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为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人及相关物业服务人的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内物业管理以及相关监督管理 活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主对物业管理区域内的建（构）筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 物业 管理可以 通过选聘物业服务人或者自行管理的方式实施。

本市物业管理工作应当纳入基层社会治理体系，构建共建共治共享社会 治理格局，坚持党建引领、业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、公开透明的 工作原则，实施年度考核。 市、区县人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调机制，研究解决物业管理重大问题，统筹推进物业管理工作。

市 住房和城乡建设主管部门负责本市行政 区域内 物业管理活动的统 一监督管理工作。 区县住房和城乡建设主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作。

街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责， 建立辖区物业管理联席会议制度， 协调处理物业管理中的重要问题和事项。 居民委员会协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理以及社区服务中与物业管理有关的工作，负责指导和监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理。

市 住房和城乡建设主管部门 应当 建立 完善全市统一的物业管理服务信息系统，提供信息 查询、服务质量评价、电子 投票 、信用监管等 服务 ， 提升物业管理质量和服务水平。

开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。

物业服务人 、 业主委员会可以申请 加入物业服务 行业协会， 并组 成相应 的 专门 委员会 。 物业服务 行业协会应当按照章程开展行业自律管理， 接受住房和城乡建设主管部门的 业务 指导 和民政 部门 的 监督 管理 。

业主委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面形式在物业管理区域主要出入口、公示栏、物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于 七日， 并同时向市物业管理服务信息系统填报有关信息，但是本条例另有规定的从其规定。 第二章 物业管理区域

物业管理区域的划分，应当由市、县住房和城乡建设主管部门以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并结合建（构）筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素划定。 建设用地规划许可证确定的红线图范围 内 ， 物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配套设施设备和相关共 用场地不能分割的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备和相关共用场地能够分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区，配套设施设备和相关共用场地虽不能分割，但能够明确共用配套设施设备维护管理责任的，也可以划分为 不同的物业管理区域。 红线图范围内的城镇公共道路、城镇公共绿地、城镇河道等不得划入物业管理区域。

建设 单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域，由市、县住房和城乡建设主管部门在二十日内依照 本条例第十 条 规定 划定。物业管理区域划定前，都应当征求街道办事处、镇人民政府的意见。其中，属于市区范围的，由区住房和城乡建设主管部门初步划定后 报市住房和城乡建 设 主管部门 核准划定 。 已划定的物业管理区域确需合并或者分割的，经物业管理区域内业主依法表决同意后，向区县住房和城乡建设主管部门提出划分登记 申请 。 尚未划分物业管理区域的建成居住区需要划定物业管理区域的，可以由建成居住区内的业主根据建设用地规划许可证红线图或者其他土地使用权权属证明向区县住房和城乡建设主管部门申请划定。 本条第二款 、第三款规定的 情形 ，应当依照本条第一款规定 的程序 划定。 物业管理区域划定后，市、县住房和城乡建设主管部门应当及时将相关 信息录入 全市 统一 的物业管理服务信息系统，并向 相关 街道办事处、镇人民政府推送信息。

建设单位应当在物业管理区域内配置物业服务用房。物业服务用房包括物业服务人工作用房、业主委员会工作用房、业主议事活动用房等 办公用房 以及 经营用房。 物业服务用房应当按照下列规定配置： （一）建 筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于 一百平方米。 其中 ，办公 用房的 面积 按照 千分之三 比例配置，用于经营的面积按照 千分之二 比例配置 ； 但是物业管理区域内均为非住宅的，只按照建设 工程项目总建筑面积的 千分之三比例配置办公用房； （二）物业服务用房应当位于地面以上、独立成套、 相对集中，并进行简单装修， 能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得高于二层，但配置电梯和单独建设的除外； （三）设备层（间）、地下室、车库（棚）、门卫室、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋，不得作为物业服务用房，不得计入物业服务用房面积。 分期开发建设的，首期配置的物业服务用房建筑面积不得低于一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房。 业主委员会工作用房应当从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米。 实施建设工程规划许可时，自然资源和规划主管部门应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。

物业管理区域内的以下部分属于业主共有： （一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外； （二）建（构）筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等； （三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施； （四）法律、法规规定或者商品房买卖合同依法约定的其他共有部分； （五）其他不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 不动产登记机构在 办理 不动产 首次 登记时 ，应当将 物业管理区域 内依法属于业主共有的 道路 、 绿地 、其他公共 场所 、公用设施和物业服务用房 等 建（构）筑物及其占 用范围 内 的建设用地使用权一并在不动产登记簿上登记为业主共有。物业管理区域内的业主委员会或者业主有权查询、复制不动产登记簿上记载的业主共有部分登记信息。 第三章 业主和业主组织 第一节 业主

本条例所称业主，是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。 不动产权属证书或者不动产登记簿 记载的不动产所有人 仅为 夫妻一方 的 ， 所有权人书面同意其配偶行使业主共同管理权的，其配偶视为业主 。 因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建（构）筑物专有部分所有权的组织或者个人，应当认定为业主。 基于不动产买卖、继承 、赠与 等民事法律行为，已经合法占有建（构）筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的个人，可以认定为业主。

业主对其建（构）筑物专有部分享有占有、使用、收益 和处分的权利；对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，并承担相应的义务，不得以放弃权利为由不履行 义务。

业主在物业管理活动中，享有下列 知情权 、 参与权 、 表达权 、监督权 等 权利： （一）提议召开业主大会会议； （二）参加业主大会会议，行使投票权； （三）就制定或者修改管理规约、业主大会议事规则，选聘、解聘物业服务人以及其他物业管理事项提出意见和建议； （四）选举业主委员会成员、候补成员，享有被选举权； （五）监督业主委员会的工作； （六）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务，监督物业服务人履行物业服务合同； （七）知悉选举、表决、公共收入等事项； （八）监督共有部分的管理、使用； （九）监 督住宅专项维修资金、业主公共收入的管理、使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主可以以幢（楼）、楼栋单元等一定户数为单位，通过自荐或者推荐方式产生业主代表（单元长），协助首次业主大会会议筹备组和业主委员会开展工作。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守物业管理区域内物业共有部分使用以及公共秩序、公共安全和环境卫生维护等方面的法律法规规定； （二）遵守（临时）管理规约、业主大会议事规则； （三）执 行业主对共同决定事项 的决定 和 业主大会 作出的决定； （四）按照物业服务合同约定交纳物业服务费； （五）按照国家有关规定交存住宅 专项 维修资金； （六）依 法配合物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施； （七）履行其承担的房屋安全使用责任。

下列事项由业主共同作出决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举或者更换业主委员会成员； （四） 选聘和解聘物业服务人，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价 格； （五）使用建（构）筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建（构）筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建（构）筑物及附属设施； （八）改 变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）共有部分经营收益的使用和分配； （十）确定对业主委员会成员等 人员 是否 发 放津贴或者补助，以及 发 放 的 标准； （十一）审议业主委员会任中 、 换届经济责任审计报告； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

决定共同事项时，业主可以选择采用现场投票、书面表决意见、电子投票等形式进行表决。 通过电子投票方式表决的，应当采用市住房和城乡建设主管部门无偿提供 的 物业管理服务信息系统中 的 电子投票系统进行。

业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约 定；未约定的，业主的投票权数根据专有部分面积和业主人数确定。 专有部分面积和建（构）筑物总面积，按照下列方法认定： （一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行不动产权属登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按商品房买卖合同记载的面积计算； （二）建（构）筑物总面积，按照前项的统计总和计算。 业主人数和总人数，按照下列方法认定： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按照一人计算；同一买受人拥有一个以上专有部分的，按照一人计算； （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 第二节 业主大会