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为了规范住宅物业管理活动,维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，营造美好宜居环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《黑龙江省住宅物业管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理及其相关活动适用本条例。

市、县（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治理体系，制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制，统筹推进社区治理和物业管理工作。

市物业行政主管部门组织实施本条例，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策和物业服务行业规范； （二）建立物业服务诚信评价制度； （三）建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资金）的监督管理工作； （四）组织物业管理相关人员业务培训； （五）指导和监督县（区）物业行政主管部门开展物业管理活动的监督管理工作； （六）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作； （七）调处重大物业管理矛盾纠纷； （八）依法承担的其他职责。

县（区）物业行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责： （一）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金交存和管理、使用等物业管理活动； （二）物业管理区域、物业服务合同备案； （三）开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、核查和监管； （四）对物业企业的服务等级进行评定； （五）组织本行政区域内物业管理相关人员业务培训； （六）指导和监督街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作； （七）调处物业管理矛盾纠纷； （八）依法承担的其他职责。

市、县（区）人民政府其他有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作： （一）城市管理综合执法部门负责查处物业管理区域内违规饲养家畜家禽，占用和损坏绿地，私自张贴广告等违法违规行为； （二）住房城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质量验收，督促建设单位履行保修义务，及时处理业主有关保修期内房屋工程质量方面的投诉； （三）公安部门负责指导物业管理区域内治安防范工作，依法查处物业管理区域内影响公共安全、公共秩序的违法行为，对监控安防等开展监督检查； （四）市场监督部门负责物业管理区域内的电梯、锅炉等特种设备的安全监察工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法行为； （五）价格主管部门负责物业管理区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处各类价格违法行为； （六）生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管理，按照部门职能分工依法查处烟尘污染等违法违规行为； （七）卫生健康部门负责物业管理区域内传染病防治，打击非法行医； （八）民政部门负责监督、指导物业管理区域内居（村）民委员会、业主大会、业主委员会开展自治管理活动； （九）应急管理部门负责物业管理区域内消防安全的监督管理； （十）人防主管部门负责物业管理区域内人防工程维护管理的监督检查； （十一）司法行政部门负责指导物业管理区域内物业管理纠纷的人民调解工作； （十二）供水、排水、供电、供气、供热、通信运行、环境卫生、园林绿化、秩序维护、设施设备维护等专项服务的主管部门依法依规履行相应的职责。

街道办事处、乡镇人民政府应当指导、协调和监督辖区内物业管理活动，统筹推进社区建设、社区管理和物业管理，具体履行下列职责： （一）指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会； （二）指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责； （三）组织业主表决、聘请专业物业服务企业或者其他管理人为老旧住宅小区提供基本物业服务； （四）协助县（区）物业行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业承接查验备案、物业服务交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作； （五）召集物业管理联席会议，协调解决应急维修等重大物业管理问题和调处物业管理矛盾纠纷； （六）依法承担的其他职责。 居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展与物业管理有关的具体工作。

物业管理行业协会应当在主管部门的指导和监督下，依法制定和组织实施自律性规范，调处物业管理纠纷，促进物业服务企业依法诚信经营，推动物业管理健康发展。 倡导本市法律、会计、评估等专业服务机构参与到物业管理和服务活动中。 第二章 业主组织和物业管理委员会

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个住宅物业管理区域只能成立一个业主大会。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）物业服务区域调整、决定业主自行管理、确定和调整物业服务合同内容、支配共有资金、业主大会和业主委员会工作经费的筹集和管理、业主委员会成员工作补贴以及聘用专职人员数量和薪酬等有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主委员会、物业管理委员会等其他主体不得决定本条第一款规定的事项。

管理规约就物业的使用、维护、管理，业主共同权益、业主义务、共有资金、审计制度、印章管理、违约责任等事项依法作出约定。 业主大会议事规则就业主大会的名称、议事方式、业主投票权数认定方法、表决程序，业主委员会的选举和议事规则、人员组成、职责、任期及职务终止等事项依法作出约定。 管理规约和业主大会议事规则不得违反法律、法规，不得违背公序良俗，不得损害国家利益和社会公共利益，不得制定对部分业主显失公平的内容。管理规约和业主大会议事规则的示范文本由市物业行政主管部门制定公布。

业主大会通过的管理规约和作出的决定，对全体业主、物业使用人具有约束力。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定，由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时召集业主大会临时会议。 有20%以上业主提议的； （二）发生重大事故或紧急事件需要及时处理； （三）业主大会议事规则或管理规约约定需要召开业主大会会议的其他情形。 业主委员会应当召开业主大会会议而不组织召集的，由街道办事处或者乡镇人民政府责令限期召开；业主委员会逾期仍未召开业主大会会议的，可以由住宅物业所在地社区居（村）民委员会在街道办事处或者乡镇人民政府的指导和监督下组织召开。

业主委员会是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督，除履行法律法规规定的职责外，应当履行下列职责： （一）执行业主大会会议的决定； （二）协调、处理涉及物业管理的共同事务； （三）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用； （四）督促物业服务人制定并实施突发公共卫生事件等突发事件应急预案； （五）督促业主配合或者执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施； （六）依法维护业主合法权益； （七）依照管理规约或者业主大会的决定对公共收益的收支情况进行管理，以业主大会或者业主委员会名义依照有关规定开立银行账户。

业主委员会根据住宅物业管理区域规模，由5至15人单数委员组成。 首次业主大会选举产生业主委员会。分期建设或者尚有部分物业未交付使用的住宅物业达到成立业主大会条件时，业主大会选举业主委员会应当根据未交付物业面积占比预留委员名额，待后期物业交付使用后再增选业主委员会委员。后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。

业主委员会应当在物业管理区域的显著位置向全体业主公布下列信息： （一）业主委员会的委员、候补委员和专职工作人员的姓名、职务、联系方式等信息； （二）管理规约、业主大会议事规则； （三）业主大会、业主委员会的决定； （四）物业服务合同； （五）业主委员会工作经费、工作补贴的预算和结算情况； （六）维修资金或者共有资金的筹集、使用、管理等情况； （七）按照法律、法规等规定以及管理规约、业主大会议事规则的约定，应当向业主公布的其他信息。 本条第一款规定的信息有变更的，业主委员会应当自变更之日起5日内重新公布。 业主委员会应当在本市物业管理信息平台填报、更新本条第一款规定的信息，物业行政主管部门应当向业主公开相关信息。 业主委员会未按照本条规定公布相关信息的，由乡镇人民政府、街道办事处责令其限期公布，并通告全体业主。

业主委员会任期届满30日前，应当在住宅物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、社区居（村）民委员会的指导和监督下，由原业主委员会组织召开业主大会会议进行换届选举。 新一届业主委员会产生后5日内，原业主委员会应当将其保管的属于业主委员会和全体业主的档案资料、印章及其他财物等移交新一届业主委员会，并办理书面交接手续。不按时移交的，新一届业主委员会应当申请街道办事处、乡镇人民政府督促其移交。任期届满但未成立新一届业主委员会的，上述资料由社区居（村）民委员会就地封存、保管，待新一届业主委员会成立后，及时移交。

在业主委员会任期内出现无法正常履行职责或者拒不履行职责的情况，或者业主委员会任期届满仍未组织召开业主大会会议进行换届选举的，物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议，选举产生新一届业主委员会。

有下列情形之一的，街道办事处或者乡镇人民政府负责组建物业管理委员会，业主自行管理的除外： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但因各种原因未成立的； （三）业主大会会议召开后，未能选举产生业主委员会的； （四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府指导、协助后仍不能选举产生业主委员会的。 物业管理委员会的业主代表应当符合法律、法规有关业主委员会委员条件的规定。 前期物业管理

新建住宅物业实行前期物业管理。 建设单位应当依法完成前期物业服务人招标工作： （一）预售商品房项目，应当在办理商品房预售许可之前完成； （二）现售商品房项目，应当在办理现售备案前完成； （三）非出售的新建物业项目，应当在交付使用前完成。