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为了规范本市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内物业管理活动及其监督管理。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者选聘物业服务人的形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

市、区人民政府应当加强对物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将物业管理纳入社会治理体系，建立联席会议制度，统筹解决物业管理重大问题。 区人民政府应当为镇人民政府、街道办事处配备物业管理的专职工作人员，落实工作经费。

市房屋行政主管部门组织实施本条例，负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责： （一）制定本市物业管理相关政策并组织实施； （二）建立本市物业管理信用制度； （三）建立、维护本市物业管理信息平台； （四）负责本市维修资金的监督管理工作； （五）制定管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本； （六）组织开展物业管理相关法律、法规的宣传和培训； （七）指导和监督区房屋行政主管部门开展物业管理活动的监督管理工作； （八）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和服务工作； （九）法律、法规等规定的其他职责。

区房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责： （一）负责依法划定、调整物业服务区域； （二）监督管理前期物业服务招标投标、物业承接查验、维修资金使用等物业管理活动； （三）建立和完善业主决策电子投票系统数据库； （四）依法开展物业管理行政执法工作； （五）指导镇人民政府、街道办事处和居民委员会开展物业管理相关工作； （六）组织开展本行政区域内物业管理相关法律、法规的宣传和培训； （七）法律、法规等规定的其他职责。

土地、规划、财政、市场监督管理、应急管理、公安、消防、价格、交通、水务、城市管理综合执法、生态环境、卫生健康等相关行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理活动的监督管理工作。

镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当依法指导和协助业主召开业主大会会议、选举业主委员会，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理纠纷。 镇人民政府、街道办事处应当将物业管理纳入社区治理工作，根据需要建立物业管理联席会议制度，加强对物业管理活动的指导、协助和监督。 居民委员会应当建立业主、业主委员会和物业服务人协调机制，协助镇人民政府、街道办事处指导和监督社区内物业管理活动。 镇、街道、社区党组织应当加强对物业服务区域基层党组织的指导，支持业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人依法开展物业管理活动。

物业服务行业协会应当在房屋行政主管部门的指导和监督下，维护物业服务人的合法权益，采取下列措施促进行业规范、持续、健康发展，提升物业服务水平： （一）依法加强行业自律，建立健全物业服务人及其从业人员的自律和诚信管理制度； （二）制定物业服务标准和物业服务费市场参考价； （三）调解物业服务纠纷，维护公平竞争的市场秩序； （四）推行智慧物业服务，倡导物业服务人采用新技术、新方法推动资源节约和环境保护，提升物业服务水平； （五）组织开展物业管理相关法律法规、物业服务标准、专业服务等行业培训，提升物业服务人及其从业人员的服务水平； （六）对物业服务人及其从业人员的服务质量和行为进行监督，发现有违法行为的，应当向相关行政管理部门报告。

房屋行政主管部门、镇人民政府、街道办事处、居民委员会、行业协会等有关单位应当完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决物业管理纠纷，促进和谐社区建设。

建设单位、物业服务人、业主大会、业主委员会、物业管理委员会以及镇人民政府、街道办事处和居民委员会按照本条例规定需要向业主公开信息的，应当采取书面通知、在物业服务区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息。 物业服务区域

划定物业服务区域应当遵循规划在先、自然分割、功能完善、便民利民的原则，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区治理等因素，具体按照以下规定划定： （一）建设用地规划许可证或者土地使用权证确定的红线图范围一般划定为一个物业服务区域，但红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业服务区域； （二）已投入使用的物业，共用设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业服务区域； （三）已投入使用的毗邻物业，规模较小的，依法经各自的业主大会同意后，可以划定为一个物业服务区域。

新开发建设项目的土地使用权划拨、出让前，土地行政管理部门应当在征求房屋行政主管部门的意见后确定物业服务区域。物业服务区域应当纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件。 新建物业出售时，建设单位应当将物业服务区域范围在销售现场的显著位置公布，并在房屋买卖合同中明示。

土地使用权已划拨、出让的新开发建设项目或者已实施物业管理的建设项目物业服务区域划定有争议的，区房屋行政主管部门应当征求区规划行政管理部门、镇人民政府、街道办事处、居民委员会的意见后确定，并将确定的物业服务区域向全体业主公示，公示期不少于十五个工作日。 业主对前款公示的物业服务区域有异议的，应当在公示期间书面实名提出。区房屋行政主管部门应当自受理异议之日起三十日内办结并答复，情况复杂的，可以延长三十日。异议成立的，区房屋行政主管部门应当重新划定并公示物业服务区域。公示期满，对公示的物业服务区域无异议或者异议不成立的，区房屋行政主管部门应当将确定的物业服务区域向全体业主公告。 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由镇人民政府、街道办事处征求相关业主意见后，确定物业服务区域。

对已划定的物业服务区域需要合并或者分割的，占业主总人数百分之二十以上的业主可以向区房屋行政主管部门提出调整方案，区房屋行政主管部门应当自收到调整方案之日起三十日内予以答复。 区房屋行政主管部门同意调整方案的，业主委员会、物业管理委员会或者居民委员会应当组织物业服务区域内全体业主投票表决，物业服务人应当予以协助。业主决定调整方案，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，物业服务区域可以调整。

建设单位编制建设项目设计方案时，应当遵循一个物业服务区域配套建设独立使用的共用设施设备和物业服务用房的原则。 规划行政管理部门在核发建设工程规划许可证时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合建设项目配套建设指标的要求，不符合配套建设指标要求的，不予核发建设工程规划许可证。 规划行政管理部门在办理规划条件核实时，应当审核配套建设的物业服务用房是否符合规划条件和规划报建的要求；不符合规划条件和规划报建要求的，不予通过规划条件核实。

建设单位应当在物业服务区域内配置物业服务用房和共用设施设备用房。物业服务用房的面积、位置应当在房屋买卖合同中载明。 物业服务用房应当按照下列规定配置： （一）物业服务用房总建筑面积按照物业服务区域内计算容积率的总建筑面积千分之二的比例，且最低不少于五十平方米配置；分期开发建设的物业，应当在先期开发的区域按照不少于先期开发计算容积率的建筑面积千分之二的比例配置； （二）地面以上的独立成套装修房屋，具备通水、通电、通信、采光、通风等基本使用功能和办公条件，配置独立合格的水、电等计量装置； （三）没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于四层； （四）业主委员会的办公用房从物业服务用房中安排，最低不少于十平方米。 共用设施设备用房应当符合相应设施设备安装、安全使用的技术标准。

对配套设施不齐全、环境较差的旧居住区，区人民政府应当采取措施鼓励和支持业主自主开展改造提升，结合城市环境综合整治和更新改造，逐步完善配套基础设施和公共服务设施，改善旧居住区综合环境。旧居住区的范围由区人民政府确定。 鼓励旧居住区综合改造后实施物业管理，由物业服务人根据业主的需求，提供环境卫生保洁、公共秩序维护、设施维修养护、绿化养护和房屋维修养护等物业服务，合理收取物业服务费。 业主和业主组织 第一节 业主和业主大会

业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 尚未依法办理所有权登记，但因买卖、赠与、遗赠、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的单位或者个人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主权利，并承担相应的义务。

业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）参加业主大会会议，行使表决权； （四）推荐或者自荐业主委员会委员的候选人，选举业主委员会，并享有被选举权；推荐或者自荐物业管理委员会的业主代表； （五）监督业主委员会和物业管理委员会的工作； （六）监督物业服务人履行物业服务合同； （七）对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利； （八）监督维修资金和共有资金的管理和使用； （九）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业服务区域内共有部分的使用、公共秩序、环境卫生、装饰装修、消防安全、房屋安全、垃圾分类、噪声管理、排水管理、动物饲养、卫生防疫等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）依法配合物业服务人，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施； （五）按照规定交纳维修资金； （六）按照物业服务合同的约定交纳物业服务费； （七）法律、法规规定的其他义务。 业主不得以放弃权利为由不履行义务。