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为了规范物业管理活动，维护物业管理相关主体的合法权益，营造文明和谐的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》和《山西省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

本条例适用于本市行政区域内的物业管理及其监督活动。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人管理的方式，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其附属设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生以及相关秩序活动。 本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。

物业管理遵循党建引领、以人为本、权责统一，以及业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。

市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入基层治理体系和现代服务业发展规划，加强对物业服务行业的培育，推进物业管理市场化、规范化、标准化。 市人民政府应当梳理涉及物业管理的行政处罚事项、执法主体和处罚依据，列出清单，并予以公布。有关执法主体应当依法及时查处物业服务人报告和有关业主投诉的违法行为。

市、县（区）人民政府住房和城乡建设主管部门负责本行政区域内物业管理活动的指导和监督管理工作。 市、县（区）人民政府发展和改革、公安、财政、人力资源和社会保障、规划和自然资源、生态环境、城市管理、应急管理、市场监督管理、人民防空、消防救援等部门和机构，按照各自职责，做好物业管理的相关工作。

街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作，协调物业管理与社区治理、社区建设的关系，调处化解物业管理矛盾纠纷。 居（村）民委员会应当指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责，协助街道办事处、乡（镇）人民政府做好物业管理的监督管理工作，推进社区治理。

物业管理行业协会应当加强行业自律管理，促进行业诚信经营和规范发展，推进行业标准化建设，协助调解物业管理纠纷。

抢险救灾、疫情防控等公共突发事件应对期间，街道办事处、乡（镇）人民政府指导物业服务人依法实施应急处置措施和其他管理措施。

任何单位或者个人有权对物业管理违法行为进行投诉举报。相关部门应当及时调查核实，依法处理。

报刊、广播、电视等媒体应当加强对物业管理法律法规、政策和先进典型的宣传，对物业管理违法行为进行舆论监督。 第二章 业主、业主组织和物业管理委员会

房屋的所有权人为业主。 物业的承租人或者实际使用物业的其他人为物业使用人。

业主应当按照法律法规、管理规约、业主大会依法作出的决定等，行使权利，履行义务。但业主不得以放弃权利为由不履行义务。 物业使用人在物业管理活动中的权利、义务由业主和物业使用人约定，但约定不得违反法律、法规以及管理规约。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。 只有一个业主的，由其履行业主大会、业主委员会职责。 业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

业主大会应当按照议事规则的规定召开定期会议。经百分之二十以上业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不履行或者怠于履行职责的，业主可以请求物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府责令业主委员会限期召开；逾期仍未召开的，由物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府组织召开。 业主大会会议召开十五日前应当通知全体业主，将会议议题、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公告。会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者通过信息化手段等形式召开。

下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则； （二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （三）确定和调整物业服务方式、服务事项、服务费用标准； （四）选聘和解聘物业服务人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）公共收益等共有资金的管理和使用； （十）改变或者撤销业主委员会作出的与业主大会决定相抵触的决议； （十一）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 前款规定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。其中，决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生。业主委员会由五至十五人单数组成，每届任期为三至五年，可以连选连任。任期内委员出现空缺，应当及时召开业主大会补足。任期届满的三个月前，应当书面报告物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府。 业主委员会执行业主大会的决定事项，并履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

业主委员会委员候选人应当通过社区（村）党组织、居（村）民委员会推荐、业主自荐或者联名推荐方式，从符合下列条件的业主中产生： 遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力； 具有完全民事行为能力； 按时足额交纳物业费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况； 本人、配偶及其直系亲属与物业服务人无直接的利益关系； 未被列为失信被执行人； 未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为； 未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。 鼓励和支持业主中的中国共产党党员、人大代表、政协委员、社区工作者、网格员参选业主委员会委员。

业主委员会会议应当按照业主大会议事规则以及业主大会的决定召开。经三分之一以上的委员提议，可以召开临时会议。业主委员会应当自选举之日起七日内召开首次会议，推选业主委员会主任和副主任。 业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任负责召集，应当有过半数的委员出席，作出的决定应当经全体委员半数以上同意。委员不得委托他人出席会议。

业主大会、业主委员会会议依法作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。 业主大会、业主委员会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公告。 业主大会、业主委员会会议作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市、县（区）住房和城乡建设主管部门或者街道办事处、乡（镇）人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

业主委员会委员不得有下列行为： （一）阻挠、妨碍业主大会行使职权或者不执行业主大会决定； （二）转移、隐匿、毁弃或者拒绝、拖延提供物业管理活动形成的文件资料； （三）擅自使用业主大会、业主委员会印章； （四）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供的不正当利益或者报酬； （五）泄露业主信息； （六）组织、煽动业主进行违法活动； （七）其他侵害业主合法权益的行为。 业主委员会委员违反前款规定的，经业主委员会会议决定暂停其委员职务，同时提请业主大会会议决定终止其委员职务，并将结果在物业管理区域内显著位置公告。