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为了规范住宅物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内住宅物业（以下简称物业）区域内的物业服务管理及监督管理活动，适用本条例。 物业服务管理是指业主通过自治管理，选聘物业服务人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生及相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治与专业服务、社区治理和政府监管相结合的原则。

市、县（市、区）人民政府应当将物业服务行业发展建设纳入现代服务业发展规划、社区综合建设和社区治理体系，推动物业服务社会化、市场化、专业化、智能化。 县（市、区）人民政府应当推动建立住宅物业服务第三方评估制度，支持、引导业主委员会、建设单位、物业服务人等委托第三方评估机构进行物业服务质量、物业服务标准、费用测算以及物业项目交接、查验等评估活动。

市、县（市、区）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。 发展改革、教育、工业和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源规划、生态环境、城乡水务、应急管理、市场监管、城市管理等有关部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。 街道办事处、乡镇人民政府按照职责，做好物业管理相关工作。

物业服务行业组织应当加强行业自律，协助有关部门调解物业纠纷，促进物业服务行业科学、规范、和谐发展。鼓励物业服务人加入行业协会。 第二章 业主自治管理

一个物业服务区域成立一个业主大会。 住宅小区内业主人数较少的，经全体业主一致同意可以不成立业主大会，由全体业主共同行使业主大会职责。 住宅小区内业主人数较多的，可以幢、单元为单位成立业主小组，业主小组由该幢、单元的全体业主组成。业主小组可以推荐业主代表，主持讨论本小组范围内共用部位、共用设施设备的维护、更新、改造等事项；可以由小组全体业主书面授权业主代表参加业主大会会议。 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在六十日内组建业主大会筹备组。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会的人员担任。

建设单位、前期物业服务人应当及时将下列资料报送首次业主大会筹备组： （一）业主名册； （二）物业服务区域证明； （三）房屋及建筑面积清册； （四）竣工总平面图； （五）交付使用共用设施设备的备案证明； （六）物业服务用房配置资料； （七）房屋质量竣工验收情况； （八）其他有关的文件资料。

业主大会筹备组应当履行下列职责： （一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容； （二）起草管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则； （三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数； （四）提出首届业主委员会成员候选人条件、名单和选举办法； （五）征集吸纳业主对首次业主大会会议议题和决定草案的意见； （六）列明物业区域共用部位和共用设施设备相关清单； （七）起草物业服务合同涉及的服务事项、服务标准、服务等级、服务费用等； （八）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。 业主大会筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前，在物业服务区域内显著位置公告前款规定的内容，并通过书面或者其他方式通知全体业主。 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议召开后，业主大会会议由业主委员会负责召集。业主大会会议召开五日前，业主委员会应当就会议内容向全体业主公告征集意见，并将会议内容书面告知街道办事处、乡镇人民政府及社区居民委员会。街道办事处、乡镇人民政府或者社区居民委员会应当派员参加，并做好指导和监督工作。 业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由街道办事处、乡镇人民政府负责组织业主召开业主大会会议。

业主大会会议可以采用集体讨论、书面、电子信息技术等形式征求意见，并留存相关原始资料。 采用集体讨论征求意见的，会议材料应当书面印发与会业主，安排专人完整记录业主讨论情况，并由业主签字确认；采用书面形式征求意见的，应当将会议材料送交每一位业主，业主应当在送达回执上签字；采用电子信息技术征求意见的，应当将会议材料通知到每一位业主，发送证明应当妥善保存；无法送达的，应当在物业服务区域内显著位置公告，公告时间不少于五日。

业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照法律、法规和业主大会授权开展活动，接受全体业主的监督,履行下列职责: （一）召集并主持业主大会会议,报告年度物业管理的实施情况、业主委员会履职情况； （二）执行业主大会的决议、决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同,与解聘的物业服务人进行交接； （三）拟订需要提交业主大会决定的事项； （四）监督管理规约的实施，对业主、物业使用人违反管理规约的行为进行劝阻、制止、报告； （五）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按合同约定交纳物业服务费，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （六）监督专项维修资金的使用以及组织专项维修资金的补交、再次筹集，及时组织应急维修； （七）制作和保管会议记录、共有部分的档案、会计凭证和账簿、财务报表等有关文件； （八）定期向业主通报工作情况，公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权； （九）协调解决因物业使用、维护和管理产生的纠纷； （十）配合、支持社区居民委员会依法履行职责，并接受其指导和监督； （十一）业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当与业主、物业服务人、社区居民委员会建立物业纠纷协商调解机制，促进和谐社区建设。 业主委员会应当通过在物业服务区域内显著位置设置公示栏、发布电子信息等方式，向业主公开业主委员会组成、成员分工及监督联系方式，接受业主监督。

业主委员会成员可以通过下列方式从本物业服务区域内的业主中产生候选人: （一）社区党组织推荐； （二）社区居民委员会推荐； （三）业主自荐或者联名推荐。 鼓励引导业主中的中共党员、人大代表、政协委员、网格员、楼（幢）长积极参选业主委员会成员。

业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。 业主委员会会议由主任或者执行成员负责召集，有三分之二以上成员出席，业主委员会成员不得委托他人出席会议，作出决定时应当经全体成员过半数签字同意。业主委员会可以在会议召开五日前将会议议题告知社区居民委员会，并听取意见和建议，社区居民委员会根据情况派员参加。

业主委员会成员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会授权终止其资格： （一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的； （二）拒不履行成员职责的； （三）业主委员会过半数成员或者百分之二十以上业主提议撤销其成员资格的； （四）违章搭建建筑物、构筑物等违反管理规约和侵害业主合法权益行为的； （五）虚构、篡改、隐匿、毁弃物业管理活动中形成的文件资料的； （六）拒绝、拖延提供物业管理有关的文件资料，妨碍业主委员会换届交接工作的； （七）擅自使用业主大会、业主委员会印章的； （八）擅自将业主共有财产出售、出租、出借，侵害业主共有财产权益的； （九）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

业主大会与业主委员会的活动经费、业主委员会成员的报酬一般从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法和标准由业主大会决定。

住宅小区有下列情形之一的，应当成立物业管理委员会： （一）具备首次业主大会会议召开条件，经筹备组两次组织仍未能召开的； （二）首次业主大会会议未能选举产生业主委员会或者业主委员会任期届满，经街道办事处、乡镇人民政府两次协调督促仍不能选举产生的； （三）业主委员会不履行职责达一年以上，需要重新选举，经街道办事处、乡镇人民政府两次协调督促仍不能选举产生的。

物业管理委员会由街道办事处、乡镇人民政府组织成立，由业主成员以及街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会、建设单位等派员组成。 物业管理委员会由七人以上单数组成。其中业主成员不少于百分之五十，由街道办事处、乡镇人民政府推荐产生。 街道办事处、乡镇人民政府应当自物业管理委员会成立之日起十日内，将成立情况书面告知县（市、区）物业主管部门。 物业管理委员会成员、工作分工及监督联系方式应当在物业服务区域内显著位置公示。

物业管理委员会作为临时机构应当依法履行物业管理职责，组织业主共同决定物业管理事项，并推动符合条件的物业服务区域成立业主大会、选举产生业主委员会。 物业管理委员会在选举产生业主委员会之日起七日内，与业主委员会办理财物和相关资料移交手续，由街道办事处、乡镇人民政府宣布解散。 第三章 新建物业与前期物业管理

建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当向县（市、区）物业主管部门申请物业服务区域划分登记。 物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处、乡镇人民政府和有关部门的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业服务区域向物业买受人明示。 物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证、不动产权证等文件确定的红线图范围为基础，根据建筑物规模、共用设施设备配置、社区建设等情况综合确定。