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为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人以及其他当事人的合法权益，推进物业管理和基层社会治理有效结合，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动。 本条例所称住宅小区，是指按照城镇统一规划，建设达到一定规模，基础设施配套比较齐全，已建成或者部分建成并投入使用的相对封闭、独立的住宅群体或者住宅区域。 实施物业管理的其他住宅和非住宅区域可以参照本条例执行。

物业管理区域内中国共产党的基层组织，依照《中国共产党章程》的规定，积极发挥作用。 建立党建引领下的居民委员会、村民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行机制，形成治理合力。

市、县级人民政府应当加强对住宅小区物业管理活动监督管理工作的领导和组织，将住宅小区物业管理纳入基层社会治理体系。 县级人民政府应当为住宅小区物业管理活动监督管理工作提供经费保障，为有需要的街道办事处或者乡镇人民政府配备物业管理的专职工作人员。

市人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的指导、监督和管理，履行下列职责： （一）监督和指导县级人民政府房地产行政主管部门贯彻执行相关法律法规和政府相关规定； （二）拟定或者制定本市物业管理相关配套政策并组织实施； （三）建立和维护本市物业管理信息平台，制定物业服务人管理信用制度，建立物业服务人信用等级评定体系； （四）提供管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同、前期物业服务合同等示范文本； （五）指导和协调物业使用和维护的监督管理、物业专项维修资金管理等工作； （六）法律法规规定的其他职责。

县级人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内住宅小区物业管理活动的指导、监督和管理，履行下列职责： （一）负责物业服务人和从业人员的监督管理； （二）负责共有物业使用和维护的监督管理； （三）指导街道办事处或者乡镇人民政府开展住宅小区物业管理活动监督管理工作； （四）监督和指导前期物业服务招标投标、物业承接查验、物业专项维修资金使用等物业管理活动； （五）办理业主委员会、物业管理区域、前期物业服务申请招标、前期物业服务中标、前期物业服务合同、物业服务合同、物业承接查验等备案； （六）按照工作职责处理在物业管理活动中的投诉； （七）协助市、县级人民政府相关行政管理部门做好物业管理区域的有关工作； （八）法律法规规定的其他职责。

市、县级人民政府有关行政管理部门按照各自职责，在住宅小区物业管理区域开展监督管理和行政执法工作： （一）市场监督管理部门负责对物业服务收费进行监督检查，对物业管理区域电梯等特种设备安全进行监督管理，依法查处物业管理区域违法违规收费、广告内容违法等行为。 （二）城市管理综合执法部门负责依法查处物业管理区域损坏绿地、擅自损毁树木和园林、违法设置户外广告、违法饲养家畜家禽以及乱丢垃圾、乱涂乱画、乱张贴等行为。 （三）公安机关负责监督和指导物业服务人建立健全和落实公共秩序维护制度、岗位责任制度、秩序维护人员管理制度和紧急情况应急预案；做好物业管理区域流动人口和出租房屋的管理工作；依法查处物业管理区域违反社会生活噪音污染防治法律法规的行为；依法查处职权范围内的消防违法行为；依法打击物业管理服务中的欺行霸市行为；依法查处在物业管理区域违反治安管理的行为。 （四）消防救援机构依法对本行政区域内住宅小区物业服务人以及其他单位和个人履行消防安全职责的情况进行消防监督检查；依法查处职权范围内的消防违法行为；依法查处物业管理区域电动自行车、电动摩托车、电动三轮车违法停放、违法充电、违法进入电梯轿厢等行为。 （五）价格、城乡规划、生态环境、卫生健康、民政、农业农村、水利、应急管理、文化广电旅游体育等其他行政管理部门，依照相关法律法规，按照各自职责做好物业管理活动监督管理和行政执法工作。

街道办事处或者乡镇人民政府应当加强对本行政区域内住宅小区物业管理活动的指导、协助和监督，履行下列职责： （一）将住宅小区物业管理纳入本市“网格化+信息化”“网格员+信息员”基层社会治理体系； （二）为业主大会、业主委员会、物业管理委员会提供业务指导和协助，依法依规监督业主委员会、物业管理委员会和物业服务人履行职责； （三）指导和监督业主委员会成立换届选举小组； （四）组织未能选举产生业主委员会或者业主委员会未能按时完成换届的住宅小区设立物业管理委员会； （五）办理业主委员会备案； （六）监督公共收益收支公开情况； （七）指导和监督物业服务招标投标活动； （八）协助市、县级人民政府相关行政管理部门做好物业管理区域的有关工作； （九）根据需要设立物业纠纷人民调解委员会，调解物业管理活动纠纷； （十）协调处理住宅物业消防安全管理问题； （十一）法律法规规定的其他职责。

居民委员会或者村民委员会应当加强本社区或者行政村内住宅小区物业管理活动的指导、协助和监督，履行下列职责： （一）指导业主大会和业主委员会依法开展活动； （二）协助业主召开业主大会、选举业主委员会； （三）指导业主委员会换届选举和届中补选工作； （四）调解物业管理纠纷； （五）协助、配合街道办事处或者乡镇人民政府以及市、县级人民政府有关行政管理部门做好物业管理区域的有关工作； （六）法律法规规定的其他职责。

物业管理行业协会履行下列职责： （一）加强行业自律管理，保障物业服务人依法执业，维护行业合法权益； （二）编制物业服务标准，总结、交流物业服务工作经验，推广先进物业服务技术； （三）建立行业规范，规范从业人员行为，维护市场秩序和公平竞争； （四）监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则； （五）组织行业业务培训和职业道德、从业纪律教育； （六）组织物业服务项目评优工作； （七）接受政府有关行政管理部门、街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会的委托，提供物业相关专业服务工作； （八）对物业服务人违反法律法规和行业规范的行为给予行业处分； （九）法律法规规定的其他职责。

县级人民政府应当建立物业管理联席会议制度，统筹解决物业管理重大问题。 联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府依法召集，成员由房地产、价格、城市管理综合执法、城乡规划、生态环境、公安、司法行政、应急管理、消防救援、农业农村、市场监督管理、文化广电旅游体育等行政管理部门，街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会等相关单位组成。 物业服务人代表、建设单位代表、业主委员会或者物业管理委员会负责人根据工作需要出席物业管理联席会议。

市、县级城乡基层网格化服务管理工作主管部门应当将住宅小区物业管理纳入城乡基层网格化服务管理工作体系，以住宅小区、楼（幢）等为基本单元划分网格，实行属地管理。 街道办事处或者乡镇人民政府应当组织网格员、信息员或者有关社会组织按照规定程序完成承接的网格事项，并及时将办理结果反馈给相关行政管理部门。

任何组织、个人在物业管理活动中需要收集业主或者物业使用人信息的，应当严格遵守法律法规关于个人信息保护的规定，在合法范围内取得、使用业主或者物业使用人信息资料。 任何组织、个人不得非法收集、使用、加工、传输业主或者物业使用人个人信息，不得非法买卖、提供或者公开业主、物业使用人个人信息。 第二章 物业管理区域

物业管理区域按照下列规定划分： （一）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地不可分割的，应当划分为一个物业管理区域； （二）同一个建筑区划内被同一围墙围蔽成一个封闭区域的，应当划分为一个物业管理区域； （三）同一个建筑区划内的地上、地下建筑物和设施设备、相关场地能够分割并独立使用，并且有市政道路、河道或者围墙等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； （四）分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备和相关场地是共用或者被同一围墙围蔽成一个封闭区域的,应当划定为一个物业管理区域；其配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用，并且有市政道路、河道或者围墙等分割为两个以上自然街坊或者封闭小区的，可以分别划分为独立的物业管理区域； （五）不同物业管理区域地理上自然相连的，经各自的业主大会同意后，可以合并为一个物业管理区域。

新建物业出售时，建设单位应当将物业管理区域范围在销售现场显著位置公布。 旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的，由街道办事处或者乡镇人民政府征求相关业主意见后，确定物业管理区域。房地产、城乡规划等行政管理部门应当予以协助。 对物业管理区域划定有争议的，物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、相关业主、居民委员会、村民委员会的意见后确定。县级人民政府城乡规划行政主管部门应当予以协助。 第三章 业主组织和物业管理委员会 第一节 业主大会

法律法规或者管理规约确定的事项和下列事项由业主共同决定： （一）确定业主委员会委员津贴标准和业主委员会专职工作人员的聘请、工作职责、薪酬标准、经费来源等； （二）对业主委员会及其负责人进行审计的有关事项； （三）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者电子投票等方式表决事项。 电子投票视为业主真实意思表示，与书面投票具有同等法律效力。电子投票应当采用房地产行政主管部门提供的信息平台进行，并核实业主身份。 业主大会会议表决结果经公开统计和核实后，会议召集人应当在七日内将表决结果公开征求全体业主意见，并将征求意见情况在物业管理区域显著位置和信息化系统公示。采用集体讨论或者电子投票等方式的，应当将征求意见情况在物业管理区域公示十五日以上，业主有权查阅相关资料。 业主大会会议召开时，物业服务人应当予以协助，并在物业管理区域提供相应的人力、场地支持。 第二节 业主委员会

业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列 职责： （一）依照管理规约或者业主大会决定对公共收益的收支情况进行管理，可以依照有关规定以业主委员会名义开立银行账户； （二）制定重大维修工程方案和紧急维修方案，并监督方案的实施； （三）监督物业管理区域物业共用部位、共用设施设备的使用； （四）督促物业服务人制定并实施突发事件应急预案； （五）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用； （六）制定档案和印章管理制度，制作和保管会议记录、共有物业档案、会计凭证、会计账簿、财务报表等有关文件及印鉴，并建立相关档案； （七）协助调解物业管理纠纷； （八）法律法规规定或者业主大会授予的其他职责。 业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益，经百分之二十以上的业主提议召开业主大会临时会议重新选举业主委员会或者更换业主委员会成员的，街道办事处或者乡镇人民政府应当协调组织召开。

业主委员会委员、候补委员应当依法通过选举产生。 业主委员会委员候选人、候补委员候选人可以通过下列方式从业主中产生： （一）街道办事处或者乡镇人民政府推荐； （二）居民委员会或者村民委员会推荐； （三）业主自荐或者联名推荐。 同一物业管理区域，可以采取以楼（幢）等为单位的方式推举一名以上候选人。产权属于单位的，可以由单位委托本单位人员作为业主委员会委员候选人、候补委员候选人。 业主大会筹备机构应当在业主大会会议召开十五日前，将业主委员会委员候选人、候补委员候选人的姓名、房号、政治面貌、职业类型等可以法定公开的基本情况，在物业管理区域显著位置和信息化系统公告。

分期开发的住宅小区符合条件的，可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会，并为后期开发物业预留业主委员会委员名额。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。 后期开发物业交付使用后，应当增补业主委员会委员。增补后的业主委员会委员总人数不得超过业主大会议事规则规定的最高人数。