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本条例适用于本市行政区域内的物业服务管理及其监督管理活动。 本条例所称物业服务管理，是指业主选聘的物业服务人按照物业服务合同约定，在物业服务区域内为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

本市将物业服务管理纳入社区治理体系和现代服务业发展规划，坚持党的领导、政府主导、社区协管、业主自治、各方参与、协商共建、科技支撑的工作原则，推进物业服务规范化、科学化与市场化。

市、县（市、区）人民政府应当建立物业服务管理协作机制，制定物业服务管理政策，统筹推进物业服务管理工作。建立健全社区党组织领导下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人等共同参与的议事协调机制，维护业主和物业服务人的合法权益。鼓励依靠科技提高物业服务管理水平，满足业主对改善生活和工作环境的需求。

街道办事处或者乡（镇）人民政府以及其他承担政府基层管理职能的机构履行下列职责： （一）组织、指导和协调本辖区内各物业服务区域业主大会的成立、业主委员会的选举和换届、物业管理委员会的组建，并办理相关备案手续； （二）指导和监督业主大会、业主委员会和物业管理委员会依法履行职责； （三）协调和监督老旧小区物业服务管理以及物业服务管理与社区建设之间的关系； （四）参加物业承接查验，指导、监督本辖区内物业服务管理项目的移交和接管； （五）指导、协调物业服务人依法履行义务，调处物业服务管理纠纷； （六）统筹协调、监督管理辖区内物业服务管理活动。 社区组织、居民委员会或者村民委员会在街道办事处或者乡（镇）人民政府及其他承担政府基层管理职能的机构、组织的指导下，做好与业主自治和物业服务管理相关工作。

市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业服务管理活动的监督管理工作。 发展和改革、卫生健康、公安、民政、自然资源、生态环境、应急管理、市场监督管理、城市管理执法、人民防空等相关部门按照各自职责，做好物业服务区域内的相关监督管理工作。

市、县（市、区）物业主管部门应当完善物业服务信用分级分类监管体系，按照不同的信用状况对物业服务人实行分级分类和差异化监管，强化信用信息在前期物业服务招标投标、业主大会选聘物业服务企业、政府采购等事项的应用。 市、县（市、区）物业主管部门应当加强与相关部门联动，及时共享本辖区内物业服务企业的信用信息。 鼓励业主大会、业主委员会或者物业管理委员会根据物业服务信用分级分类情况选聘物业服务人。

物业服务行业协会应当依法制定和组织实施自律性规范，强化行业自律管理，调解行业纠纷，促进诚信经营，维护物业服务人合法权益，提高物业服务水平。

任何单位和个人对违反物业服务管理法律法规的行为，都有权向物业主管部门、街道办事处、乡（镇）人民政府或者其他有关部门投诉举报，有关单位应当依法处理。 第二章 前期物业服务管理

建设单位销售房屋前，应当依法通过招标方式选聘前期物业服务人，签订前期物业服务合同。 符合下列条件之一的，经县（市、区）物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务人： （一）物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的； （二）在建设单位向社会公开发布选聘物业服务人信息后，投标人数少于三人的。

建设单位与物业服务人签订前期物业服务合同时，应当依法对前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等进行约定，并在签订房屋买卖合同时，向房屋买受人明示前期物业服务合同。

建设单位应当在房屋销售时，向房屋买受人明示依法制定的临时管理规约，并予以说明。 房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

建设单位应当在物业交付使用十五日前，与选聘的物业服务人完成物业共有部位、共用设施设备的承接查验。 建设单位和物业服务人办理物业承接手续时，应当在县（市、区）物业主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府的监督下，共同对物业服务区域的共有部分、共用设施设备进行承接查验，确认现场查验结果，形成查验记录，签订物业承接查验协议，并向业主公开查验的结果。物业服务人应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时处理并组织物业服务人复验。复验仍与竣工验收资料不符的，不得承接。 承接查验协议应当依法对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。对于承接查验发现的问题，建设单位应当在三十日内予以整改，或者委托前期物业服务人整改。 承接查验费用的承担由前期物业服务合同约定，没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

在办理承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务人移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）建筑物及其附属设施质量保修文件和使用说明文件； （四）业主名册； （五）物业服务区域划分相关文件； （六）建设单位与公用事业专营单位签订的供水、供电、供暖、供气协议； （七）物业服务所必需的其他资料。 物业已投入使用，上述资料未移交的，应当移交；资料不全的，应当补齐。 物业服务人应当自物业交接后三十日内，将上述资料向所在地县（市、区）物业主管部门备案。 物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料及时移交业主委员会或者物业管理委员会。

有下列情形之一的，建设单位应当依法重新选聘前期物业服务人： （一）前期物业服务人擅自退出的； （二）前期物业服务人被吊销企业证照的； （三）前期物业服务人进入破产、清算程序的； （四）前期物业服务不符合约定，建设单位要求限期整改，拒不整改或者达不到整改要求，建设单位依法提前解除合同的； （五）法律、法规规定的其他情形。 建设单位重新选聘前期物业服务人的，应当按照本条例第十条的规定执行。 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费，由建设单位承担。 出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业费，由业主按照房屋买卖合同的约定承担。房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。 第三章 业主和业主组织

房屋所有权人为业主。 本条例所称业主还包括： （一）尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为并已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人； （二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （三）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人； （四）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业服务管理相关法律、法规、管理规约规定的，有关业主应当承担相应责任。

一个物业服务区域成立一个业主大会，业主大会由物业服务区域内全体业主组成。 物业服务区域业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业服务区域内符合下列条件之一的，可以召开首次业主大会： （一）房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之五十以上的； （二）首套房屋出售并交付满两年，且房屋出售并交付的建筑面积达到物业服务区域建筑物总面积百分之二十以上的。

物业服务区域符合本条例第二十条规定的，建设单位应当在三十日内书面告知县（市、区）物业主管部门和街道办事处或者乡（镇）人民政府，并在物业服务区域内公告。建设单位应当同时依法报送筹备首次业主大会会议所需资料。 街道办事处或者乡（镇）人民政府应当依法组织成立业主大会筹备组。县（市、区）物业主管部门应当予以指导和协助。 建设单位未履行告知义务或者无法确定建设单位的，物业服务区域内二十名以上业主可以依法向街道办事处或者乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。街道办事处或者乡（镇）人民政府应当依法核实，符合条件的，组织成立业主大会筹备组，也可以根据物业服务区域实际情况主动组织成立业主大会筹备组。 建设单位未按照规定报告情况的，街道办事处或者乡（镇）人民政府可以依法向不动产登记机构查询业主姓名和房屋建筑面积。

业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表和街道办事处或者乡（镇）人民政府、物业主管部门、社区党组织、居民委员会或者村民委员会的代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数所占比例应当不少于筹备组总人数的二分之一。 业主大会筹备组组长由街道办事处或者乡（镇）人民政府工作人员担任。业主代表由业主推选产生，业主推选不能达成共同意见的，可以由社区党组织推荐产生。 业主大会筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业服务区域内公示。