LawHub

为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

本市将物业管理活动纳入社区治理体系，坚持党委领导下的业主自治和政府依法监管相结合原则，推动在业主委员会和物业服务企业中成立党组织，鼓励、引导业主中的党员通过法定程序成为业主代表和业主委员会成员，建立完善社区（村）党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业和业主代表共同参与的议事协调机制，形成党建引领社区治理框架下的物业管理新格局。

市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，建设智慧物业管理服务平台及业主共同决定事项电子表决系统，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，促进本市物业管理工作的规范和健康发展。

本市建立市、县（区）、街道和乡镇三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。 市住建主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。县（区）住建主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由街道办事处、乡（镇）人民政府和住建、城管执法、公安、民政等主管部门以及有关单位参加的物业管理联席会议制度，明确各级政府和有关部门、单位职责，建立协调联动机制，研究、解决辖区内物业管理重大问题。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当强化属地管理责任，组织、协调、指导和监督本辖区内物业管理工作，将物业管理纳入社区治理体系。

居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作，指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治。 尚未成立业主大会、业主委员会的住宅小区，在社区（村）党组织领导下依托居（村）民委员会开展业主自治。居（村）民委员会应当组织、指导业主依法表决需要由业主共同决定的事项。

街道办事处、乡（镇）人民政府和居（村）民委员会应当成立物业管理委员会，负责协调解决业主自治和物业管理中出现的问题。物业管理委员会成员中应当有一定数量的业主代表，业主代表通过社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐方式产生。 物业管理委员会的组成方式、职责和工作规则由市人民政府另行制定。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助住建主管部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。

物业服务企业应当制定物业服务区域内突发公共事件应急预案。突发公共事件应对期间，物业服务企业应当服从政府统一指挥，在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。 支持社会资本参与老旧住宅小区综合整治和物业管理。

业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。 物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市住建主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。 物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。物业服务第三方评估机构监督管理办法由市住建主管部门制定。 第二章 业主、业主大会与业主委员会

房屋所有权人为业主。尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等已经合法占有该房屋的人，可以认定为物业服务关系中的业主。 物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料： （一）物业管理区域证明材料； （二）房屋以及建筑物面积清册； （三）业主名册； （四）建筑规划总平面图； （五）共用设施设备交付使用证明材料； （六）物业服务用房配置证明材料； （七）其他有关的文件资料。

物业管理区域内，已交付的专有部分面积占比超过二分之一时，三十名以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。 物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

首次业主大会会议的筹备经费由居（村）民委员会核定，报街道办事处、乡（镇）人民政府确定，由建设单位承担。建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡（镇）人民政府设立的专用账户。 首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。 建设单位已经注销或者无法履行相关义务的，筹备经费参照本条例第二十八条规定执行。

首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处和乡（镇）人民政府代表、居（村）民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府代表担任。业主代表通过社区（村）党组织推荐、居（村）民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐方式产生。 筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五个工作日。

筹备组应当按照国家、省的有关规定做好制定业主委员会委员候选人产生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则和确定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项筹备工作，并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。业主大会成立后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。 划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。