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为了规范城镇住宅物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国民法典》国务院《物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本条例。

本市行政区域内的城镇住宅物业的管理活动及其物业监督管理,适用本条例。 本条例所称城镇住宅物业管理,是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和公用场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业、专营单位和其他物业管理人。

物业管理活动应当坚持党建引领、政府监管、属地管理、业主自治、多方参与、专业服务的原则。

市、县(市、区)人民政府应当将物业管理纳入社会治理体系,建立综合协调和保障机制,推动本市物业服务行业规范和健康发展。制定并落实扶持政策,采用新技术、新方法,依靠科技进步,提高物业管理和服务水平。 鼓励和支持互联网、大数据、人工智能等信息技术手段在物业服务与管理中的应用,推进智慧社区建设。

市、县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门负责城镇住宅物业管理活动的监督管理工作。 政府其他有关主管部门依据职责分工,共同做好物业监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府具体负责辖区内住宅物业管理活动的指导、协调和监督,负责组织、协调业主大会设立、业主委员会选举和换届等工作,并依法依规监督业主委员会和物业服务企业履行职责。定期召开物业管理工作联席会议,协调解决辖区内物业管理重大问题。 社区居民(村民)委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作。建立社区居民委员会、业主委员会、物业服务人议事协商机制,共同商讨社区物业管理相关事务,协商解决物业管理存在的矛盾纠纷和问题。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理,规范从业行为,促进诚信经营,培训从业人员,提高物业服务水平。 加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理纠纷。

业主大会筹备组、业主大会、业主委员会、物业服务人或者建设单位应当向全体业主公示的事项,要在物业管理区域内显著位置公示,可以利用物业管理电子信息平台和业主互联网群组等方式同步发布。法律法规或者管理规约规定需要公示时间的,从其规定。 第二章　业主、业主大会和业主委员会

房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中享有法律法规规定的权利,履行法律法规规定的义务。业主可以成立业主大会,依法决定共同决定的事项。 业主应当遵守法律、法规以及管理规约,相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。业主行使权利应当遵循维护公共安全和公共利益、不损害他人利益的原则,妥善处理相邻关系,维护相关各方权益。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主大会决定物业管理区域内物业管理重大事项,代表和维护全体业主的合法权益。 业主大会的设立依据法律法规的规定进行,需要公示的事项应当依法公示。 首次业主大会的成立,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府负责指导组建筹备组,由筹备组依法组织召开业主大会,选举成立业主委员会,通过管理规约、业主大会议事规则。业主委员会成立后,筹备组应当及时向业主委员会移交筹备期间的全部资料,移交后筹备组自行解散。 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集召开。 召开首次业主大会所需筹备经费由建设单位承担,筹备经费的使用情况应当公示。

业主委员会是业主大会的执行机构,执行业主大会的决定事项。业主委员会应当监督、支持、协调、配合物业服务人做好物业管理工作,尊重和维护全体业主的利益,接受业主大会以及业主的监督。 业主委员会任期内拒不履行或者无法正常履行职责,或者逾期未完成换届选举的,由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会。不具备条件成立业主委员会的,在新一届业主委员会产生之前,可在街道办事处、乡镇人民政府的指导监督下,依托社区居民委员会实行自治管理。 业主委员会自选举产生之日起三十日内,应当向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

业主大会、业主委员会应当依法履行职责,作出的决定,应当充分听取业主的建议,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。 物业服务人应当协助做好物业管理区域内的社会治安、应对突发公共事件等相关工作。

业主委员会由五人以上单数组成,具体人数根据该物业管理区域的实际情况确定。 业主委员会委员应当由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励符合条件的居民(村民)委员会成员、社区党员、人大代表、政协委员依法参选业主委员会委员。 业主委员会委员与物业服务人有可能影响其公正履行职务的经济往来或者利益交换的,街道办事处、乡镇人民政府指导业主大会召开临时会议,重新选举业主委员会委员,业主委员会委员有违法行为的,承担相应的法律责任。

业主委员会应当履行下列职责: (一)执行业主大会的决定和决议; (二)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况; (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,监督和协助物业服务人履行物业服务合同; (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督管理规约的实施; (五)督促业主及时足额支付物业费; (六)每年公布业主共有部分经营与收益、住宅专项维修资金使用、经费开支等信息; (七)对违反法律法规和管理规约损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约向有关部门举报; (八)业主大会赋予的其他职责。

业主委员会的换届和选举应当依法进行。业主委员会任期届满后或者业主委员会委员资格终止,应当将档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物移交新一届业主委员会;逾期拒不移交的,新一届业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府协调解决,公安机关依法予以协助。 第三章　物业服务

业主可以通过多种方式实行物业管理,可以自行管理,可以公开选聘物业服务人提供物业服务,也可以依托社区托管。 鼓励物业服务企业将在管项目周边的老旧小区纳入物业统一管理。暂不具备专业化物业管理条件的小区,由街道办事处、乡镇人民政府通过社区居民委员会托管、社会组织代管或居民自管等方式保障基本物业服务,逐步实现物业管理全覆盖。

业主或者业主委员会与物业服务人订立书面合同,就服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、双方的权利义务、专项维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接和违约责任等内容进行约定。

前期住宅物业服务合同的订立由建设单位负责,应当通过招投标方式与物业服务人订立前期物业服务合同。不具备招投标条件的,经物业所在地的县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务人。 前期物业服务合同期限、物业服务用房、物业保修责任应当遵循相关法律法规的规定。

物业服务人应当自物业服务合同订立之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的县(市、区)人民政府住房和城乡建设主管部门备案。

建设单位应当在物业交付使用十五日前,与选聘的物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。现场查验二十日前,建设单位应当向物业服务人和社区居委会移交下列资料: (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料; (二)共用部位、共用设施设备清单,共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料; (三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件; (四)物业质量保修文件和物业使用说明文件; (五)物业管理所必需的其他资料。 物业服务人应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给下一届业主委员会。