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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

市、县级市、区人民政府应当加强对物业管理工作的领导和组织，制定和落实扶持政策，建立物业管理目标责任机制，鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。 街道办事处（镇人民政府）应当明确负责物业管理的部门，配备专职工作人员，并履行以下职责： （一）组织、指导业主大会成立和业主委员会选举、换届和物业管理委员会组建； （二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责； （三）指导物业承接查验及物业管理项目的交接； （四）监督、指导物业服务人依法履行义务； （五）统筹协调、监督指导辖区内其他物业管理活动； （六）落实旧住宅小区、拆迁安置房小区管理工作。 社区居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（镇人民政府）开展物业管理的相关工作，发挥党建引领下的社区居（村）民委员会、物业服务企业协调运行机制在社区治理中的作用。

市物业管理行政主管部门履行下列职责： （一）制定物业管理相关政策并组织实施； 指导、监督县级市、区物业管理行政主管部门开展物业管理的监督管理工作； （三）指导、监督住宅专项维修资金的筹集、管理和使用； 建立健全业主委员会、物业管理委员会成员培训制度； 制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本和相关标准； 建立统一的物业管理信用信息、业主电子共同决策等信息系统； 指导行业协会制定和实施自律性规范； 实施物业管理方面的其他监督管理职责。 区物业管理行政主管部门履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理相关政策和制度； （二）监督管理辖区内物业服务企业和从业人员； 负责辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理（梁溪区、滨湖区、新吴区除外）、审批和使用； 组织对辖区内业主委员会、物业管理委员会成员开展培训； 指导街道办事处（镇人民政府）实施与物业管理相关工作； 落实物业管理方面的其他监督管理职责。 县级市物业管理行政主管部门应当履行本条第一款第一项、第四项至第七项和第二款规定的职责。 发展改革、民政、财政、自然资源规划、城市管理、公安、市政园林、人民防空等相关部门应当按照各自职责，共同做好物业管理活动的有关监督管理工作。

市、县级市、区人民政府应当建立物业管理协调机制，协调解决物业管理重大问题。 街道办事处（镇人民政府）应当会同县级市、区物业管理行政主管部门建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务人、建设单位等参与的联席会议制度。联席会议由街道办事处（镇人民政府）负责召集，协调处理业主委员会选举、换届和物业服务人交接过程中出现的问题，以及其他重大物业管理纠纷。 建立健全人民调解、行业调解、行政调解、司法调解等相衔接的多元纠纷解决机制，调处、化解物业管理矛盾纠纷。

突发事件应对期间，物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作；街道办事处（镇人民政府）应当指导物业服务人开展应对工作，并给予物资和资金支持。 对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范，培训从业人员，规范从业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平。 第二章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会

符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。 筹备组由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、建设单位、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的百分之六十。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。 筹备组中业主成员的推荐办法应当由街道办事处（镇人民政府）征求全体业主意见后确定。

召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前通知全体业主，街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会应当参与指导，对业主大会会议表决情况进行监督。 业主代表参加业主大会的，在业主大会会议召开前，应当就会议议题征集业主意见；涉及事项需要业主书面投票表决的，应当征得业主本人对表决意见的签字确认。 业主大会会议可以采用书面形式或者通过电子投票系统进行表决。市物业管理行政主管部门应当制定电子投票管理办法。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会成员候选人的资格应当符合法律、法规的规定和业主大会议事规则的约定。业主委员会成员候选人名单应当予以公示，当选人名单应当予以公布。 业主委员会成员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

物业管理行政主管部门应当对街道办事处（镇人民政府）物业管理工作人员、社区居（村）民委员会相关人员、业主大会筹备组成员、业主委员会成员、物业管理委员会成员进行物业管理法律、法规和业务知识培训，提高物业管理水平。

业主大会和业主委员会应当按照物业管理相关法律、法规和本条例等有关规定履行职责。 业主委员会成员不得实施下列行为： （一）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料，拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作； （二）擅自使用业主大会、业主委员会印章； 违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同； 将业主共有财产借给他人或者设定担保等挪用、侵占业主共有财产； （五）泄露业主信息； （六）侵害业主合法权益的其他行为。 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会未按照业主大会议事规则组织召开业主大会会议的，街道办事处（镇人民政府）可以督促限期召开；业主委员会不能正常开展工作的，由街道办事处（镇人民政府）组织召开业主大会临时会议对业主委员会进行调整。 业主委员会任期内成员出缺的，按照法律、法规以及业主大会议事规则规定递补或者重选。

业主委员会任期届满三个月前，应当书面告知街道办事处（镇人民政府）。 街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助成立换届选举小组，由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照业主大会筹备组。 换届选举小组成立至选举产生新一届业主委员会期间，业主委员会不得就选聘、解聘物业服务人等共同管理事项，组织召开业主大会会议，但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。 业主委员会逾期未能换届选举的，由街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主，组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内，上一届业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理交接手续。新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处（镇人民政府）协助移交。 新一届业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）备案。

业主委员会应当对工作经费及其所管理的公共收益的收支情况建立财务管理制度，妥善保管收支原始凭证以及相关会计资料，至少每半年公布一次工作经费、公共收益的使用情况。 由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，或者存在管理规约、业主大会议事规则约定的其他情形，业主大会或者业主委员会应当委托专业机构对业主大会、业主委员会工作经费、公共收益等进行审计。 业主委员会拒绝按照前款规定进行审计的，街道办事处（镇人民政府）可以督促审计。 审计结果应当向全体业主公示，审计费用可以在公共收益中列支。

住宅小区有下列情形之一的，可以成立物业管理委员会代行业主大会或者业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； 具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立的； 业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门或者街道办事处（镇人民政府）多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

物业管理委员会由街道办事处（镇人民政府）组织成立，由业主成员以及街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位等派员组成。 物业管理委员会人数应当为七到十一人的单数，其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处（镇人民政府）在业主中推荐产生。物业管理委员会组建的具体办法由市物业管理行政主管部门制定。 物业管理委员会成员应当在物业管理区域内显著位置公示。

物业管理委员会成立之日起三十日内应当告知物业所在地的县级市、区物业管理行政主管部门。 县级市、区物业管理行政主管部门应当加强对物业管理委员会的指导和监督。