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为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主和物业服务人的合法权益，改善人民群众生活和居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国民法典》和国务院《物业管理条例》等相关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

本市行政区域内的住宅物业管理及其监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业，是指房屋和与其相配套的共有设施、设备和场地。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人，由物业服务人按照物业服务合同约定，为业主提供相应服务，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理遵循以人为本、公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则，推行业主自主管理与专业服务相结合的市场化、社会化、智能化管理方式，提高物业服务和管理水平。

市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立物业管理工作综合协调机制，将物业管理纳入社会治理范畴和现代服务业发展规划。

市住房和城乡建设行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理。 县（市、区）住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，制定物业管理行业发展规划，建立物业管理行业信用信息平台。 发展和改革、公安、民政、生态环境、市场监督管理、应急管理、自然资源等相关部门按照各自职责做好物业管理有关工作。 乡（镇）人民政府或者街道办事处（城市社区管理委员会）应当明确负责物业管理的部门，履行以下职责： （一）指导和协助设立业主大会、选举业主委员会和物业管理委员会，并指导监督其依法履行职责； （二）指导物业承接查验及物业管理项目的交接； （三）监督、指导物业服务人依法履行义务； （四）受理辖区业主的投诉举报，调解处理物业管理矛盾纠纷； （五）统筹协调、监督指导辖区内其他物业管理活动。 居（村）民委员会应当协助、配合街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府开展物业管理的相关工作。

物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，由物业管理行政主管部门综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、住宅小区布局、社区建设等因素确定。 一个或几个相邻的住宅小区（楼）可以划分为一个物业管理区域。

业主是指房屋的所有权人。 物业的承租人、借用人等物业使用人，根据法律、法规、管理规约、业主大会依法作出的决定，以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。 业主不得以放弃业主权利为由拒不履行业主义务。

业主大会由物业管理区域内全体业主组成，一个物业管理区域成立一个业主大会。 一个物业管理区域内出售并交付使用物业建筑面积达到百分之五十以上的，或者达到百分之三十以上不足百分之五十的并且首套物业出售并交付满两年的，应当筹备召开首次业主大会会议。 首次业主大会筹备小组由物业所在地的街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会以及建设单位、业主代表组成，负责筹备、召开业主大会事宜。

首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的，由全体业主承担。 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。 业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主监督和质询。

一个物业管理区域内的业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但是，建设单位未出售的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。 业主人数不足五十人的，全体业主参加业主大会会议；业主人数在五十人以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表一般不得少于三十人。

下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举、更换业主委员会成员； （四）选聘、解聘物业服务人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七）改建、重建建筑物及其附属设施； （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 召开业主大会会议，可以采取集体讨论的形式，也可以采用信息技术征求意见的方式。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前予以公告，同时告知居（村）民委员会。

业主委员会委员在业主中选举产生。业主委员会由五至十一人的单数组成，每届任期三至五年，可以连选连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。 业主委员会委员应当遵纪守法，具有完全民事行为能力，热心公益事业，有一定的组织协调和沟通能力。 业主委员会委员不再是物业管理区域业主或者连续一年以上不在物业管理区域居住、提出辞职、因其他原因无法履职或在所选聘物业服务企业任职的，其业主委员会委员职务自行终止。

业主委员会是业主大会的执行机构，主要履行下列职责： （一）召集业主大会会议； （二）定期报告业主大会有关决定执行情况并提出建议； （三）根据业主大会决定，代表业主大会与物业服务人签订、续签、变更或者解除物业服务合同； （四）听取业主意见建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同； （五）确认物业共有部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案并监督实施； （六）监督管理规约的实施； （七）协调业主和物业服务人之间的关系，监督管理业主共有收益的使用； （八）组织筹备业主委员会换届和补选工作； （九）负责业主大会交办的其他事项。 业主委员会召开会议应当有超过半数成员出席，作出的决定应当经全体成员半数以上同意。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会成员基本情况及选举情况等资料，向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门备案。

有下列情形之一的，由街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府负责组建物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责，组织业主共同决定物业服务管理事项： （一）不具备成立业主大会条件，未实行业主自主管理或委托物业服务企业管理的； （二）具备成立业主大会条件，但因各种原因未成立的； （三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会的； （四）需要重新选举业主委员会，经物业所在地街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府组织、指导后仍不能选举产生业主委员会的。 物业管理委员会由物业所在地街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府组织成立，委员可以由街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府、辖区派出所、居（村）民委员会、建设单位、业主代表等组成。

一个物业管理区域，由一个物业服务人实施物业服务和管理。 业主大会可以通过物业管理招投标平台公开招标选聘物业服务人，也可以通过协商方式选聘。物业服务人的选聘方案由业主委员会拟定，并在物业管理区域内公告。 鼓励物业服务人加入物业管理行业协会，开展业务培训，加强行业自律，促进诚信经营，提高物业服务标准化水平。

已经选聘的物业服务人应当与业主委员会或者物业管理委员会签订书面形式的物业服务合同。 业主、物业使用人对物业服务有特别要求的，由业主、物业使用人与物业服务人另行约定。

新建物业出售前，建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务人进行前期物业管理，并签订前期物业服务合同。 前期物业服务合同至业主委员会与物业服务人签订新的物业服务合同生效之日终止。 业主在购房时，已经签订物业服务合同的，视为已行使选聘物业服务人的权利，业主大会及业主委员会应当予以确认。

新建物业交付使用前，建设单位和前期物业服务人应当进行物业承接现场查验，包括物业共有部位、共有设施设备等。未经现场查验的，建设单位不得交付使用，物业服务人不得承接。 前期物业服务人应当邀请业主代表、县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（城市社区管理委员会）或者乡（镇）人民政府、居（村）民委员会参加物业承接现场查验，必要时可以聘请有关专业机构予以协助。