各自的管辖范围内做好物业管理的组织领导工作。 街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导、协调业主大会成立以及业主委员会的选举工作和业主大会、业主委员会的日常活动，调解物业服务管理纠纷，并配合住房和城乡建设行政主管部门对物业服务管理活动进行监督管理。 社区居民委员会（村民委员会）应当协助、配合街道办事处、乡（镇）人民政府开展对业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人的指导和监督工作。

建立党建引领下的物业管理协商共治机制，支持业主、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人依法开展物业管理活动。 鼓励和支持业主委员会、物业管理委员会、物业服务人根据有关法律和章程设立工会、共青团、妇女组织，发挥群团组织在物业管理中的作用。

市、区（县）住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。 市住房和城乡建设行政主管部门履行下列职责: （一）制定本市物业服务管理相关政策并组织实施; （二）指导和监督区（县）住房和城乡建设行政主管部门开展物业服务管理的监督管理工作; （三）指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用; （四）建立健全业主委员会、物业管理委员会成员培训制度; （五）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准; （六）建立全市统一的物业服务管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统; （七）指导行业协会制定自律性规范并监督实施; （八）实施物业服务管理方面的其他监督管理职责。 区（县）住房和城乡建设行政主管部门履行下列职责: （一）贯彻执行物业服务管理相关法律法规、政策制度; （二）监督管理辖区内物业服务人遵守法律法规和物业服务合同、依法公开必须公开的各种事项和费用; （三）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用; （四）组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员开展培训; （五）指导街道办事处、乡（镇）人民政府实施物业服务管理相关工作; （六）落实物业服务管理方面的其他监督管理职责。

发展和改革部门负责物业区域内物业服务收费项目和收费标准政府指导价的制定工作。 城市管理执法行政主管部门负责物业区域私搭乱建、不即时清理犬只粪便、不按照规定进行垃圾分类投放行为的查处和流浪犬捕捉工作。 公安机关负责物业管理区域内饲养禁养犬、犬吠扰民、生活环境噪声污染、高空抛物违法行为的查处。 市场监管部门负责物业区域内物业服务收费、电梯安全监管和违反本条例第六十五条规定住宅改变为经营性用房行为的查处。 林业部门负责物业区域内损毁树木、绿地违法行为的查处。 水行政主管部门负责物业区域内供水使用违法行为的查处。 卫生健康部门负责物业区域内生活饮用水卫生监督检查和相应违法行为的查处。 生态环境部门负责物业区域内锅炉烟尘、餐饮业油烟污染违法行为的查处。 应急管理部门负责物业区域内存放危险物品、妨害消防安全违法行为的查处。 除本条上述各款明确规定的职责以外，上述各款所列的政府部门还应当按照各自的职责，负责物业管理活动的其他有关监督管理工作。 自然资源、人防及其他有关部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。

突发事件发生期间，街道办事处、乡（镇）人民政府负责落实市、区（县）人民政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作。 物业服务人应当服从市、区（县）人民政府统一指挥，在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下积极配合社区居民委员会（村民委员会）开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。市、区（县）人民政府对物业服务人在采取应急措施期间的工作可以适当给予物资支持和资金补贴。 业主、业主大会、业主委员会应当配合物业服务人、社区居民委员会（村民委员会）、街道办事处、乡（镇）人民政府依法落实市、区（县）人民政府的各项应急措施。

市物业服务管理行业协会应当加强行业自律管理，规范行业行为，促进物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务,提升物业服务水平。协助市住房和城乡建设行政主管部门调解物业服务管理纠纷，推动物业管理行业健康发展。 市住房和城乡建设行政主管部门应当加强对市物业服务管理行业协会的指导和监督。 第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

房屋的所有权人为业主。 因买卖、赠与、继承、拆迁补偿、生效的法律文书、合法建造等情形已经合法占有房屋或者取得房屋所有权，但尚未依法办理所有权变更登记的人，在物业服务管理中享有业主权利，承担业主相应义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

建筑物专有部分的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。

一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业服务管理活动中的合法权益。 业主因故不能参加业主大会会议的，可以依法书面授权代理人参加，也可以通过信件、传真、微信、QQ、电子邮件等由业主大会同意的多种方式参加讨论和表决。

交付使用的专有部分建筑面积达到物业管理区域内建筑物总面积百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十，但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的，应当召开首次业主大会。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 物业管理区域符合本条第一款所列应当成立业主大会条件之一的，建设单位应当自符合条件之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会书面报告并提供下列资料： （一）物业管理区域划分的资料； （二）房屋及建筑面积清册； （三）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件； （四）房屋建筑工程竣工验收备案表及附属设施设备交付使用证明； （五）物业服务用房配置的资料； （六）业主名册。 建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分的业主可以联名向物业所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府提出召开首次业主大会会议的书面要求。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的六十日内组建筹备组，筹备召开首次业主大会会议。首次业主大会会议召开后，业主大会会议筹备组自行解散。

筹备组成员由业主代表、街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居民委员会（村民委员会）和建设单位派员共同组成，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府派员担任。 筹备组应当做好下列筹备工作： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （二）参照市住房和城乡建设行政主管部门制定的示范文本，拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案； （三）确定业主人数和业主所有的物业专有部分建筑面积； （四）拟订业主委员会成员产生办法，确定候选人名单； （五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则、制定和修改管理规约、批准业主委员会议事规则； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）选聘和解聘物业服务人； （四）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （五）筹集建筑物及其附属设施的维修资金; （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （八）确定物业服务方式、内容、标准以及物业服务收费方案； （九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用。确定业主委员会成员津贴或者补助的标准，决定是否对业主委员会主任实施任期、离任财务审计； （十）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （十一）法律、法规或者管理规约约定应当由业主大会决定的其他事项。 业主共同决定事项,应当经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第五、六、七项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决的专有部分占建筑物面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，执行业主大会决定的事项，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督。 业主委员会由五至十一人的单数组成。业主委员会成员由业主担任，每届任期为五年，可连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会会议应当有三分之二以上委员出席，作出的决定应当经全体委员过半数同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 业主大会或者业主委员会做出的决定，应当自作出决定之日起三日内向全体业主进行公示。

业主委员会成员应当符合下列条件： （一）系本物业管理区域内业主。业主为法人或者非法人组织的，应当是其书面授权的自然人代表； （二）具有完全民事行为能力，能够履行委员职责； （三）遵纪守法，热心公益，模范履行业主义务，责任心强，有社会公信力，有一定组织能力； （四）书面承诺积极、及时、全面履行工作职责； （五）本人、配偶及其近亲属与本物业管理区域提供服务的物业服务人没有利害关系； （六）法律、法规规定的其他条件。

业主大会每年至少召开一次会议，由业主委员会召集。 业主委员会未按业主大会议事规则按期召集业主大会会议的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当督促召开业主大会会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： （一）发生重大事故或者紧急事件，需要及时处理的； （二）专有部分面积和人数比占百分之二十以上业主就物业管理共同事项提议的； （三）业主委员会成员缺额人数超过总人数三分之一，或者业主委员会主任辞职、离职，或者两名以上业主委员会副主任辞职、离职的； （四）业主大会议事规则规定需要召开业主大会临时会议的。

业主委员会成员候选人通过下列方式产生： （一）社区居民委员会（村民委员会）党组织推荐； （二）社区居民委员会（村民委员会）推荐； （三）业主自荐或者联名推荐； （四）产权单位推荐。 筹备组根据业主委员会成员候选人产生办法，在按照前款方式推荐的人员中，确定业主委员会成员候选人名单，征求社区居民委员会（村民委员会）党组织的意见。 社区居民委员会（村民委员会）的党组织鼓励和支持党员业主通过法定程序成为业主代表、物业管理委员会成员、业主委员会成员，充分发挥模范带头作用，依法履行职责。