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为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好居住环境，促进和谐文明社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理，是指业主自行或者委托物业服务企业、其他管理人，对住宅物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查以及其他日常管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

市、县（市）、区人民政府应当加强对住宅物业管理工作的组织领导，将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局，建立与之相适应的资金投入与保障机制，提高住宅物业管理和服务水平。 街道办事处（镇人民政府）负责本区域内住宅物业管理活动的指导和监督，协助上级人民政府及有关主管部门做好住宅物业管理相关工作。 社区居（村）民委员会应当指导和监督业主自治，协助并配合街道办事处（镇人民政府）做好住宅物业管理相关工作。

市、县（市）、区物业管理主管部门负责本行政区域内住宅物业管理活动的监督管理。 其他有关部门按照各自职责，负责住宅物业管理活动的有关监督管理工作。

街道办事处（镇人民政府）应当依法建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查、检查和处理。

突发事件应对期间，街道办事处（镇人民政府）负责落实政府依法采取的各项应急措施，指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并依法给予物资和资金支持。 物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（镇人民政府）指导下积极配合社区居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

建立健全社区党组织、社区居（村）民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在基层社会治理中的领导作用。

市、县（市）、区人民政府及其有关部门、街道办事处（镇人民政府）等可以通过购买服务等方式，引导第三方机构参与住宅物业管理相关活动。 鼓励业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构开展项目承接查验、物业费测算、物业服务质量评估等活动。 第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则，依照法律、法规和合同的约定提供专业服务，出具的报告应当真实、客观、完整，并对出具的报告负责。

物业服务行业协会应当依法制定行业规范，加强行业自律，规范行业经营行为，调解物业服务行业纠纷，组织物业服务行业从业人员的业务培训，督促物业服务企业和从业人员依法经营、诚信服务，提升物业服务水平。 物业服务行业协会应当接受物业管理主管部门的指导和监督。 住宅物业管理区域与共有物业

住宅物业管理区域的划分，应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，根据物业建设项目确定的用地范围，考虑业主共有部分共同管理权利行使的范围、物业的共用设施设备、建筑物规模、物业类型、社区建设等因素划定。 自然资源和规划行政主管部门审查建设项目设计方案时，应当按照有利于实施住宅物业管理的原则，考虑住宅物业管理区域划分的需要，并听取物业所在地县（市）、区物业管理主管部门对住宅物业管理区域划分的意见。 建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定住宅物业管理区域。分期开发或者具有住宅和非住宅等不同物业类型的物业，配套设施设备和相关场地共用的，应当划定为一个住宅物业管理区域；能够分割、独立使用的，可以划定为不同的住宅物业管理区域。 已投入使用但尚未划定住宅物业管理区域的，由县（市）、区物业管理主管部门会同街道办事处（镇人民政府）提出划分方案，在征求相关业主意见后确定住宅物业管理区域。

新建住宅物业出售前，建设单位应当将划定的住宅物业管理区域向物业所在地县（市）、区物业管理主管部门备案，并将已备案的住宅物业管理区域在商品房买卖合同中明示。 已划定住宅物业管理区域并实施物业管理但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地县（市）、区物业管理主管部门备案。 住宅物业管理区域划定后不得擅自变更。确需变更的，应当符合法律法规的规定，并重新办理备案。

住宅物业管理区域内的以下部分属于业主共有： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，电梯、消防、监控、公共照明等附属设施设备，避难层、架空层、设备层等； （二）物业服务用房、共用设施设备使用的房屋； （三）住宅物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地； （四）法律、法规规定的其他共有部分。

自然资源和规划主管部门应当对规划图纸中标注的物业服务用房的位置和面积进行审核。 物业所在地县（市）、区物业管理主管部门在住宅物业交付使用前，应当对物业服务用房进行核实。 建设单位应当在住宅物业管理区域内按照下列标准配置具备独立、正常使用功能的物业服务用房： 建筑面积不低于本住宅物业管理区域内地上地下住宅物业总建筑面积的千分之四，低于一百平方米的，按照一百平方米配置； 相对集中安排在住宅物业管理区域中心或者出入口附近，配置在地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应当有独立通道； 办公区配置公共卫生间，并配置独立计量水、电表等设施。 分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。

物业服务用房竣工验收后，建设单位应当自承接查验协议签订之日起十日内无偿移交。 建设单位在办理商品房预售许可、现房销售备案时，应当注明物业服务用房的位置和建筑面积，不得将物业服务用房计入公摊面积。 业主委员会办公、议事用房在物业服务用房中安排，具体位置由业主委员会与物业服务企业协商确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。 未经业主大会同意，物业服务企业、业主委员会不得改变物业服务用房的用途。

建设单位在办理房屋所有权首次登记时，应当将住宅物业管理区域内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施、物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权，一并申请登记为业主共有，不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载。 第三章 管理组织形式

业主大会根据划定的住宅物业管理区域设立，一个住宅物业管理区域成立一个业主大会。 业主大会由住宅物业管理区域内的全体业主组成，自首次通过管理规约和业主大会议事规则之日起成立。 业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。 业主大会通过的决定对全体业主具有法律约束力。

符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请，并依法报送筹备首次业主大会会议所需资料。已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的，物业所在地街道办事处（镇人民政府）应当督促建设单位报送，建设单位应当及时报送。 十人以上业主公开联名可以向物业所在地街道办事处（镇人民政府）书面提出召开首次业主大会会议的申请。街道办事处（镇人民政府）应当及时审核，并在十个工作日内予以答复是否符合召开首次业主大会会议条件。 自然资源和规划行政主管部门、不动产登记机构等单位，应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。 首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。建设单位不委派人员参加的，不影响筹备组的成立。筹备组成员人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十，筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）指定人员担任。 业主及其近亲属在住宅物业管理区域开发建设单位任职的，不得担任筹备组成员。 筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在住宅物业管理区域内显著位置公示五日。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。 筹备组正式开展筹备工作前，县（市）、区物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。建设单位应当在选聘前期物业服务企业前按照规定标准将筹备费用交至物业所在地街道办事处（镇人民政府）设立的专用账户，用于业主大会的筹备。 筹备经费标准及使用管理办法由市物业管理主管部门会同市发展改革部门制定。

首次业主大会筹备组履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）拟订管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案； 确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； 提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法； （五）依法确定首次业主大会会议表决规则； （六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。 对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在住宅物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主。业主对业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。 筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会成立后，筹备组自行解散。