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为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善业主的生活和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《青海省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理等形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织，发挥党建引领作用。

物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。 县（区）人民政府具体负责本辖区内的物业管理工作，建立物业管理综合协调工作机制，明确物业管理的行政主管部门，组织辖区内街道办事处、乡（镇）人民政府、物业管理行政主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。 市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）自然资源和规划、城乡建设、市场监督管理、公安、城市管理、消防救援、生态环境、卫生健康、民政、人民防空、园林绿化等行政主管部门按照各自职责负责物业管理区域内的相关监督管理工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府组织、指导业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建；监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；参加物业承接查验，监督物业管理项目的移交、接管和物业服务人依法履行义务；监督物业管理活动，协调物业管理与社区建设的关系，调处物业管理纠纷；组织推动老旧住宅小区实施市场化物业管理。 社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下开展具体工作，监督物业服务人依法履行义务，有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会、物业服务人进行询问，调解物业纠纷。

突发公共事件应对期间，街道办事处、乡（镇）人民政府负责落实依法采取的各项应急措施，指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。 物业服务人应当服从政府统一指挥，在街道办事处、乡（镇）人民政府指导下积极配合社区居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急处置措施。物业服务人依法执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。

鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。 第二章 物业管理区域与共用设施设备

物业管理区域应当按照下列规定划分： （一）物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，或者已分割成多个封闭小区，且其配套设施设备能够分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业管理区域； （二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域； （三）已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项目，可以划分为一个物业管理区域。

已经形成独立物业管理区域的，不重新调整，但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域的除外。 物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理。

建设单位应当按照规定配置物业服务用房。物业服务用房应当相对集中安排在物业管理区域中心或者出入口附近，地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应当有独立通道。 分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。 业主委员会办公用房从物业服务用房中提供，面积不得高于五十平方米。

物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场所属于业主共有： （一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备使用的房屋； （二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间； （三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地； （四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承诺归业主共有的房屋和设施设备； （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施； （六）法律、法规规定的其他共有部分。 建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载。

新建住宅建设项目竣工验收之日起三个月内，建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通讯等设施设备向相关专业经营单位移交。 第三章 业主、业主大会及业主委员会

本条例所称业主，是指物业管理区域不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。 除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主： （一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、遗赠、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人； （二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或者个人； （四）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人； （五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。

业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作； （七）监督物业服务人履行物业服务合同； （八）对物业共有共用区域、部位或者设施设备和相关场地使用情况以及业主共有资金管理使用享有知情权、监督权和收益权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。

业主应当履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共有共用区域、部位或者设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会或者物业管理委员会作出的决定； （四）按照有关规定交纳专项维修资金； （五）按照约定向物业服务人支付物业费； （六）遵守房屋装饰装修的规定； （七）支持和配合物业服务人的合法经营和管理活动； （八）履行房屋安全使用责任； （九）履行生活垃圾分类投放主体责任，按照规定分类投放生活垃圾； （十）法律、法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

业主人数、业主投票权数和业主总人数按照下列方法确定： （一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付，或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算； （二）业主投票权数按照业主专有部分面积计算，每平方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算； （三）业主总人数，按照本款第一项业主人数的总和计算。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，所代表的业主人数为一人。 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投票的，应当出具合法有效的书面授权委托书，载明委托事项和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行投票。

业主大会是物业服务事项的决策机构。一个物业管理区域内业主户数不足五十户且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

符合成立业主大会条件的，建设单位应当向街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请，并提供相关材料；百分之十以上业主联名也可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请。 街道办事处、乡(镇)人民政府对符合条件的，应当会同县（区）物业管理行政主管部门组建首次业主大会筹备组，依法选举业主委员会，并办理相关备案手续。

首次业主大会筹备组由街道办事处、乡（镇）人民政府、县（区）物业管理行政主管部门、社区党组织、辖区公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位和业主代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影响筹备组的成立。物业服务人应当协助筹备组开展筹备工作。 筹备组中的业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府在民主推荐的基础上从遵纪守法、热心公益的业主中确定并公示，业主代表资格应当符合有关业主委员会委员候选人资格的规定。