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为了规范住宅小区物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造良好的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

物业管理应当遵循党建引领、业主自治、社区治理、专业服务、依法监管相结合的原则。

市和县、区人民政府应当加强对住宅小区物业管理工作的组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，协调解决物业管理工作中的突出问题。 市和县、区人民政府应当有序推进实施老旧住宅小区改造，支持完善停车位和加装电梯、充电桩等配套基础设施建设，改善业主居住环境，促进规范物业管理。 各开发区和风景区管委会应当按照有关规定做好物业管理工作。

市和县、区人民政府住房和城乡建设主管部门负责物业管理活动的监督管理工作，与有关行政管理部门建立工作联动机制，履行下列职责： （一）拟定、制定和宣传物业管理活动的有关政策措施，指导依法开展物业管理有关工作； （二）依职权组织制定物业服务质量标准和技术规范； （三）指导、监督和管理物业管理招投标活动，指导和规范物业管理市场行为，协调处理物业管理纠纷与投诉； （四）管理建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称专项维修资金），监督专项维修资金的使用； （五）加强对物业服务企业规范经营的常态管理，建立物业服务质量评价机制； （六）建立健全物业管理诚信档案制度，健全行业信用体系； （七）建立物业管理信息化系统； （八）监督建设单位履行建筑工程质量保修责任； （九）负责物业服务合同、管理规约、物业承接查验、业主大会以及业主委员会有关材料备案和物业配套用房核验工作； （十）组织开展物业管理业务培训； （十一）法律、法规规定的其他职责。

市和县、区人民政府有关行政管理部门或者单位应当按照下列规定做好住宅小区物业管理的监督管理工作： （一）城市管理部门负责查处违法占道经营、摆摊设点、饲养家禽等行为，处罚擅自改变房屋承重结构或者外立面、在外墙开门窗、开挖地下空间、搭建建筑物构筑物、砍伐移植树木、占用和毁坏绿地等违法行为； （二）公安机关负责查处影响公共安全的违法行为，参与交通安全事故的处理，做好流动人口监督管理等工作； （三）消防救援机构负责监督管理影响消防设施、消防通道安全的行为和消防检查； （四）市场监管部门负责监督检查电梯等特种设备的安全，查处物业服务违反法律、法规的收费行为； （五）生态环境保护部门负责环境保护工作的监督管理，查处违反环保法律、法规的行为； （六）自然资源规划部门负责物业服务用房规划的核实以及违法建设的认定； （七）人民防空部门负责监督管理人防工程设施设备的建设与使用； （八）发展改革部门负责制定物业服务收费政府指导价，指导制定物业服务收费标准； 司法行政、财政、应急管理、民政、经信、卫生健康等部门按照各自职责，做好有关监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责： （一）指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举和换届； （二）指导和监督业主大会、业主委员会、物业服务企业开展工作； （三）协调物业管理与社区管理、服务之间的关系，调处物业管理活动中的纠纷； （四）协调和监督物业服务企业的交接； （五）指导开展业主委员会换届审计以及业主委员会主任离任经济责任审计工作； （六）协调和监督老旧小区物业管理； （七）法律、法规规定的其他职责。 居民委员会、村民委员会应当协助和配合街道办事处、乡镇人民政府做好本辖区物业管理工作。

建立健全在社区、村党组织领导下的小区党支部、居民委员会、村民委员会、业主委员会、业主代表和物业服务企业议事协调机制，加强社区、物业党建联建，统筹推进社区治理和物业管理。

物业管理行业协会应当加强行业自律，规范行业经营行为。 鼓励和支持物业行业协会组织业务培训，参与有关技术规范编制、行业诚信体系建设等工作。 第二章 业主和业主组织

业主在物业管理活动中享有以下权利： （一）提议召开业主大会会议，参加业主大会会议，提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （二）向业主委员会、物业服务企业提出建议或者质询； （三）推选业主代表，并享有被推选权； （四）依法使用物业共用部位、共用设施设备，监督专项维修资金以及公共收益的管理和使用； （五）要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为； （六）免费查询物业承接查验、日常管理和共有部分的档案资料； （七）法律、法规规定的其他权利。

业主在物业管理活动中履行以下义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则，执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （二）遵守物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突发事件等方面的规章制度； （三）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （四）及时交纳物业服务费； （五）按照不动产权属证书载明的用途使用物业； （六）安全使用房屋； （七）配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动； （八）法律、法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

符合首次业主大会会议召开条件，但是未及时召开的，建设单位、前期物业服务企业或者业主可以向街道办事处或者乡镇人民政府书面申请召开首次业主大会会议。街道办事处或者乡镇人民政府应当自接到申请之日起四十五日内，组织成立业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 老旧小区成立首次业主大会所需的信息资料，由街道办事处或者乡镇人民政府负责查询，有关部门应当依法予以配合。

首次业主大会筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成，成员人数应当为五至十一人的单数。 筹备组中的业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会组织业主推荐产生，所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。 筹备组应当自成立之日起十五日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公布。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处或者乡镇人民政府协调解决。

首次业主大会会议筹备经费由建设单位按照物业总建筑面积每平方米零点三元且总额不少于二万元、最高不超过十万元的标准承担。建设单位应当在住宅小区综合查验前，将筹备经费存入住宅小区所在地街道办事处或者乡镇人民政府指定的银行账户。 老旧小区的首次业主大会会议筹备经费由街道办事处或者乡镇人民政府统筹解决。 首次业主大会会议筹备经费应当专款专用，使用情况于业主大会召开后十日内，由筹备组在物业管理区域内显著位置公开。

业主大会依法决定以下事项： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）选聘、续聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）使用专项维修资金； （六）听取和审议业主委员会的工作报告、财务报告； （七）听取和审议物业服务企业的工作报告、财务报告； （八）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （九）决定业主大会、业主委员会工作经费的有关事项，确定业主委员会委员工作津贴或者补助的标准； （十）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （十一）筹集专项维修资金； （十二）改建、重建建筑物及其附属设施； （十（十四）法律法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第十一项至第十三项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 提倡运用信息化技术，改进业主大会集体讨论、征求意见和投票表决方式。

业主委员会是业主大会的执行机构，接受业主大会和业主的监督，履行下列职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告业主委员会工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况，制作、保存业主大会会议记录； （三）拟定物业服务企业选聘、续聘、解聘方案并提请业主大会决定，根据业主大会的决定代表业主与物业服务企业订立、解除物业服务合同； （四）拟定公共收益的使用、管理方案，提请业主大会决定； （五）及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （六）监督管理规约的实施； （七）督促业主交纳物业服务费以及其他有关费用； （八）组织和监督专项维修资金的筹集和使用； （九）调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷； （十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会及其委员不得有下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定； （二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （三）煽动业主拒缴物业服务费，散布不利于物业管理的虚假信息，打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人、举报人； （四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料； （五）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或者解除物业服务合同； （六）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益； （七）索取或者违法收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益； （八）向物业服务企业兜销商品、承揽业务，牟取不当利益； （九）其他侵害业主合法权益的行为。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选业主委员会委员。 业主委员会设主任一人、副主任一至两人，由业主委员会推选产生。 业主委员会应当在物业管理区域内显著位置长期公开、及时更新业主委员会委员名单、职责分工和联系方式。

街道办事处、乡镇人民政府指导业主定期对业主委员会履职情况进行评估，并将评估结果在物业管理区域内显著位置公示。 业主委员会主任代表业主委员会每年应当向业主大会书面述职。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，县区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者予以撤销，并通告全体业主。 业主大会、业主委员会不依法履行职责或者作出的决定侵害业主合法权益的，县区住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正，受侵害的业主也可以依法请求人民法院撤销决定。