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为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主通过选聘物业服务企业，或者业主自行对住宅物业管理区域（以下简称物业管理区域）内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

市人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，县（区）人民政府应当建立联席会议制度，协调处理物业管理工作中的重大问题。

市物业管理行政主管部门负责本市物业管理活动的统一指导、监督和管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。开发区、园区、旅游度假区托管的区域，其物业管理活动的监督管理工作由市、县（区）人民政府确定的部门负责。 住房和城乡建设、城市管理、发展和改革、自然资源和规划、公安、生态环境、水利、市场监督管理等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。 街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，并明确物业管理专门机构和专职人员。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

县（区）物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理机构、物业服务企业和业主委员会等相关人员的法律法规和业务知识培训，提高物业管理与服务水平，所需经费列入本级人民政府财政预算。 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施自律性规范。

物业管理实行信用管理制度，对与物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行惩戒。 第二章 业主自我管理组织 第一节 业主大会

房屋的所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理和服务中视为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约（临时管理规约）行使权利，履行义务。

业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域内业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会履行业主大会职责。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会、业主代表大会（以下统称业主大会）的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议审议通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。

业主代表大会代表一般不少于三十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选产生，每楼（幢）至少有一名业主代表。

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： （一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到或者超过百分之五十的； （二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到或者超过百分之五十的； 符合成立业主大会条件的，应当按照有关法律、法规规定的程序筹备成立业主大会。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，按照相关标准将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）开立的专有账户，供业主大会筹备组使用。 首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当返还建设单位，县（区）物业管理行政主管部门应当对首次业主大会会议筹备经费使用情况进行监督。

首次业主大会会议筹备组由业主、建设单位、公安机关、街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会等派员组成，筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。 筹备组由五至十一人的单数成员组成。其中，业主成员不少于筹备组成员总数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生。 业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（乡镇人民政府）协调解决。

筹备组成员应当符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）本人及其配偶、直系亲属未在同一物业管理区域内提供前期物业服务的企业任职； （三）无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为； （四）无严重失信行为； （五）法律、法规规定的其他条件。 筹备组中的业主成员应当从遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力，并且本人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设单位任职的业主中产生。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议，由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。 业主委员会不按照规定组织召开业主大会定期会议和临时会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期组织召开。逾期仍不组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开，并公告全体业主。 除业主委员会和街道办事处（乡镇人民政府）外，其他任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）制定物业服务内容及标准，物业公共服务费、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式； （五）选聘和解聘物业服务企业； （六）使用住宅专项维修资金； （七）筹集住宅专项维修资金； （八）改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施； （九）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式； （十）管理、使用和分配公共收益； （十一）有关行使共同管理权利的其他重大事项。 由业主大会决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。决定前款第七项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 业主大会作出前款第八项决定，应当符合有关法律、法规的规定，并依法办理有关手续。 业主大会议事规则应当对业主大会议事方式、表决程序等作出约定；成立业主代表大会的，还应当对业主代表的推选方式、表决办法等作出约定。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式召开。讨论的事项需要表决的，按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。 市、县物业管理行政主管部门应当建立电子信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决有关事项提供服务。 第二节 业主委员会

业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 业主委员会以其选举产生之日为成立日期。

业主委员会由五至十一人的单数成员组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会通过的相关文件和资料到街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续。 文件和资料齐全的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在五个工作日内出具书面备案证明。街道办事处（乡镇人民政府）应当将备案的相关文件和资料抄送县（区）物业管理行政主管部门、公安机关、居（村）民委员会。

业主委员会任期届满三十日前，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并书面告知街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当加强对业主委员会换届选举的指导。 业主委员会不按期组织换届选举的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促其成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。 换届改选小组应当由业主、街道办事处（乡镇人民政府）、公安机关、居（村）民委员会等派员组成，组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。换届改选小组由五至十一人的单数成员组成，其中业主成员应当不少于换届改选小组人数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府）在业主中推荐产生。 换届改选小组的成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。