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为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，构建共建共治共享和谐宜居社区，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理工作适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者共同决定委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，为业主提供服务，维护环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他物业管理人。

本市物业管理坚持党建引领、政府监管、居民自治、行业自律、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。 鼓励和支持业主委员会、物业服务企业按照党的章程设立党的组织，发挥党建引领作用。

市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理活动的监督管理工作的组织领导，将物业管理纳入现代服务业发展规划和基层社会治理体系。建立健全住房和城乡建设、发展改革、城市管理、公安、市场监管、消防救援、自然资源、生态环境、卫生健康、人防、民政等部门参加的联席会议等综合协调机制，统筹解决物业管理工作中的重大问题。

市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理，应当履行下列职责： （一）指导、协助街道办事处、乡镇人民政府组织召开业主大会，成立业主委员会； （二）物业服务企业服务质量、物业服务招投标、物业服务合同签订的监督管理； （三）建筑物及其附属设施的维修资金和物业质量保修金的交存、使用的监督管理； （四）受理、处理对物业服务企业和从业人员的投诉； （五）指导物业管理行业协会制定和实施自律性规范； （六）实施物业管理方面的其他监督管理职责。 各类开发区（园区）、城市新区、风景名胜区等管理机构，在其管理区域内，依法承担前款规定的职责。

市、县（市、区）人民政府有关部门在对物业管理活动进行监督管理时应当履行下列职责： （一）自然资源主管部门负责对列入住宅小区建设项目规划条件和设计方案的基础设施、配套公共服务等设施的规划审查，对住宅装饰装修活动中擅自改变外立面、加层、扩建或者拆改等违反规划的行为予以认定； （二）城市管理部门履行物业管理区域内的城市管理职责，查处破坏市政公用设施、雨污水错接、漏接、混接至市政管网以及住宅装饰装修中擅自改变外立面、加层、扩建、拆改等违法行为； （三）公安机关负责对物业管理区域内安全防范工作的监督检查，对业主饲养犬类动物进行监督管理，指导物业管理区域内道路停车管理，查处物业管理区域内违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品影响公共安全以及影响公共秩序的违法行为； （四）市场监督管理部门负责物业管理区域内特种设备的安全监察工作，查处物业管理区域内提供虚假资料取得市场主体登记、无照经营、侵害消费者合法权益、价格违法等违法行为； （五）消防救援机构负责对物业管理区域内消防安全管理的监督检查，查处违反消防安全法律、法规的行为； （六）生态环境主管部门负责物业管理区域内环境保护监督管理，查处经营性餐饮油烟排放不达标、噪音污染等违法行为； （七）卫生健康主管部门负责物业管理区域内传染病防治、生活饮用水卫生监督等工作； （八）人民防空主管部门负责物业管理区域内人防工程建设和维护管理的监督检查，查处侵占、破坏、变相买卖人民防空工程等违法行为； （九）民政部门负责物业管理区域内社区居家养老服务设施和社区管理服务设施维护管理的监督检查； （十）财政、审计部门负责对建筑物及其附属设施的维修资金的管理和使用进行监督检查。 供水、供电、供气、通信、有线电视等专业经营单位以及其他有关部门依法履行相应职责。

街道办事处、乡镇人民政府应当建立本辖区物业管理工作制度，明确物业管理工作机构和管理人员，履行下列职责： （一）指导、协调业主大会成立和业主委员会选举换届，组建物业管理委员会，并指导业主委员会办理相关备案手续； （二）指导、监督业主大会、业主委员会及其成员、物业管理委员会依法履行职责，撤销其作出的违反法律法规和违背公序良俗的决定； （三）参加物业承接查验，指导监督物业管理项目的移交和接管； （四）指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业管理纠纷，统筹协调物业管理活动； （五）首次业主大会筹备金的交存和使用的监督管理； （六）依法查处侵占和破坏绿化设施、环卫设施以及破坏环境卫生的违法行为； （七）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导下开展具体工作，协助处理业主、业主委员会和物业服务人之间的矛盾纠纷；协调解决物业服务人退出和交接过程中出现的问题；发现本区域内违反物业管理规定的行为，应当立即制止，及时向有关部门报告。

支持物业管理、专业评估机构等行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，编制团体标准，调解行业纠纷，组织业务培训，维护会员合法权益，推动行业健康有序发展。 支持、鼓励物业服务企业加入行业协会。

配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物业管理的老旧小区，所在地的县（市、区）人民政府应当区分情况采取措施进行整治改造，逐步实行规范管理。 支持社会资本参与老旧小区综合整治和物业管理。 第二章 物业管理区域和配套设施

物业管理区域的划定应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素，以利于服务便利、资源共享、协商议事。 城市公共道路、城市公共绿地、城市河道等公共区域不得划入物业管理区域。

建设项目土地使用权划拨、出让前，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当就物业管理区域的划分提出意见，市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当将物业管理区域的划分意见纳入区域规划综合实施方案、土地出让合同或者划拨文件，并向社会公布。 开发建设单位应当在房屋买卖合同中明示登记的物业管理区域和物业共用部位场所、共用设施设备的配置和建设标准。

已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管理区域确需调整的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府会同市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设等部门，结合物业管理实际需要，征求业主意见后确定物业管理区域并公告。

开发建设单位应当按照物业总建筑面积的千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。分期开发建设的项目，应当在先期开发的区域，按照总建筑面积的千分之二的标准，配置物业管理用房。物业交付时，物业管理用房由开发建设单位交付物业服务企业代管。 物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备通风、采光条件和水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。物业管理用房的位置和面积，开发建设单位应当在房屋预售时予以公布。 物业管理用房归全体业主所有，无偿专用于物业管理、服务工作，不得挪作他用，不得擅自变更位置，也不得分割、租赁、转让和抵押。

市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求，列入住宅区建设项目的规划条件： （一）停放汽车的车位、车库； （二）摩托车、自行车、电动自行车停车场，以及新能源汽车、电动自行车充电设施； （三）社区居家养老服务设施和社区管理服务设施； （四）全民健身设施； （五）物业管理用房； （六）其他应当列入规划的设施设备。

住宅区建设项目土地使用权出让前，市、县（市、区）人民政府自然资源主管部门应当明确列入规划的车位、车库等配套设施的配套标准、首次权属登记等事项，并将其作为住宅区建设项目国有土地使用权出让合同的约定内容。

住宅区内按照规划建设的地上停车库以及不属于人民防空工程的地下停车位，开发建设单位依法取得专有部分权属登记后，方能出售、出租，并应当优先满足本住宅区业主需求。

开发建设单位应当在物业管理区域内的出入口、主要通道和主要公用设施区域、公共电梯等场所，按照规划设计要求安装视频监控图像信息系统。 鼓励已建成住宅区安装视频监控图像信息系统。

开发建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸，移交给相关经营单位维护管理。经营单位应当接收相关设施设备，负责维修、养护和更新，确保其安全运转和正常使用。 第三章 前期物业

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，开发建设单位承担前期物业服务责任。 市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府指导开发建设单位在房屋销售前，通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理。分期开发的项目，其前期物业管理招投标，应当以全部物业管理区域为范围。投标人少于三人的，经市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门批准，开发建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。 前期物业服务合同应当以书面形式签订，并就前期物业服务期限、是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，合同期限一般不超过两年。未约定合同期限或者合同期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 前期物业服务合同期限届满后，尚未选聘新物业服务人的，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当会同物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导业主自行管理或者选聘物业服务人。 物业服务企业应当自签订前期物业服务合同之日起十日内，向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

开发建设单位应当在房屋销售前制定临时管理规约。临时管理规约由开发建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。 开发建设单位制定的临时管理规约，不得损害买受人的合法权益。 开发建设单位应当自制定临时管理规约之日起十日内，向市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门备案，市、县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门应当在七日内将备案情况抄送物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。