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为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人等物业管理各方的合法权益，促进社会和谐，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《四川省物业管理条例》等法律法规，结合资阳市实际，制定本条例。

本条例适用于资阳市行政区域内的物业管理及其监督管理活动。

物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信原则，坚持依法管理、业主自治、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展。

市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立物业管理综合监督协调机制和物业矛盾纠纷调解机制，促进物业管理健康发展。 市人民政府应当建立物业管理综合信息平台，为业主大会会议召开、物业服务招投标、建筑物及其附属设施的维修资金管理、业主共有资金管理、业主实时查询、政府部门监督管理等提供高效便捷、公开透明的技术支持和保障。

市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的指导和监督管理。 市、县（区）人民政府价格、公安、规划、生态环境、应急管理、市场监管、城市管理行政执法、消防救援等主管部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责： （一）组织、指导、协调本辖区内业主大会的设立和业主委员会选举、换届； （二）指导、督促业主大会、业主委员会、物业服务人依法、依约履行职责； （三）调解处理物业管理纠纷，协调社区建设与物业管理的关系； （四）组织、推动老旧小区实施物业管理； （五）负责落实县级以上地方人民政府依法采取的应急措施，指导业主委员会、物业服务人开展应对工作，所需物资和资金纳入政府应急体系管理； （六）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。 居（村）民委员会依法协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，推进行业标准化建设，规范物业服务行为；协助住房和城乡建设主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）加强从业人员培训，提高物业服务水平；调解处理物业服务人之间的纠纷，促进行业健康发展。 第二章 业主及业主组织

下列事项由业主共同决定： （一）制定、修改管理规约和业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （二）选举业主委员会或者更换、罢免业主委员会成员； （三）选聘、续聘和解聘物业服务人，或者实施自行管理； （四）筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金； （五）改建、重建建筑物及其附属设施； （六）改变共有部分用途或者利用共有部分从事经营活动； （七）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用； （八）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定抵触的决议； （九）使用业主共有收入或者其他共有资金； （十）物业费调整； （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

因长期未在本物业服务区域居住等原因不能行使业主权利的，可以委托实际居住的成年近亲属、居住权人、承租人、借用人等代为行使业主权利。 物业服务人已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主、物业使用人不得以未装修、未入住等未接受相关物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交物业费。

业主大会由物业服务区域内全体业主组成。 业主人数较少且经全体业主一致同意，可以不设立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业服务区域内业主人数较多的，业主可以以栋、单元等为单位共同推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应就业主大会表决事项通过书面、电话录音、电子邮件、传真、短信、微信等能够真实表达业主意愿的方式征求其所代表的业主意见，并将业主意见在业主大会会议上如实反映。

首次业主大会筹备组一般由业主代表和街道办事处（乡镇人民政府）、社区（村）党组织、居（村）民委员会、辖区公安派出所、建设单位代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。 筹备组中的业主代表由街道办事处（乡镇人民政府）根据业主自荐或者推荐确定，并在物业服务区域显著位置公示。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会代表担任。 建设单位注销、明确放弃参加或者在规定时间未派人参加筹备组的，不影响筹备组的成立。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位承担。政府实施的拆迁安置房小区、保障性住房小区以及建设单位已经不存在的小区筹备首次业主大会会议的，县（区）人民政府可以给予补助。 筹备经费标准由市人民政府根据实际情况制定。 首次业主大会会议召开后，筹备组应当在业主委员会依法成立之日起十日内，将筹备经费的使用情况在物业服务区域显著位置公示，接受业主的监督。剩余筹备经费应当纳入业主共有资金账户。

业主大会筹备组应当自成立之日起三个月内组织并召开首次业主大会会议，逾期未召开的，经街道办事处（乡镇人民政府）书面同意，可以延长期限，但延长时间不得超过三个月。逾期仍不能召开的，筹备组自行解散。 业主大会筹备组组织召开首次业主大会后，应当自业主委员会备案之日起十日内，向业主委员会移交筹备业主大会期间的全部资料并解散。

召开业主大会会议的组织者应当于会议召开十五日前通知全体业主，并将业主大会召开的时间、地点、方式、议题及其内容在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示前应当向物业所在地居（村）民委员会书面报告。业主大会会议不得就公示议题以外的事项进行表决。 业主大会首次会议应当表决通过管理规约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会。 业主大会会议表决形式可以采用书面征求意见、现场投票、电子邮件、传真、短信、微信、APP平台等方式，表决形式应当如实反映业主意愿，具有可追溯性。 召开业主大会会议的组织者应当自会议召开之日起三日内将业主的表决情况及统计结果在物业服务区域显著位置、业主微信群等平台公示，公示期不少于三十日。

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分占物业建筑物总面积百分之二十以上或者占业主总人数百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者物业管理紧急情况需要及时处理的； （三）管理规约或者业主大会议事规则约定需要召开业主大会临时会议的其他情形。 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，二十名以上业主联名可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开，逾期不组织召开或者因业主委员会成员缺席、辞职、离任等原因无法组织召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主监督。 分期开发的建设项目为一个物业服务区域的，首次业主大会会议应当根据分期开发的建筑物面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会成员的办法。 业主委员会可以设置候补委员，候补委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的二分之一。候补委员列席业主委员会会议，不享有表决权。候补委员的产生规则等内容在业主大会议事规则中约定。

业主委员会成员候选人可以通过下列方式产生： （一）十名以上业主联名推荐； （二）社区（村）党组织、居（村）民委员会根据业主自荐和小区党组织的建议等，在奉公守法、公道正派、热心公益的业主中进行推荐。 业主委员会成员候选人经确定后，应当自确定之日起三日内将候选人名单在物业服务区域显著位置公示，公示期七日。

业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主共同权益； （二）召集业主大会会议，报告业主委员会履职情况，制作、保存业主大会会议记录； （三）制定业主委员会财务、印章、会议等管理制度，并建立相关档案； （四）组织、监督建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用，拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定； （五）拟定物业服务人选聘、续聘、解聘方案并提请业主共同决定； （六）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同，与退出的物业服务人进行交接； （七）听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （八）定期向业主公示业主委员会履职、共有部分及共有设施设备使用、公共收支、业主大会和业主委员会工作经费收支等应当向业主公开的情况和资料； （九）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）支持、配合居（村）民委员会依法履行职责，接受社区（村）党组织、居（村）民委员会的指导和监督； （十一）监督物业服务合同和管理规约的执行，了解物业服务信息并及时将重大事项告知全体业主； （十二）法律法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会及其成员不得有下列行为： （一）擅自决定续聘、选聘、解聘物业服务人； （二）挪用、侵占物业共有部分、共用设施设备等业主共有财产或者擅自改变物业共有部分、共用设施设备的性质和用途； （三）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用； （四）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益； （五）明示、暗示物业服务人减免物业费、停车费或者其他费用； （六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动； （七）转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料； （八）擅自使用业主大会、业主委员会印章； （九）拒不执行业主共同决定的事项； （十）违反法律法规规定或者侵害业主合法权益的其他行为。 有前款行为的，业主、利害关系人有权向有关部门举报，有关部门应当依法处理。

业主委员会应当按照业主大会议事规则、业主委员会工作规则的约定召开业主委员会会议，会议应当有过半数成员出席。每名成员享有一票表决权。业主委员会成员不能委托代理人参加会议。业主委员会作出的决定必须经全体成员过半数同意并书面签字确认，自作出决定之日起三日内在物业服务区域显著位置公示，公示期不少于三十日。 业主委员会可以邀请物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会的代表以及业主代表列席会议。