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为了规范住宅物业管理活动，维护住宅物业管理各方合法权益，营造良好居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业服务区域内的建筑物、构筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理坚持党委领导、政府主导、业主自治、多方参与、民主协商、科技支撑的工作格局。将物业管理纳入社区治理体系，建立健全社区党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。 推动物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会建立党组织，发挥党建引领作用。

市、县级市（区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设体系；制定、落实扶持政策，加强对旧住宅小区、保障性住房的物业管理和服务；建立健全物业管理综合协调工作机制和考核机制，提高物业服务和管理水平。 街道办事处、镇人民政府（以下简称街道办镇政府）负责对本辖区内物业管理和业主自治活动的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。 居（村）民委员会协助街道办镇政府做好物业管理相关工作，并对业主自治进行指导。

市、县级市（区）物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 城市管理、公安、民政、财政、自然资源和规划、市场监督管理、发展和改革、生态环境、应急管理、消防救援等有关部门和机构，按照各自职责，履行物业服务区域内的监督管理职责。

物业服务行业协会应当建立完善并落实自律管理制度，规范从业行为，协助物业管理主管部门编制行业标准，组织法律法规、物业服务标准、专业服务项目和技能等业务培训，调解行业纠纷，推行智慧物业服务，监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则。 引导、鼓励物业服务企业加入行业协会。

市、县级市（区）人民政府及其有关部门、街道办镇政府等可以通过购买服务等方式，引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。 鼓励业主大会、业主委员会、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构，开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。

物业管理主管部门、街道办镇政府、居（村）民委员会、行业协会等应当建立和完善物业管理纠纷处理机制，鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理纠纷。 第二章 前期物业管理

建设单位销售物业前，应当通过公开招标投标的方式选聘前期物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同。建设单位应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约；修改示范文本的，不得侵害物业买受人的合法权益。 建设单位销售物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明。 物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同和临时管理规约向县级市（区）物业管理主管部门备案。县级市（区）物业管理主管部门应当及时告知街道办镇政府。 前期物业服务合同解除的，建设单位应当提前六十日书面告知县级市（区）物业管理主管部门、街道办镇政府，并在物业服务区域内显著位置公告。

建设单位与物业服务企业应当对物业服务区域内的共用部分、共用设施设备进行查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议。建设单位与物业服务企业可以共同聘请第三方机构参加物业承接查验。在物业承接查验过程中和办理承接手续时，物业服务企业和建设单位应当邀请县级市（区）物业管理主管部门和街道办镇政府参加，并接受其监督。县级市（区）物业管理主管部门、街道办镇政府接到邀请后，应当派员参加。 对承接查验发现的问题，建设单位应当及时予以整改，或者委托物业服务企业整改。建设单位与物业买受人交付物业时，应当将物业承接查验协议备案情况书面告知业主并在物业服务区域显著位置予以公告。 建设单位和物业服务企业在物业承接查验中不得恶意串通、弄虚作假，侵害业主利益。 物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有，业主有权免费查询。

建设单位在办理建设工程规划许可证时，应当将物业服务用房的位置、面积等在附件附图中予以注明，并加盖建设单位公章；对分期开发的物业服务区域，建设单位应当按照整个物业服务区域的配置要求，在先期开发的区域内一次性配置或者提供临时物业服务用房。建设单位在未按照规划配置物业服务用房前，不得擅自变更、分割临时物业服务用房。 物业服务用房属于全体业主共有，任何单位和个人不得擅自占用。 前期物业服务合同期间，依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房，其租赁或者经营期限不得超过合同期限，其租赁费用不得低于相邻地段市场价格。

普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。政府指导价调整后，物业服务企业需要对原物业服务合同约定的收费标准进行调整的，应当遵循下列程序： （一）物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计的，在物业服务区域内显著位置公示审计报告，公示期限不少于三十日，并将审计报告报送街道办镇政府； （二）物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于三十日，并书面告知街道办镇政府、县级市（区）价格和物业管理主管部门； （三）调价方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决结果在物业服务区域内显著位置公示，公示期限不少于十五日。公示期满后，物业服务企业可以按照调整后的价格收取物业公共服务费。 业主认为收费标准调整违反前款程序的，可以向街道办镇政府、县级市（区）物业管理主管部门投诉；对调整的收费标准有异议的，可以向县级市（区）价格主管部门投诉。

前期物业管理期间，有下列情形之一的，建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业，并监督物业服务企业之间依法交接： （一）前期物业服务合同期满，业主大会尚未成立，物业服务企业不续签的； （二）物业服务不符合履约标准，建设单位要求限期整改，物业服务企业逾期拒不整改，或者整改达不到标准，建设单位依法依约提前解除合同的； （三）物业服务企业擅自退出的； （四）物业服务企业被吊销营业执照的； （五）法律、法规规定的其他情形。 建设单位重新选聘物业服务企业，新物业服务企业调整服务内容、服务标准和物业服务收费方案的，应当由已销售物业专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，并在物业服务区域内显著位置进行公示，公示期限不少于十五日。

物业服务企业退出的，新物业服务企业进入前，由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会，建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的，物业服务企业退出物业服务区域九十日前，应当书面告知业主、街道办镇政府。街道办镇政府应当在物业服务企业退出前，组织成立业主大会或者物业管理委员会，依法决定管理模式。

建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。 建设单位在办理房屋所有权首次登记前，应当按照物业建筑安装总造价百分之一的比例交存物业保修金，用于物业保修期内建设单位不履行或者无法履行保修责任的维修费用。物业保修金不得纳入房屋建设成本。 物业保修金交存期限为五年。保修期内出现的物业质量问题，保修金交存期满仍未修复的，保修金交存期延长至修复完成。 物业保修期内，物业保修金不足以支付物业维修费用的，建设单位应当补足；物业保修期满后，物业保修金有余额的，应当返还建设单位。 物业保修金管理办法由市人民政府制定。 第三章 业主大会、业主委员会和物业管理委员会 第一节 业主大会

房屋的所有权人为业主。 业主委员会、物业管理委员会或者业主大会筹备组、业主委员会换届选举工作组应当在业主大会选举、表决前核实房屋所有权人。无法核实的，可以向街道办镇政府报告，街道办镇政府可以请求房屋所有权登记机构等有关部门协助，有关部门应当依法予以协助。

以下事项由业主共同决定或者业主大会决定，依照法定程序进行： （一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约； （二）选举业主委员会、监事会或者更换业主委员会、监事会成员； （三）选聘、续聘、解聘物业服务企业； （四）确定或者调整物业服务方式、服务内容、服务标准和物业服务收费方案； （五）使用建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的住宅专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）使用共用部分、共用设施设备经营收益等公共收益； （十）确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费，业主委员会成员津贴标准，业主委员会聘用人员工作职责和薪酬标准； （十一）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。 业主大会不得授权业主委员会、物业管理委员会等其他主体决定前款事项。

新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当在三十日内，向物业服务区域所在地街道办镇政府书面提出召开首次业主大会会议的申请，并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。 十人以上业主公开联名可以向街道办镇政府或者县级市（区）物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。县级市（区）物业管理主管部门收到申请的，应当在五个工作日内书面通知街道办镇政府。街道办镇政府应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件，已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的，应当督促建设单位报送；建设单位应当及时报送。

街道办镇政府依法组织成立首次业主大会筹备组，建设单位不派员参加的，不影响筹备组的成立。 筹备组中的业主成员由街道办镇政府组织业主推荐产生。筹备组组长由街道办镇政府指定人员担任。 筹备组应当自成立之日起九十日内依法完成筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。筹备阶段发生诉讼、行政复议的，诉讼、复议处理期间不包含在筹备期限内。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担，在办理房屋所有权首次登记前向街道办镇政府交纳。街道办镇政府应当将筹备费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，街道办镇政府应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布，接受业主的监督。筹备经费具体标准、使用办法由市物业管理主管部门会同市价格主管部门制定。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则召开，每年至少召开一次，审议下列内容： （一）上一年度物业管理实施情况报告、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告； （二）下一年度业主大会年度计划和预算方案； （三）物业管理的其他事项。 有下列情况之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）县级市（区）物业管理主管部门或者街道办镇政府经调查发现业主大会、业主委员会的决定违反业主大会议事规则规定，需要及时撤销，书面要求召开的； （四）法律、法规、管理规约和业主大会议事规则规定的其他情形。