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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造幸福宜居环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律、法规，结合达州市实际，制定本条例。

本条例适用于达州市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。

物业管理应当坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导、行业自律，着力提升物业管理专业化、标准化、信息化、智能化水平。

发挥党建引领作用，推动住宅小区、物业服务人、业主委员会成立中国共产党基层组织。建立基层党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。

市、县级人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，建立物业管理综合协调工作机制和物业管理平台。 县级人民政府应当明确街道办事处（乡镇人民政府）承担指导和监督物业管理活动的工作机构和人员，并保障工作经费。

市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。 市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、卫生健康、应急管理、市场监督管理、城市管理、消防救援等有关部门（机构）按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责： （一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届； （二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法履行职责； （三）建立物业管理联席会议制度和物业纠纷调解组织，协调社区建设与物业管理的关系，调解处理物业管理纠纷； （四）法律、法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。 居（村）民委员会根据需要设立环境和物业管理委员会，依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展相关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）负责落实县级人民政府依法采取的应急措施，指导物业服务人、业主委员会开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理。 物业服务人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。对于物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主、物业使用人以及相关人员应当依法予以配合。

物业服务行业组织应当建立物业服务行为准则、行业规范等制度，加强从业人员业务培训和行业自律管理，维护物业服务人的合法权益，促进物业服务行业规范健康可持续发展。 第二章 业主、业主大会与业主委员会

业主在物业管理活动中根据法律法规、管理规约和物业服务合同，享有业主权利，履行业主义务。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员； （四）确定或者变更物业服务方式、服务内容、服务标准和收费方案； （五）选聘、续聘和解聘物业服务人； （六）业主共有资金使用与管理； （七）筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金； （八）改建、重建建筑物及其附属设施； （九）改变共有部分的用途或者共有部分经营管理； （十）在物业服务区域公共空间安装个人身份和生物特征识别设备； （十一）物业服务区域划分与调整； （十二）设立业主代表大会以及确定其职责； （十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 提交业主共同决定的事项，应当尊重公序良俗，不得违反法律、法规和损害社会公共利益。

一个物业服务区域设立一个业主大会。 街道办事处（乡镇人民政府）依法指导成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在办理商品房预售许可或者现房销售前，按照物业服务区域规划核准总建筑面积0.3元/㎡标准，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，业主大会筹备组按规定申请使用。一个物业服务区域业主大会会议筹备经费最高不超过十万元，最低不少于二万元。 老旧小区或者建设单位已经不存在的物业服务区域筹备首次业主大会会议所需经费，县级人民政府应当给予补助。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每年至少召开一次定期会议，并应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题、议程在物业服务区域显著位置公告并通知全体业主，同时书面告知辖区街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会。 出现以下情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议： 专有部分面积占比百分之二十以上的业主或者人数占比百分之二十以上的业主提议； 物业服务区域发生重大事故或者紧急事件需要即时商议； 法律法规规定、业主大会议事规则约定应当召开业主大会临时会议的其他情形。

超过三百户的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，召开业主代表大会。业主代表的产生程序、工作规范等事项在业主大会议事规则中明确。 业主代表大会召开前，业主代表应当就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并经业主确认后，在业主代表大会上如实反映。

业主大会可以采用现场集体讨论、书面征求意见或者电子信息技术等方式召开。 业主可以委托他人参加业主大会会议。被委托人应当提供委托人签署的授权委托书、委托人和本人身份证明材料、委托人不动产产权证明的复印件，按照受委托事项、时间、权限，代表业主行使权利。 表决应当采用记名投票方式进行。业主签收书面表决票或者在投票表决期间登录电子投票表决系统的，视为参与表决。业主参与表决，应当作出同意、不同意、弃权的意思表示，未作出明确意思表示的视为弃权。 业主的表决情况及统计结果应当在三日内由业主委员会在物业服务区域显著位置公告，并通过互联网方式告知业主，公告期不少于七日。

首次业主大会会议应当对管理规约、业主大会议事规则的草案进行表决。表决未通过的，筹备组应当征求业主意见修改后重新表决。 管理规约应当包含有关物业的使用、维护、管理；业主的共同利益和应当履行的义务；违反管理规约应当承担的责任等事项。 业主大会议事规则应当包含业主大会议事方式、表决程序；业主委员会的组成、职责、届期、任职条件及资格终止情形；业主委员会工作经费筹集、开支范围、开支金额，成员工作补贴标准；对业主委员会主任、财务负责人任期和离任审计的规定；设立候补委员、监事委员会的规定；业主共有资金账户、业主大会和业主委员会印章的使用和管理；业主委员会换届等事项。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，五人至十五人单数组成，每届任期三年至五年，具体人数和任期由业主大会决定。业主委员会成员出现空缺时，设有候补委员的，由候补委员依次递补。 业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中选举产生。监事委员会议事规则、成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则规定。 基层党组织引导业主中的党员参加业主委员会、监事委员会成员选举，鼓励党员通过法定程序担任业主委员会主任和监事委员会监事长。

业主委员会成员应当为本物业服务区域内的自然人业主或者单位业主授权的代表，并符合下列条件： （一）具有完全民事行为能力； （二）遵纪守法、公正廉洁、热心公益事业、责任心强，并提交书面承诺； （三）具备履行职责的健康条件和相应的时间； （四）法律、法规规定的其他条件。 有下列情形之一的，不得担任业主委员会成员： （一）被人民法院纳入失信被执行人名单的； （二）在物业管理活动中，违反相关法律、法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的； （三）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的； （四）法律、法规规定或者业主大会议事规则约定其他不宜担任业主委员会成员的情形。

业主委员会应当自产生之日起三十日内，到物业服务区域所在地的街道办事处（乡镇人民政府）备案。业主委员会办理备案后，应当持备案证明依法刻制业主大会、业主委员会印章，办理业主大会社会信用代码登记，开设业主共有资金账户，在共有资金账户中设立业主委员会工作经费和补贴科目。 本条例施行前开设的业主委员会资金账户，按照规定依法变更为业主共有资金账户。

业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意并签字确认。 业主委员会会议讨论研究业主共同决定事项时，应当邀请物业服务区域所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会以及监事委员会、业主代表列席。