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为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益， 营造文明和谐的生活和工作环境，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好生活需要 ，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等有关法律法规 的 规定，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理 及相关监督管理 活动 ， 适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等方式，对 物业服务区域 内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业管理应当 遵循 党 委 领导 下的业主自治 、 专业服务和 政府 依法监督管理相结合的原则。 建立健全社区党组织领导下的 居民委员会 、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理体系。 推动在物业服务人、业主委员会中根据中国共产党章程的规定，设立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。 倡导将社会主义核心价值观融入 临时 管理规约 、 管理规约，弘扬优秀传统文化，增强居民的社区认同感、归属感、责任感和荣誉感。

业主、物业使用人、物业服务人等有权就违反物业管理规定的行为向有关部门投诉举报。有关部门应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按照规定 予以 回复。

旧住宅区中，经业主共同决定，可以通过拓宽道路、改造绿地或 者 公共场地、建设立体停车库（位）等方式增加停车位 。 新 增 停 车位的设置应当符合消防等相关安全规范要求 。依照 法律法规规定需 要 办理审批手续的 ， 应当经 相关 行政主管部门批准。

物业服务区域 内的以下部分属于业主共有： （一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者 明示 属于 个 人 绿地 的除外； （二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位； （三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、架空层、设备层或者设备间等； （四）物业服务用房和其他公共场所、共用设施设备； （五） 法律法规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他 共有部分 。

建设单位或者前期物业服务人应当将业主入住情况及时报告 县（市、区）住房和城乡建设 主管部门 以及 街道办事处、镇人民政府。符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、镇人民政府应当在 六 十日内组建业主大会筹备组。 筹备组由业主代表和街道办事处、镇人民政府、社区党组织、 居民委员会 、建设单位等委派的代表组成。筹备组人数应当为七人以上单数，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、镇人民政府的代表担任。 筹备组中的业主代表 可以由 业主自荐或者 居民委员会 推荐 产生 ，由街道办事处、镇人民政府 确定。 前期物业服务人应当协助筹备组开展筹备工作。

业主委员会任期届满九十日前，应当召开业主大会会议进行换届选举；未按照规定进行新一届业主委员会选举的，业主委员会应当书面报告街道办事处、镇人民政府。街道办事处、镇人民政府应当在接到报告后三十日内组建换届小组，由换届小组组织召开业主大会会议，在换届小组成立之日起九十日内选举产生新一届业主委员会。 第三节 物业管理委员会

物业服务收费实行市场调节价 和 政府指导价。 实行市场调节价的，由业主与物业服务人在物业服务合同中约定服务价格，并根据服务标准和物价指数等因素动态调整。住房和城乡建设主管部门应当公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准。物业行业协会应当监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务人协商物业费时参考。 实行政府指导价的 物业公共服务费、机动车停放费等 ， 发展改革 部门应当会同 住房和城乡建设主管 部门，制定相应的基准价和浮动幅度， 并向社会公布；每三年进行一次评估，根据评估结果适时调整基准价。 具体收费标准在物业服务合同中约定。

住宅专项 维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。 房屋转让时，出让人应当告知买受人 住宅 专项维修资金交存及使用情况；办理转移登记后，该房屋账户中结余的维修资金余额随房屋所有权自动转移；房屋灭失的，业主交纳的维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主。

购买商品房的业主应当在办理商品房交付手续前，一次性足额交存首期专项维修资金。尚未售出的房屋，由建设单位交存首期维修资金。 建设单位应当在商品房买卖合同中约定业主按照相关规定交存维修资金，并督促业主交存。

县（市、区）住房和城乡建设主管部门应当采用公开招标方式，综合存款利率、资产规模和服务效能等因素，择优确定专项维修资金专户管理银行，控制专户管理银行数量。 业主大会成立前，维修资金由县（市、区）住房和城乡建设主管部门代行管理。业主大会成立后，根据业主大会决 定 ，选择代行管理或者自行管理。 业主大会选择自行管理维修资金的，应当接受县（市、区）住房和城乡建设主管部门的管理和监督，在县（市、区）住房和城乡建设主管部门选定的银行设立维修资金专户。 专项维修资金增值收益应当每年定期分配到业主房屋账户；县（市、区）住房和城乡建设主管部门、业主委员会应当于每年第一季度对上一年度增值收益和分配情况进行公示。

违反本条例 第十六条第二款 规定，建设单位在商品房销售时， 未 将 物业服务区域内 用于出售、附赠或者出租的车位、车库的数量予以明确并公示 的 ，由 市、 县（市、区） 住房和城乡建设主管部门 给予警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处一万元以上 五 万元以下罚款。

违反本条例规定，物业服务人有下列情形之一的，由 市、 县（市、区） 住房和城乡建设主管 部门 或者其他相关部门 给予 处罚 ： （一）违反本条例 第二十四条、第四十九条 规定，未 公告或者 公示相关内容的 ，给予 警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处 一 千元以上 五千 元以下罚款； （二）违反本条例第 五十五 条规定， 采取停止或者以 限时、限量等方式变相 停止 供电 、 供水、供热 、供燃气和限制车辆进出 等方式催交物业费 的，给予 警告，并责令限期改正；逾期未改正的，处 二 千元以上 一 万元以下罚款。

违反本条例第六十条第二款规定，电动车（电瓶）进楼入户（不含车库）停放或者充电的，由消防救援机构和公安机关按照职责分工依法予以处罚。 违反本条例第五十九条第二款规定和 第六十条其他有 关规定的，由公安、住房和城乡建设、市场监管、应急管理、人防、城市管理、生态环境、自然资源和规划等部门结合各自职责，依据有关法律法规予以处罚。

市、县（市、区）人民政府应当建立物业管理综合协调工作机制，将物业管理纳入社区治理体系，统筹推进物业管理各项工作，协调解决行政区域内物业管理重大问题。 市、县（市、区）人民政府应当将物业服务业纳入现代服务业发展规划，推动物业服务行业专业化、规范化、市场化。

市住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定 或者拟定 物业管理相关政策并组织实施； （二）指导和监督县（市、区）住房和城乡建设主管部门开展物业管理工作； （三）指导和监督专项维修资金的筹集、管理和使用； （四）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本； （五）制定物业服务标准、服务质量评价办法 ； （六） 建立 全市统一的智慧物业管理服务平台，提供信息查询、服务质量评价、 电子投票 、 信用 监管和物业招投标管理等服务 ； （ 七 ）指导旧住宅区的改造工作； （ 八 ）其他监督管理职责。 县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）贯彻执行物业管理相关政策和制度； （二）监督管理辖区内物业服务 活动 ； （三） 负责 辖区内专项维修资金的管理； （四）指导、监督物业承接查验活动； （ 五 ） 负责对 街道办事处、镇人民政府 、居民委员会有关物业管理人员以及业主委员会成员的培训工作； （六） 指导街道办事处、镇人民政府实施物业管理相关工作； （ 七 ）组织 实施 旧住宅区改造工作； （ 八 ）其他监督管理职责。 发展改革、公安、民政、财政、自然资源和规划、城市管理、市场监管、人防、应急管理、消防救援等部门 和机构 ，按照各自职责，负责物业管理相关工作。

街道办事处、镇人民政府 统筹、协调、监督本辖区内物业管理活动，履 行下列职责： （一）组织、指导业主大会成立 、 业主委员会选举换届 和 物业管理委员会组建工作； （二）指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责； （三）监督物业项目交接； （ 四 ） 组织开展物业服务 满意度测评 和 服务质量评价； （ 五 ）召集物业管理联席会议，调解处理物业纠纷； （ 六 ）与物业管理相关的其他职责。 街道办事处、镇人民政府 应当明确相应机构承担物业管理工作。

居民委员会 在街道办事处、镇人民政府指导下开展下列工作： （一） 指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治工作； （二）指导、监督物业服务人依法履行义务，调解物业纠纷； （三）组织 实施 旧住宅区 业主大会成立前的物业管理工作 ； （四） 履行网格化管理职责，及时排查、化解物业管理纠纷； （五）与物业管理相关的其他职责。

突发事件 应对期间 ，街道办事处、镇人民政府指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并依法给予 应急 物资和资金支持。