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为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务人的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动，适用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人按照物业服务合同约定，对物业管理区域内的建筑物以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本市物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局。 鼓励和支持在业主委员会、物业管理委员会、物业服务人中建立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。 倡导将社会主义核心价值观融入临时管理规约、管理规约，弘扬优秀传统文化。

市、县（市、区）人民政府应当建立物业管理综合协调和目标责任机制，统筹推进物业管理各项工作，协调解决本行政区域内物业管理重大问题。

市、县（市、区）住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理工作。 市、县（市、区）发展和改革、公安、规划和自然资源、城市管理、应急管理、市场监管、人防等部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责统筹、协调、监督本辖区内物业管理活动，履行下列职责： （一）组织、指导设立业主大会、选举业主委员会、组建物业管理委员会，并办理备案手续； （二）监督业主委员会、物业管理委员会和物业服务人履行职责，组织开展物业服务质量评价； （三）建立业主委员会换届审计制度； （四）监管物业管理区域公共收益收支情况； （五）指导物业承接查验，督促项目有序交接，监督物业服务人规范管理和使用物业管理区域公共资产； （六）建立健全居住社区综合治理工作制度，协调解决物业管理重点难点问题。 居（村）民委员会应当协助街道办事处、乡（镇）人民政府建立健全物业管理机制，参与监督管理辖区内物业管理活动。

县（市、区）人民政府和街道办事处、乡（镇）人民政府应当将业主委员会、物业管理委员会、物业服务人纳入相关突发事件应急处置工作体系，建立物资和资金保障机制。 发生突发事件时，街道办事处、乡（镇）人民政府应当按照响应等级组织落实市、县（市、区）人民政府的应急措施，指导、督促物业服务人配合居（村）民委员会开展工作。

业主、物业使用人、物业服务人等有权就违反物业管理规定的行为向有关部门投诉举报。有关部门应当对投诉举报的内容及时调查核实、依法处理，并按照规定予以回复。

鼓励物业服务人运用物联网、云计算、大数据和人工智能等技术，建设物业服务平台，依法依规与相关部门实现数据共享应用，提升物业服务水平。 ​ 第二章　业主组织和物业管理委员会 ​

一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

符合业主大会成立条件的，该物业管理区域内的业主、建设单位、物业服务人可以依法向物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的申请。 街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到申请之日起三十日内，组织、指导和协助业主成立首次业主大会会议筹备组。 筹备组由业主代表、建设单位、居（村）民委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府等委派的代表组成。筹备组人数应当为七人以上单数，其中业主代表由街道办事处、乡（镇）人民政府组织业主推举产生，业主代表不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处、乡（镇）人民政府的代表担任。筹备组组成人员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。

筹备组应当自成立之日起三十日内完成下列筹备工作，并组织业主召开首次业主大会： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式； （二）确认业主身份和投票权； （三）拟定管理规约、业主大会议事规则等草案； （四）拟定业主委员会委员及候补委员的候选人条件和选举办法； （五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决议案； （六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。 前款规定应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期内以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当在收到书面意见之日起七日内决定是否采纳并书面答复。 首次业主大会应当通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法，选举产生业主委员会委员及候补委员。业主委员会成立后，筹备组自动解散。

业主委员会委员及候补委员的候选人通过下列方式产生： （一）社区（村）党组织推荐； （二）居（村）民委员会推荐； （三）业主自荐或者联名推荐。 业主大会筹备组应当从前款规定方式推荐的人选中确定正式候选人名单，报街道办事处、乡（镇）人民政府审核。 鼓励和支持业主中的党员、人大代表、政协委员、公职人员、网格员、楼栋长积极参选业主委员会委员、候补委员。

业主大会决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员和候补委员； （四）选聘和解聘物业服务人，确定物业服务内容和标准； （五）使用建筑物及其附属设施的专项维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共用部位、共用设施设备的用途； （九）利用共用部位、共用设施设备从事经营活动，管理、使用经营收益； （十）听取和审查业主委员会的工作报告和收支预算结算报告； （十一）改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决定； （十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。 业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第（六）项至第（九）项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。 业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开；采用互联网方式表决的，应当通过市住房和城乡建设主管部门建立的电子投票系统进行。 业主大会会议召开十五日前，业主委员会应当通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告，并同时告知居（村）民委员会，居（村）民委员会应当派代表列席会议。 业主委员会未按照规定召集业主大会会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府责令限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集。

业主委员会由业主大会选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。 业主委员会委员人数为五至十五人的单数，任期为三至五年，具体由业主大会决定，任期届满自行终止，可以连选连任。

业主委员会可以设候补委员，业主委员会委员缺额时，候补委员可以递补为业主委员会委员。候补委员的人数及递补规则应当在业主大会议事规则中规定，但人数不得超过业主委员会委员的人数。 业主委员会委员经递补人数仍不过半数，或者业主委员会拒不依法履行职责损害业主权益的，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。 业主委员会委员、候补委员应当为本物业管理区域的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表。

业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选业主委员会主任和副主任，并在推选完成之日起三日内，在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单。

业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定定期召开会议，经三分之一以上业主委员会委员提议，业主委员会应当召开临时会议。业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任负责召集，有半数以上委员出席方可召开，业主委员会委员不得委托他人出席会议，作出决定时应当经全体委员过半数签字同意。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。 业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，业主委员会其他委员、业主可以申请物业所在地居（村）民委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府督促限期召集；逾期仍未召集的，由物业所在地居（村）民委员会、街道办事处、乡（镇）人民政府组织召集。

业主委员会委员不得有下列行为： （一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定； （二）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理服务活动中形成的文件资料； （三）拒绝、拖延提供物业管理服务有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作； （四）擅自使用业主委员会印章； （五）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权与物业服务人签订、修改物业服务合同； （六）将业主共有财产出售、出租、出借给他人或者设定担保等侵害业主共有财产权利； （七）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的利益或者报酬； （八）泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理服务无关的活动； （九）组织、煽动业主进行违法活动； （十）其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。 业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定暂停其委员资格，同时提请业主大会会议决定终止其委员资格，并在物业管理服务区域内显著位置公告。 业主委员会委员资格在任期内提前终止的，应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的印章、有关凭证、档案等资料及财物。