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为了构建党建引领社区治理框架下的物业服务管理体系，规范物业服务与管理活动，维护物业活动各方合法权益，营造安全、文明、和谐的生活环境，根据《中华人民共和国民法典》《陕西省物业服务管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的物业服务、物业管理及其监督管理活动，适用本条例。 本条例所称物业服务，是指物业服务人按照物业服务合同约定向业主提供建筑物及其附属设施设备维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等服务。 本条例所称物业管理，是指业主对建筑物共有部分行使共同管理权，在物业服务区域内设立业主大会、选举业主委员会、选聘物业服务人、筹集和使用维修资金、使用和维护物业等活动。 本条例所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

物业服务与管理应当纳入社会治理体系，坚持党的领导、政府主导、部门监管、社村协管、业主自治、多方参与、专业服务、合理收费、诚实信用、协商共建、科技支撑的原则。 建立健全村（社区）党组织领导下村（居）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。 符合条件的业主委员会、物业服务人应当根据有关党内法规，成立党支部或者联合党支部，在村（社区）党组织的领导下开展活动，发挥党建引领作用。

建立完善市、县（市、区）、镇人民政府或者街道办事处、村（居）民委员会四级物业服务与管理工作的监管体系。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定行业服务规范，建立健全服务质量评价体系，维护物业服务人及其从业人员的合法权益，推动物业服务行业健康有序发展。 鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

市、县（市、区）人民政府和公有住房出售单位应当推进住房制度改革，对不符合物业服务与管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其满足实施物业服务与管理的条件。 鼓励社会力量参与老旧小区、易地搬迁安置小区等的改造和服务。改造后的老旧小区和易地搬迁安置小区等，可以选择聘请物业服务人服务、村（居）民自主管理或者村（社区）党组织与村（居）民委员会协同管理等模式。

倡导建立和完善绿色、智慧物业服务与管理。市人民政府构建全市流程一体化在线物业服务与管理平台，建设数字化便民惠民智慧物业服务体系，提高物业服务与管理的效率和质量。 第二章 物业服务区域 第一节 物业服务区域划分

物业服务区域的划分应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照相对独立、便于服务的原则划定，并在物业服务区域内显著位置公示。按照下列标准进行具体划分： （一）按照物业项目的建设用地规划许可证确定的红线图范围划定； （二）物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业服务区域，但其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，可以划分为不同的物业服务区域； （三）不同物业服务区域地理上自然相连的，可以合并为一个物业服务区域。

新建项目拟实行物业服务与管理的，建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，持建设项目规划设计方案，向县（市、区）住房和城乡建设主管部门提出物业服务区域划分的申请。住房和城乡建设主管部门应当自受理之日起三十日内，在征求物业所在地街道办事处或者镇人民政府的意见后进行划分，并书面告知建设单位。 建设单位对物业服务区域划分有异议的，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者镇人民政府确定。 已投入使用、未划分物业服务区域或者划分的物业服务区域确需调整的，依照本条例第三十条规定程序形成共同意见后，由县（市、区）住房和城乡建设主管部门会同街道办事处或者镇人民政府，依照划分标准，结合物业服务与管理实际需要，确定物业服务区域并公示。 第二节 共有物业

物业服务区域内的以下部分属于业主共有： （一）共有部分，是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、电梯井、楼梯间、走廊通道等； （二）共用设施设备，是指物业服务区域内业主共同使用的供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气（天然气）管道、消防设施、安防设施、监控系统、垃圾转运、绿地、道路、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备,但是属于城镇公共道路、公共绿地或者明示属于个人的绿地除外； （三）合同约定的其他归全体业主所有的共有部分、共用设施设备； （四）法律、法规规定的其他共有部分、共用设施设备。 利用物业服务区域内业主共有部分、共用设施设备经营所取得的广告、停车、租赁摊位等经营收入，以及部分通信运营管理费、因小区公共设施损坏所得赔偿等收入在扣除合理成本之后的公共收益属于业主共有，业主委员会或者物业管理委员会可以委托物业服务人代为收取，不得以任何个人名义进行管理。 公共收益主要用于补充维修资金，也可以根据业主大会的决定使用，任何单位或者个人不得挪用、侵占。

新建物业服务区域内，物业服务用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在建设工程设计方案和规划图纸中载明。新建物业服务区域内，建设单位应当按照下列规定配置物业服务用房： （一）建筑面积三十万平方米以下的，按建筑面积的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米； （二）建筑面积超过三十万平方米的，除按照三十万平方米的千分之三提供外，超过部分按千分之一的标准提供； （三）物业服务用房必须相对独立，且位于地面以上的建筑面积不低于物业服务用房建筑面积的百分之五十； （四）业主委员会的办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积不少于三十平方米； （五）物业服务用房应当具备水、电等基本使用功能，建设单位应当对物业服务用房配置独立的水、电等计量器具。 建设单位在申请商品房预售许可证时，应当提供物业服务用房面积和位置。市、县（市、区）不动产登记部门在办理首次登记时应当在不动产登记簿中注明物业服务用房面积和位置，业主有权查询。 已建成但未配建物业服务用房的住宅小区，物业服务用房可以由物业所在地街道办事处或者镇人民政府会同县（市、区）住房和城乡建设主管部门协调解决。 物业服务用房属于全体业主共有，并依法办理产权登记。建设单位、物业服务人、业主委员会或者物业管理委员会不得擅自处分。 法律、法规对物业服务用房另有规定的，从其规定。

建设单位在销售房屋时，应当以书面说明和图纸形式在房屋销售现场显著位置向买受人明示下列内容： （一）物业服务区域的范围； （二）属于业主共有的车位数量和位置、建设单位可处分的车位数量和位置； （三）地下室（含人民防空地下室部分）、架空层面积及其权属； （四）物业服务用房及其他共有部分的面积和位置、共用设施设备名称； （五）公共绿化的面积和位置； （六）其他需要明示的场所和设施设备。 第三章 前期物业服务与管理

前期物业服务是指建设单位通过招标或者协议方式选聘物业服务人，在物业服务区域内进行的物业服务活动。

建设单位在申请商品房预售许可证前或者现房销售三十日前，应当在县（市、区）住房与城乡建设主管部门、街道办事处或者镇人民政府的监督下通过招标方式选聘前期物业服务人。 投标人少于三个或者物业服务区域房屋建筑面积小于三万平方米的，经县（市、区）住房和城乡建设主管部门批准，可以采用协议方式选聘前期物业服务人。 建设单位在选聘前期物业服务人过程中应当听取当地物业服务行业协会的意见和建议。

建设单位应当在房屋销售之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。 建设单位制定的临时管理规约，不得侵害房屋买受人的合法权益。临时管理规约对全体业主及其他物业使用人、物业服务人等具有约束力。 建设单位应当在房屋销售时将临时管理规约向房屋买受人明示，并予以说明。房屋买受人在与建设单位签订房屋买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

新建物业服务区域实行前期物业服务管理，建设单位应当与选聘的物业服务人签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同期限届满前，业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务人订立的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

前期物业服务费实行政府指导价。前期物业服务合同生效之日至所出售房屋交付之日期间发生的物业服务费用，由建设单位承担。 前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准等进行约定。 出售房屋交付之日的次日至前期物业服务合同终止之日期间发生的物业服务费用，由业主按照房屋买卖合同的约定承担。

前期物业服务期间的公共收益由前期物业服务人代为收取，存入专项资金账户并建立台账，业主委员会或者物业管理委员会成立后移交。

在新建物业交付使用十五日前，县（市、区）住房与城乡建设主管部门、街道办事处或者镇人民政府应当监督建设单位与选聘的前期物业服务人按照承接查验相关法规要求完成物业共有部分、共用设施设备的承接查验工作，签订物业承接查验协议，公开查验结果。物业服务人应当将共有部分、共用设施设备的数量以及质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当在三十日内予以整改处理，并及时组织复验。 承接查验协议应当依法对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出约定。 物业服务人不得承接未经查验或者查验（复验）结果与竣工验收资料不符的物业；擅自承接的，因共有部分、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。

在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务人移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）建筑物及其附属设施设备质量保修文件和使用说明文件； （四）物业服务区域划分的相关文件； （五）物业服务所必需的其他资料。 建筑物及其附属设施设备已投入使用，上述资料未移交的，应当及时移交；资料不全的，应当补齐。 物业服务人应当自物业交接后三十日内持承接查验协议、移交清单及查验交接记录等资料向县（市、区）住房和城乡建设主管部门备案。 业主委员会或者物业管理委员会与新物业服务人签订的物业服务合同生效之日起十五日内，前期物业服务人应当依照本条例规定向业主委员会或者物业管理委员会完整移交物业服务用房、相关设施设备和物业服务所必需的相关资料等，新的物业服务人接管物业后，前期物业服务人应当及时退出物业服务区域。 第四章 业主和业主组织 第一节 业主和业主大会筹备组