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为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业以及与物业管理相关的其他主体的合法权益，改善人居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合南充市实际，制定本条例。

本条例适用于南充市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

物业管理应当坚持业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，建立物业管理和监督管理综合协调机制，有序引导业主自主自治，促进物业管理健康发展。 市人民政府应当建立统一的物业管理信息共享平台，为业主大会召开会议、物业管理招投标、住宅专项维修资金管理、业主共有资金管理、业主实时查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和保障。 鼓励采用信息化、智能化等新技术、新方法提高物业管理质量和物业服务水平，推进绿色和智慧小区建设。

市人民政府住房和城乡建设部门负责本市物业管理活动的监督管理和指导工作，履行下列职责： （一）制定物业管理规划、标准、规范和措施； （二）组织开展物业服务企业信用评价； （三）负责全市住宅专项维修资金的交存、使用和监督； （四）负责物业管理信息共享平台的运行和维护； （五）统筹、协调全市物业管理培训与宣传工作； （六）法律、法规规定的其他职责。 县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门负责辖区内物业管理的监督管理和指导工作。 市、县（市、区）发展和改革、公安、民政、司法、财政、自然资源和规划、应急管理、市场监管、城市管理等职能部门按照各自职责，依法实施对物业管理活动的服务和监督。

街道办事处（乡、镇人民政府）负责组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会的选举工作，督促业主大会和业主委员会依法履行职责；协调社区建设与物业管理的关系，调解物业管理纠纷，并配合住房和城乡建设等部门对物业管理活动进行监督管理。 居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡、镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 业主大会、业主委员会、物业服务企业应当积极配合居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持居（村）民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

街道办事处（乡、镇人民政府）应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处（乡、镇人民政府）负责召集，住房和城乡建设部门、居（村）民委员会、公安派出所和物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位等参加，及时协调解决业主大会设立、业主委员会选举和换届、物业服务企业交接等物业管理中的问题。 第二章 业主和业主组织 第一节 业 主

物业管理区域内，经依法登记取得房屋所有权人为业主。 因新房买卖、赠与、继承等法律关系已经合法占有房屋，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中享有业主权利，承担相应义务。

业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

物业转让或者出租的，转让人、出租人应当自合同签订之日起三十日内将买受人、承租人及其联系方式、租赁期限、物业费交纳的约定等情况告知业主委员会和物业服务企业。

业主和物业使用人，应当遵守法律、法规、管理规约、业主大会决定以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度，共同营造安全舒适、文明和谐、诚信友善的社区环境，不得损害公共利益和他人合法权益。 第二节 业主大会

符合法律、法规规定的召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当自条件具备之日起三十日内向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）书面申请设立业主大会。建设单位未及时书面申请设立业主大会的，同一物业管理区域内已交付专有部分百分之十以上的业主可以联名向物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）提出设立业主大会的书面要求。 街道办事处（乡、镇人民政府）应当在收到申请书之日起十五日内会同物业管理区域所在地县（市、区）住房和城乡建设部门组织成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由住房和城乡建设部门、街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会、建设单位代表和业主代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不得少于总人数的三分之二。建设单位注销或者未派人参加筹备组的，不影响筹备组的成立。 筹备组组长由街道办事处（乡、镇人民政府）代表担任。筹备组中的业主代表由街道办事处（乡、镇人民政府）或者居（村）民委员会在民主推荐的基础上确定，业主代表应当符合本条例有关业主委员会委员候选人条件的规定。 筹备组成员名单应当由街道办事处（乡、镇人民政府）予以公示。

业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费由建设单位承担。 业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费标准由物业所在地县（市、区）人民政府住房和城乡建设部门根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定。 建设单位应当在物业承接查验前向物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）交纳业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费。 业主大会筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费专用账户由街道办事处（乡、镇人民政府）负责设立。首次业主大会会议召开后，经费使用情况由街道办事处（乡、镇人民政府）公示。

业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议，逾期未能组织召开首次业主大会会议的，经街道办事处（乡、镇人民政府）书面同意，可以延长期限，但延长时间不得超过九十日。 业主大会筹备组在规定期限内组织召开首次业主大会后，应当自业主委员会备案之日起十日内，向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料、筹备组工作经费和召开首次业主大会会议经费余额后解散。 业主大会筹备组在规定期限内未能组织召开首次业主大会会议的，应当自期满之日起七日内公示并说明理由，业主大会筹备组自公示之日起自行解散。业主大会筹备组解散后，由街道办事处（乡、镇人民政府）指导所在地居（村）民委员会组织召开首次业主大会会议。

业主大会是业主实行自治管理的自治组织，由物业管理区域内全体业主组成，决定物业管理区域内与业主共同利益相关的重大事项，代表和维护全体业主合法权益。业主大会履行下列职责： （一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约； （二）选举或者罢免业主委员会委员、选举业主委员会候补委员； （三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案，确定需要全体业主公摊费用的收取标准； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）制定、修改业主共有资金使用与管理、共有物业管理、使用、经营等方面的规定和程序； （六）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （七）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （八）依法改建、重建共用建筑物及其附属设施或者改变共用部分的用途； （九）确定业主委员会委员的工作补贴及其标准； （十）法律、法规或者业主大会议事规则确定由业主大会决定的其他事项。 决定以上事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第七项和第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 业主大会会议依法作出的与物业管理活动相关的决定，对本物业管理区域全体业主、物业使用人以及业主委员会具有约束力。

管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主应当享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定，并不得违反法律法规的规定。 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、议题公示、表决程序、公示方式和业主委员会的届期、组成、成员任职条件、终止成员资格等事项作出约定，并可以约定业主代表的推选、监事或者监事会的设立、执行秘书或财务人员的聘请、住宅专项维修资金使用的具体情形等事项。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。 召开业主大会定期会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、议题、表决方式等内容书面告知街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会并公示。 有下列情形之一的，应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）百分之二十以上的业主向业主委员会书面提议的； （二）物业管理区域内发生物业服务企业停止服务等紧急事件或发生重大事故需要及时处理的； （三）管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。 业主委员会未按业主大会议事规则的约定组织召开业主大会定期会议，或者发生应当组织召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，由物业所在地街道办事处（乡、镇人民政府）责令限期召开。逾期不组织召开或者因业主委员会委员出缺、辞职、离任等原因无法组织召开的，可以由物业所在地居（村）民委员会在街道办事处（乡、镇人民政府）的指导和监督下组织召开。

业主大会会议可以采用现场集体讨论、书面征求意见的形式或者通过电子信息技术的方式召开。 采用现场集体讨论的形式召开业主大会会议的，业主可以委托代理人或者推选业主代表参加。业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书和受委托人身份证明，委托书应载明委托人身份信息、专有部分的面积、委托事项。 业主推选业主代表参加业主大会会议的，可以以幢、单元、楼层、住宅类型为单位推选业主代表。

业主大会会议表决采用记名投票方式进行，可以采取现场投票或者采用电子信息技术投票，投票应当具备真实性、可追溯性。 街道办事处（乡、镇人民政府）、居（村）民委员会应当对业主大会会议表决和业主委员会主任、副主任选举过程进行监督。 第三节 业主委员会