LawHub

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，构建物业管理与基层治理共建共治共享的基层社会治理体系，营造良好的宜居环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和《辽宁省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动；非住宅物业管理参照执行。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本市物业管理应当遵循党委领导、政府主导、业主自治、专业服务、属地管理、协商共建的原则。坚持以党建为引领，以居民参与社会治理为依托，以办实事、聚民心为目标，将物业管理纳入基层社会治理体系，形成社区治理合力。 推动物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会成立党组织，发挥党建引领作用。

物业管理应当符合节约资源、保护生态环境、彰显文明城市、倡导文明新风的要求，不得违背公序良俗，不得损害公共利益和他人合法权益。 物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境。

市、县（市）区人民政府应当加强物业管理工作的组织领导，建立综合协调机制、考核评价机制、信用体系，加强对物业管理活动的监督管理。 鼓励运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。

市住房和城乡建设行政主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）制定本市物业管理相关政策并组织实施； （二）制定物业服务企业星级服务标准； （三）指导、协调各县（市）区住房和城乡建设行政主管部门以及相关主管部门、街道办事处、乡镇人民政府等依法开展物业管理相关工作； （四）指导、监督专项维修资金的管理、使用和筹集工作； （五）建立、完善物业管理分级培训体系，组织开展物业管理相关法律、法规、政策的宣传和业务培训； （六）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本； （七）建立全市统一的物业管理信息系统，提供信息查询、服务质量评价、电子投票、信用监管等服务； （八）指导、监督物业服务行业协会开展行业自律和服务工作； （九）法律、法规规定的其他职责。 县（市）区住房和城乡建设行政主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）负责物业管理法律、法规、政策的贯彻落实； （二）负责住宅小区前期物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督； （三）指导和配合街道办事处、乡镇人民政府做好业主大会筹建、业主委员会换届及日常工作的监督； （四）负责对物业服务企业的日常监督及信用信息核查管理； （五）指导和协调老旧住宅区物业管理工作； （六）依法查处违反物业管理法律、法规的行为； （七）指导、监督辖区内专项维修资金的管理、使用、筹集； （八）法律、法规规定的其他职责。

政府相关部门按照各自职责做好物业管理相关工作： （一）发展改革行政主管部门负责会同住房和城乡建设行政主管部门制定前期物业服务收费指导价格； （二）公安机关负责依法查处住宅小区内高空抛物等影响公共安全、公共秩序的违法犯罪行为，对违规燃放烟花爆竹、监控安防、违规养犬等开展监督检查，依法参与交通安全纠纷处理，做好流动人口监管工作，加强对物业服务企业安全防范的监督、检查、指导； （三）民政行政主管部门负责将物业管理纳入社区建设，指导居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府加强对业主委员会选举工作的监督和管理； （四）司法行政主管部门负责加强对各级物业管理矛盾纠纷人民调解组织的指导，建立物业矛盾纠纷调处律师人才库； （五）人力资源和社会保障行政主管部门负责指导、监督物业服务企业依法用工，依法受理物业服务企业的劳动争议投诉案件，协调处理物业服务企业的劳资纠纷； （六）市场监督管理行政主管部门负责对物业服务企业经营行为进行监督管理，监督检查价格公示，依法查处物业服务企业价格违法行为； （七）自然资源行政主管部门负责在控制性详细规划（地块规划条件）中明确物业用房和停车位等配套设施标准，在不动产登记时明确公共配套设施的产权归属； （八）城市管理综合执法行政主管部门负责查处违法建设、毁坏绿地道路景观以及违反城乡规划、市容环境卫生管理法律法规的行为； （九）生态环境行政主管部门负责违法排放水污染物等污染环境行为的监督检查； （十）人民防空行政主管部门负责监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为； （十一）行政审批行政主管部门负责依法把好企业和个体工商户注册登记关口。 供水、供电、供气、供热、通信等相关企业负责物业管理区域内已移交相关设施的监督管理和维护工作。 市人民政府应当建立健全物业管理区域内住房和城乡建设、自然资源、公安、消防救援、综合执法、人民防空、市场监督管理、生态环境等相关部门执法责任清单制度并督促落实。各相关部门应当建立住宅小区物业管理综合协调和目标责任机制，强化执法部门进小区执法的责任落实，及时依法处置住宅小区内各类违法行为。

街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理活动纳入基层治理工作，配备物业管理专职工作人员，落实工作经费，履行以下职责： （一）组织成立首次业主大会筹备组，指导、协调和监督业主大会的成立，以及业主委员会的选举、换届、备案及其日常工作； （二）组织成立或者重新组建物业管理委员会； （三）指导、监督物业承接查验； （四）指导、监督辖区内物业管理项目、管理资料的移交和接管工作； （五）协调解决物业服务企业退出和交接过程中出现的问题； （六）建立辖区物业管理联席会议制度，协调物业管理与社区管理服务相关事宜，调解处理业主、业主委员会、物业服务企业、建设单位之间在物业管理活动中的纠纷、市民热线投诉和信访工作； （七）协调、指导老旧住宅区物业管理工作； （八）法律、法规规定的其他职责。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好与物业管理有关的工作。

市、县（市）区住房和城乡建设行政主管部门及其他有关部门、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、物业服务行业协会应当建立和完善人民调解、行政调解等相衔接的物业管理活动纠纷处理机制。 鼓励通过和解、调解等途径解决物业管理活动纠纷。

建立健全社区、村党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业议事协调机制，发挥所在社区的企业事业单位、社会组织、联系社区的有关部门等参与物业管理活动的积极性，促进和谐社区建设。

物业服务行业协会应当加强行业自律，规范服务行为，加强物业服务行业人员培训，促进物业服务企业诚信经营，开展行业守信激励和失信惩戒，推动行业健康有序发展。

突发事件应对期间，街道办事处、乡镇人民政府负责落实政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务企业开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。 物业服务企业应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处、乡镇人民政府指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。 ​ 第二章　业主和业主组织 ​

业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主大会筹备组、业主委员会或者物业管理委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权和收益权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 业主行使权利不得危及物业的安全，不得损害其他业主的合法权益。

业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家和省市有关规定交纳专项维修资金； （五）按照物业服务合同约定交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。

物业管理区域划分、调整等按照国家、省有关规定执行。 物业管理区域内的全体业主组成业主大会，选举产生业主委员会。业主大会和业主委员会代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。 物业管理区域具备法律、法规规定的业主大会成立条件的，所在地的街道办事处、乡镇人民政府，应当在条件具备后及时组织成立业主大会筹备组，筹备成立业主大会。筹备组应当自成立之日起六十日内筹备召开首次业主大会会议，所在地的县（市）区住房和城乡建设行政主管部门应当给予指导。 首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在物业交付前，将筹备经费交由街道办事处、乡镇人民政府管理，由筹备组使用。 筹备组应当在首次业主大会会议召开后，及时将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受监督。筹备经费的结余部分应当纳入专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。筹备组在业主大会成立后自行解散。

首次业主大会会议应当表决通过业主大会议事规则、管理规约，并选举产生业主委员会。 业主大会议事规则应当对业主大会的议事事项、议事方式、表决程序和业主委员会的组成、任期及其会议召开等作出约定。 管理规约应当对物业管理区域内有关物业的使用和管理维护、环境卫生和秩序的管理、房屋装修和外观维护、物业管理相关费用分担方式、业主应当履行的义务、违反管理规约应当承担的责任等事项作出约定。管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。

业主大会会议讨论决定下列事项： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则； （二）选举、罢免或者更换业主委员会成员； （三）确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业； （四）确定物业服务事项、标准以及物业服务费用的标准和收取办法； （五）使用和筹集专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （八）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用； （九）制定公共绿地管护办法； （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会成员津贴的来源、支付标准； （十一）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定； （十二）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他重大事项。 法律、法规规定的应当由业主大会讨论的事项，须有法定人数参与表决方为有效。

业主委员会是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，接受业主大会和业主监督。业主委员会每届任期不超过五年。鼓励业主中符合条件的中国共产党党员参选业主委员会成员。 业主委员会履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议，维护业主合法权益； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况、业主委员会履职情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）监督管理规约的实施； （六）督促业主按约定支付物业服务费及其他相关费用； （七）组织和监督专项维修资金的使用和筹集； （八）制作和保管会议记录、业主共有部分的档案、会计凭证以及账簿、财务报表等有关文件，会议记录应当由参加会议人员签字； （九）调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，可以依法申请使用专项维修资金； （十一）业主大会赋予的其他职责。

业主委员会成员应当认真履行职责，承担业主委员会安排的工作任务，不得实施下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权，拒不执行业主大会决定； （二）虚构、转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理有关文件、资料； （三）未经业主大会决定与物业服务企业签订、变更物业服务合同； （四）索取、收受建设单位、物业服务企业等与其履行职务有利害关系的单位或者个人提供的利益或者报酬； （五）挪用或者侵占专项维修资金、公共收益等业主共有财产； （六）法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则规定的损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，到所在地的县（市）区住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府依法办理备案。